Szeroko komentowana nowelizacja Prawa Budowlanego, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma w większości wejść w życie w 2023 roku. Istotne zmiany przepisów wprowadzają między innymi możliwość budowy mieszkalnych budynków jednorodzinnych o dowolnej powierzchni zabudowy bez wymogu występowania o pozwolenie na budowę, a także poszerzenie katalogu przedsięwzięć, które będą wymagały wyłącznie zgłoszenia właściwym organom bez konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Ważną kwestią dla inwestorów będzie stopniowo wprowadzana cyfryzacja etapów procesu inwestycyjno-budowlanego, która powinna poskutkować jego przyspieszeniem i ułatwieniem.

Budowa domu bez pozwolenia na budowę

Jedna z najważniejszych zmian w ustawie obejmuje nowe przepisy umożliwiające budowę domu jednorodzinnego o dowolnej powierzchni zabudowy bez konieczności występowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy budowie domu konieczne będzie wyłącznie zgłoszenie budowy na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego oraz zaangażowanie w przedsięwzięcie kierownika budowy, który następnie zobowiązany będzie do potwierdzenia gotowości budynku do zamieszkania. Jedyne ograniczenie istniejące przy budowie dotyczyć ma wysokości domu, który może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje, a jego przeznaczenie ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Budowa inwestycji na podstawie zgłoszenia

Projektodawcy zaproponowali rozszerzony katalog przedsięwzięć, które podobnie do domów jednorodzinnych nie będą wymagały występowania o pozwolenie na budowę, a jedynie zgłoszenia odpowiednim organom. Do takich inwestycji należeć mają między innymi części budowlane wolno stojącej elektrowni wiatrowej o wysokości od 3 m do 12 m i o mocy nie przekraczającej 50 kW oraz odległości umiejscowienia od granicy działki nie mniejszej niż jej całkowita wysokość. Tego typu budowa będzie wymagała tylko sporządzenia planu sytuacyjnego i projektu architektoniczno-budowlanego, a na etapie rozpoczęcia robót budowlanych niezbędne będzie przygotowanie projektu technicznego oraz zapewnienie udziału w procesie kierownika budowy. Co istotne, całkowicie zwolnione z uzyskania pozwolenia na budowę, a nawet zgłoszenia, mają być wolno stojące elektrownie wiatrowe o wysokości sięgającej do 3 m.

Likwidacja obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie

Nowelizacja przewiduje nie tylko ograniczenie obowiązku uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale również pozyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestycje mają zostać oddawane do użytkowania jedynie na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wedle nowych przepisów pozwolenie na użytkowanie wymagane będzie wyłącznie gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, a także w sytuacji gdy inwestor dobrowolnie o to wystąpi.

Kary za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę

Na mocy omawianych zmian powstanie uprawnienie do nakładania na organ kar za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Równocześnie proponuje się doprecyzowanie przepisów dotyczących rejestrów wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę, tak aby rejestry obejmowały także wnioski o pozwoleniu na rozbiórkę i decyzje o pozwoleniu na rozbiórkę, ponieważ tylko na podstawie rejestru wniosków i decyzji możliwa jest weryfikacja terminowości wydawania pozwoleń i ewentualnego nałożenia kary za przekroczenie terminów.

Baza Projektów Budowlanych

Nowe regulacje przewidują utworzenie Bazy Projektów Budowlanych, która za cel stawiać ma uproszczenie organom nadzoru budowlanego oraz organom administracji architektoniczno-budowlanej dostępu do projektów budowlanych sporządzonych w postaci elektronicznej. Inwestor do złożenia wniosku, zgłoszenia czy zawiadomienia nie będzie musiał załączać projektu budowlanego, ponieważ każdy projekt uzyska indywidualny numer w przedmiotowej bazie, w związku z czym podanie organowi właściwego numeru zniweluje potrzebę dołączania do pism dodatkowo projektu budowlanego. Takie rozwiązanie ma przyspieszyć działania organów uczestniczących w procesie budowlanym, ale również dostosowywać proces budowlany do dostępnych cyfrowych technologii.

Elektroniczny Dziennik Budowy

W zakresie zintensyfikowanych działań cyfryzacji procesu budowlanego kolejnym znaczącym rozwiązaniem może okazać się umożliwienie prowadzenia dziennika budowy w formie elektronicznej. Inwestor jest uprawniony do wyboru między elektroniczną a tradycyjną – papierową formą dziennika budowy, natomiast warto wiedzieć, że papierowa forma dostępna będzie tylko do 2030 roku. Po tym terminie dziennik budowy będzie mógł być prowadzony jedynie w systemie elektronicznym. Każdy etap procesu budowlanego winien być rejestrowany w sposób elektroniczny, a odpowiedzialność za udostępnienie dziennika wszystkim zaangażowanym w przebieg prowadzonego przedsięwzięcia budowlanego będzie spoczywała na inwestorze.

Elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane

Przepisy wprowadziły innowacyjną metodę prowadzenia rejestru, która również ma służyć digitalizacji procesu przy realizowaniu projektów budowalnych, a mianowicie od dnia 1 sierpnia 2022 roku wdrożony został Elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane i zastąpił dotychczas funkcjonujący Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane oraz rejestr ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. System e-CRUB umożliwia inwestorom, mającym zamiar zaangażować daną osobę w proces inwestycyjno-budowlany sprawdzenie kwalifikacji i uprawnień, choć warto zaznaczyć, że oprogramowanie jest dostępne do korzystania i weryfikacji uprawnień osób dla wszelkich podmiotów biorących udział w prowadzeniu przedsięwzięcia budowlanego.

Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego

Dnia 1 stycznia 2023 roku weszły w życie przepisy regulujące Elektroniczną Książkę Obiektu Budowlanego, która ma być prowadzona w formie aplikacji przez każdego właściciela lub zarządcę budynku. W systemie powinny być dokonywane wpisy w zakresie wszelkich informacji o obiekcie budowlanym takich jak dane o właścicielach i zarządcach, o przeprowadzonych kontrolach, o ekspertyzach i opiniach technicznych dotyczących obiektu budowlanego, o katastrofach budowlanych, a także o decyzjach, postanowieniach, zaświadczeniach i wszystkich innych dokumentach wydanych przez organy. Właściciel lub zarządca obiektu mają możliwość do dnia 31 grudnia 2023 r. założenia książki obiektu budowlanego w formie papierowej, natomiast do dnia 31 grudnia 2026 roku będzie musiała zostać założona elektronicznie w systemie c-KOB.

Podsumowanie

Powyższa charakterystyka nowelizowanych przepisów w znacznej części odnosi się do pogłębiającej się cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego, której podstawowym założeniem ma być odciążenie inwestorów oraz organów poprzez skrócenie formalnej procedury uzyskania wszelkich decyzji dotyczących budowy obiektów. Z drugiej strony wdrażanie nowych rozwiązań technologicznych często wiąże się z koniecznością odpowiedniego przeszkolenia pracowników realizujących zadania organów, a także z zaadaptowaniem inwestorów do postępujących regulacji. Przystosowanie uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego może okazać się czasochłonne, w związku z czym efektywność znowelizowanych przepisów będzie możliwa do oceny na przestrzeni najbliższych lat.

Sonia Dworak, aplikantka adwokacka
Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 2 (263), luty 2023

Po analizie „polskich REIT-ów” oraz wybranych rozwiązań pro mieszkaniowych wprowadzonych tzw. Specustawą mieszkaniową z 2018 roku[1] (dalej jako „Specustawa mieszkaniowa”), w tym również istoty i funkcji społecznej agencji najmu (dalej jako „SAN”)[2], w ostatnim już artykule cyklu przyjrzymy się rozwiązaniom projektowanej ustawy regulującej tzw. pustostany. Chodzi tu o Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (dalej „Projekt o pustostanach”). Dokument jest dostępny na stronach Rządowego centrum legislacji, datowany jest na 12.08.2022r. oraz na 30.12.2022r. i pozostaje na etapie przedsejmowym procedowania projektu ustawy, a dokładnie przepracowywany jest w komisji prawniczej. 

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z wielokroć artykułowanymi przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii głosami, co też znalazło swoje potwierdzenie w treści uzasadnienia Projektu o pustostanach ( dalej jako „Uzasadnienie”), nowe instytucje prawne maja służyć zapewnieniu przez gminę lokali mieszkalnych uchodźcom wojennym z Ukrainy. Realizacje powyższego upatruje się w szybkiej konwersji pustostanów na lokale mieszkalne – Projekt o pustostanach de facto pod tym pojęciem rozumie opuszczone albo niewykorzystywane budynki biurowe, albo obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2 tys. m². Nowe realia prawne mają być wprowadzone szybko, bowiem projektodawca przewidział termin 14 dni na vacatio legis. Projekt o pustostanach ma być aktem epizodycznym, tzn. przewidziane w nim rozwiązania będzie można stosować przez okres 2 lat od wejścia w życie. Projektowany akt prawny w dużej mierze wprowadza nowelizację Specustawy mieszkaniowej, która pozostaje głównym źródłem prawa w tym zakresie, jak również nie znosi obowiązywania aktów prawnych o znaczeniu systemowym, jakimi są np. Ustawa prawo budowlane, czy Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Co ważne, postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektów, wszczęte, a nie zakończone przed wejściem w życie Projektu o pustostanach, będą podlegały dotychczasowym regulacjom.

I.  Przebudowa powierzchni handlowych i obiektów biurowych

Uwolnienie potencjału mieszkaniowego tzw. pustostanów, prezentowane w Projekcie o pustostanach, opiera się na zmianie sposobu użytkowania lub przebudowie obiektów biurowych lub obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2 tys. m² . Zgodnie z treścią analizowanego aktu przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlu lub ich części, niebędących elementami konstrukcyjnymi, dokonywana w związku ze zmianą sposobu użytkowania takiego budynku lub jego części na budynek mieszkalny, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia. Jak czytamy w Uzasadnieniu: Powyższe oznacza, że co do zasady przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku biurowego oraz handlu wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i sporządzenia dokumentacji projektowej. Projektowane ułatwienia przekształcania budynków biurowych oraz handlowych na budynki mieszkalne nie będą miały zastosowania do budynków i obszarów objętych formami ochrony zabytków[3].

Wprawdzie inwestor, w sytuacji spełnienia przesłanek wskazanych powyżej, nie będzie musiał występować o wydanie pozwolenia na budowę albo poczynić zgłoszenia robót budowlanych do organu architektoniczno-budowlanego, niemniej w dalszym ciągu spoczywać będzie na nim obowiązek realizacji inwestycji w zgodzie z przepisami technicznymi, m. in. ujętymi w rozporządzeniach do Ustawy prawo budowlane, oraz w zgodzie ze sztuką budowlaną.

Ponadto, wartym uwagi jest rozszerzenie przez Projekt o pustostanach katalogu wyjątków przewidzianych w Specustawie mieszkaniowej a dotyczących lokowania inwestycji mieszkaniowych na terenach objętych planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „MPZP”). Bowiem Ustawodawca na ten moment wprowadził w Specustawie mieszkaniowej, wyłącznie dla terenów kolejowych, produkcyjnych i przeznaczonych pod usługi pocztowe, możliwość budowania mieszkań na ww. terenach, nawet jeżeli byłoby to sprzeczne z MPZP, lecz zgodne z gminnym studium uwarunkowań przestrzennych i kierunków rozwoju. Projekt o pustostanach poszerza ten katalog właśnie o obiekty biurowe i handlowe.

II.  Mieszkaniowy zasób gminy w oparciu o inwestycje podmiotów trzecich

Specustawa mieszkaniowa wprowadziła wymóg wystąpienia przez inwestora, za pośrednictwem wójta / burmistrza / prezydenta miasta, do rady gminy z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Rada gminy ma obowiązek podjąć stosowną uchwałę w terminie 60 dni. Projekt o pustostanach wprowadza w Specustawie mieszkaniowej zmiany, polegające na dodaniu kilku instytucji prawnych, których zadaniem jest właśnie zbudowanie albo rozbudowanie mieszkaniowego zasobu gminy. Wykonawcą lokali mieszkalnych w takim układzie jest podmiot trzeci, przedsiębiorca z rynku komercyjnego. Z założenia projektowane rozwiązania dążą do sytuacji „win-win”. Z jednej strony mają uwolnić opuszczone albo wręcz zdegradowane obszary pod budownictwo mieszkaniowe, a z drugiej sprzyjać dostępności tańszych mieszkań dla uboższej klasy społecznej danej gminy[4]. Inwestor będzie zobowiązany do przedstawienia gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych odpowiadających co najmniej 5% powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych mieszkalnych powierzchni użytkowych budynków utworzonych w ramach inwestycji. Zaniechanie przez inwestora złożenia wzmiankowanej oferty na rzecz gminy skutkować ma nieważnością z mocy prawa umów zbycia, dzierżawy, najmu albo użyczenia wszystkich lokali mieszkalnych objętych inwestycją. Co istotne, w Projekcie o pustostanach dopuszcza się rozwiązanie prawne na wypadek braku zainteresowania gminy w nabywaniu nowego lokalu. Może ona, w drodze uchwały lokalizacyjnej, o której była mowa wyżej, w całości zwolnić inwestora z obowiązku złożenia oferty albo ograniczyć metraż oferowanych lokali. Również inwestor ma pozostawioną pewną sferę swobody, ponieważ może on wskazać lokale mieszkalne albo domy jednorodzinne inne niż objęte inwestycją na podstawie uchwały lokalizacyjnej. Powyższe obiekty budowlane muszą jednak spełniać minimum jedno z dwóch kryteriów, tzn. znajdować się na terenie gminy albo nie być uprzednio zasiedlonymi.

Projektodawca, co również odzwierciedla ducha „win-win”, ustalił górny pułap cenowy wzmiankowanych ofert. Cena z oferty nie może być wyższa niż 50 % wartość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych zgodnie z odrębnymi przepisami[5].

Termin na przyjęcie oferty wynosił będzie 3 miesiące, a na gminie będzie spoczywał obowiązek zawiadomienia właściwego ministra ds. budownictwa i planowania przestrzennego o otrzymanej ofercie.

Konkludując, cykl artykułów miał za cel przybliżyć nowości legislacyjne w sferze budownictwa mieszkaniowego podyktowane zarówno presja rynkową, epidemią COVID-19 jak i trwającym konflikcie w Ukrainie. Wiemy już, że fundusze inwestujące w tanie i dostępne mieszkania tzw. polskie REITY pozostały mirażem, a efektywność SAN ocenimy za kilka lat jej działania. Ustawą o znaczeniu systemowym stała się Specustawa mieszkaniowa. Czy i w jakim zakresie dojdzie do konwersji pustostanów na lokale mieszkalne i czy rozwiązania prawne w Projekcie o pustostanach przyczynią się od tego? Odpowiedzi na te pytania przyjdą z czasem, a na razie czekamy aż analizowany projekt zmieni się w ustawę.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski
Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 1 (262), styczeń 2023

[1] Chodzi o Ustawę z dnia 05.07.2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r., poz. 1538).

[2] Wczesniejsze artykuły serii możesz odnaleźć w:REIT-Y I PUSTOSTANY W POLSKIM PRAWIE | Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp. K. (millercanfield.pl), REIT-Y I PUSTOSTANY W POLSKIM PRAWIE – CZĘŚĆ 2 | Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp. K. (millercanfield.pl)

[3] Chodzi o formy ochrony przewidziane w art. 7 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub ujęte w gminnej ewidencji zabytków.

[4] Jak czytamy w Uzasadnieniu: Zaznaczyć przy tym należy, że wprowadzany mechanizm nie pełni funkcji opłaty ponoszonej na rzecz gminy za przyjęcie uchwały lokalizacyjnej. Stanowi natomiast sposób na zapewnienie udziału mniej zamożnych członków lokalnej społeczności w korzyściach płynących z odstąpienia od ustalonych na rzecz tej społeczności reguł lokalnego ładu przestrzennego. Dzięki wprowadzanej regulacji inwestor wraz gminą utworzą bowiem lokale przeznaczone na wynajem właśnie dla tych osób.

[5] Chodzi o art. 2 pkt 14 Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz. U. z 2021 r. poz. 2158 oraz z 2022 r. poz. 1561), obowiązujący w dniu podjęcia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.