REIT-Y I PUSTOSTANY W POLSKIM PRAWIE – CZĘŚĆ 2

Dzisiejszym artykułem kontynuujemy[1] serię publikacji poświęconych instytucjom stosunkowo niedawno wdrożonym do polskiego prawa albo planowanym do uchwalenia, w przedmiocie zwiększenia oferty mieszkalnej dla polskich rodzin. Jak już była o tym mowa poprzednio, nie doczekaliśmy się „polskich REIT-ów”, niemniej, od 2018 roku, obowiązuje Specustawa mieszkaniowa[2], która wprowadziła novum w postaci Społecznej Agencji Najmu (dalej jako ”SAN”). Pojawił się także na łamach Rządowego Centrum Legislacji projekt tzw. Ustawy o pustostanach[3]. Dzisiaj postaramy się przybliżyć nieco obydwie instytucje.

Społeczna Agencja Najmu

Najprościej rzecz ujmując, SAN to podmiot współpracujący z gminą, który pośredniczy między właścicielami mieszkań na wynajem a osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania na warunkach rynkowych. SAN może funkcjonować w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej (w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu), fundacji, stowarzyszenia, spółdzielni socjalnej.

Na czym polega mechanizm funkcjonowania SAN? Podmiot ten, pełniąc niejako rolę pośrednika, w pierwszej kolejności dzierżawi od właścicieli – podmiotów prywatnych, nieruchomość mieszkalną a następnie wynajmuje osobom trzecim przedmiotowe mieszkanie po stawce czynszowej o wartości poniżej ceny rynkowej. Co istotne w samej idei SAN, najemcy lokali mogą dodatkowo ubiegać się od SAN o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. W ramach powyższego, podmiot występujący jako SAN zawiera umowę z gminą na okres 5 lat. W ramach SAN określa się m. in. zasady: (1) odpowiedzialności za nieuiszczony czynsz przez najemców na rzecz SAN, (2) współfinansowania działalności SAN przez gminę, i (3) sprawozdawczości z tejże działalności. Jak widać zatem, jest to instytucja wysoce sformalizowana, mogąca pozyskać dofinansowanie swojej działalności od podmiotu publicznego, a ściślej od jednostki samorządu terytorialnego, co wiąże się z obowiązkiem SAN w zakresie sprawozdawczości z wydatkowania tychże pieniędzy.

W ramach działania całego procesu istotnym jest również to, który organ w ramach JST ma kompetencje i w jakim zakresie. W zapisach Ustawy o SAN to rada gminy posiada największe kompetencje, gdyż to ona w drodze uchwały określa kryteria oraz sposób weryfikacji mieszkań, dopuszczonych do najmu przez mieszkańców gminy od SAN. Ponadto, to właśnie rada gminy określa każdorazowo, z którą konkretnie osobą fizyczną SAN może zawrzeć umowę najmu.

Należy także mieć na uwadze pewne ograniczenie komercyjne, nałożone na podmioty chcące prowadzić SAN. Zgodnie z Ustawą o SAN agencja nie może pobierać opłat innych niż czynsz, niebędących równocześnie niezależnymi od właściciela mieszkania. Innymi słowy, na opłatę całkowitą z tytułu najmu składają się czynsz oraz rachunki za media oraz podatki, ewentualnie tylko te koszty, do których ponoszenia został zobowiązany właściciel na mocy przepisów powszechnie obowiązujących

Jaka będzie przyszłość SAN? Czy rzeczywiście okażą się remedium na uwolnienie mieszkalnictwa? Odpowiedzi na te pytania przyniesie tylko praktyka stosowania nowej instytucji i upływ czasu.

Ustawa o pustostanach

Pustostany stanowią wyzwanie urbanizacyjne z wielu powodów, wpływają również na otoczenie, w wielu sferach, od społecznej po ekonomiczną. Przekształcenie niektórych budynków niemieszkalnych w mieszkalne wiąże się oczywiście, od strony prawnej, ze zmianą sposobu ich użytkowania. Pustostany często są zlokalizowane na terenach objętych własnością administracji publicznej lub w atrakcyjnych częściach miast, a zatem uwolnienie nieruchomości gruntowej pod nimi jest wysoce pożądane. Zanim, w tej części serii, przejdziemy do omówienia legalnych motywów Ustawy o pustostanach, należy w tym miejscu sięgnąć do wzorców funkcjonujących już w Europie w zakresie modernizacji budynków niemieszkalnych.

Tytułem przykładu, we Francji w niektórych gminach obowiązuje podatek od niezamieszkanych nieruchomości. Obejmuje on nieruchomości, które pozostają niezamieszkane przez co najmniej rok. Jeżeli mieszkanie znajduje się w gminie charakteryzującej się znaczną nierównowagą między podażą a popytem na rynku mieszkaniowym, podlega dodatkowo podatkowi od pustostanów. To swoiste obciążenie fiskalne ma jednocześnie wpływać na właścicieli motywująco do zagospodarowania nieużytku budowlanego. Warto jeszcze wskazać, że wartość podatku opiera się na wartości czynszu, jaki może wygenerować w ciągu roku dana nieruchomość. Rzecz jasna wartość tego czynszu jest szacowana, statystycznym skalarem, uogólnieniem na potrzeby fiskalne.

Projektowana Ustawa wprowadza ułatwienia w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku (biurowego lub handlowego) na mieszkalny. Projektodawca dąży do tego, aby każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników. Specustawa mieszkaniowa wprowadziła wyjątek, zgodnie z którym można budować mieszkania na terenach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego, acz zgodnie ze studium kierunków rozwoju gminy. Projektodawca zamierza rozszerzyć katalog takich miejsc o np. obiekty handlowe o powierzchni powyżej 200mkw albo obiekty biurowe.

Podsumowując, zarówno już funkcjonujące SAN, jak i projektowana Ustawa o pustostanach mają służyć rozwikłaniu problemów z zakwaterowaniem ludności przez gminy. Bliżej o instytucjach i rozwiązaniach prawnych w Ustawie o pustostanach w trzecim, ostatnim artykule serii. Być może zmieni się do tego czasu status projektu, który jak na razie pozostaje na etapie rządowym.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski
Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 12 (261), grudzień 2022

[1] Pierwszy artykuł serii możesz odnaleźć w:REIT-Y I PUSTOSTANY W POLSKIM PRAWIE | Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp. K. (millercanfield.pl),

[2] Idzie tu o Ustawę z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1243), która weszła w życie 23 lipca 2021 r.,

[3] Idzie tu o projekt nr UD 401 pn.: Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Zob. w: Projekt (rcl.gov.pl).