NAJWAŻNIEJSZE ZAŁOŻENIA REFORMY PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO

Przygotowywana w Ministerstwie Rozwoju i Technologii obszerna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest aktualnie w fazie konsultacji. Nowe regulacje przewidują gruntowną reformę obowiązującego od prawie 19 lat systemu planowania przestrzennego.

Jednym z najważniejszych elementów reformy jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego w postaci planu ogólnego. Plan ogólny stanowić będzie schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z założeniami ma to być dokument zwięzły, o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne przyjmowanie.

Podstawowym ustaleniem planu ogólnego będzie zobrazowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej poprzez podział obszaru gminy na strefy planistyczne. W ramach strefy określony zostanie katalog dopuszczalnych funkcji terenów umożliwiający powiązanie ustaleń planu ogólnego ze szczegółowymi rozstrzygnięciami planistycznymi na poziomie planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy.

Gminy otrzymają też możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy, na których nowa zabudowa będzie mogła być realizowana jako wypełnienie istniejących i wykształconych struktur funkcjonalno-przestrzennych. W praktyce oznaczać to będzie, że tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze, nowe obiekty będą mogły być lokalizowane wyłącznie w oparciu o plany miejscowe, w tym zintegrowane plany inwestycyjne.

Reforma zakłada również uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Rolę studium w zakresie określenia ram polityki przestrzennej ma spełniać strategia rozwoju gminy. Ogólny kierunek polityki przestrzennej przyjęty w strategii będzie podlegał doprecyzowaniu i przełożeniu na konkretne normy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w planie ogólnym, a następnie w ramach rozstrzygnięć podejmowanych w planach miejscowych i decyzjach o warunkach zabudowy.

Projekt nowelizacji wprowadza też zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), który ma być nowym narzędziem urbanistyki operacyjnej przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych wymagających skoordynowania w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną. ZPI ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Jego uchwalenie ma następować po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej. Istotą tego rozwiązania jest poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji w tym szczególnym trybie – mogą to być zarówno inwestycje mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne, a także inwestycje produkcji rolniczej.

Reforma przewiduje także zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zaproponowano przepis o powiązaniu wydawania decyzji z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Projekt wprowadza też ograniczenia obszaru analizowanego przy wydawaniu decyzji WZ dla wybranych funkcji, w szczególności dla zabudowy mieszkaniowej i zabudowy usługowej z wyłączeniem handlu – nowelizacja ustawy określa maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego w postaci trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Projekt przewiduje również, że decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie po upływie 3 lat od dnia, w którym stanie się prawomocna. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę czy też rozpoczęcie realizacji inwestycji.

Jednym z elementów reformy ma być też Rejestr Urbanistyczny prowadzony w systemie teleinformatycznym. W Rejestrze będą znajdowały się między innymi dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym oraz rozstrzygnięcia organów nadzoru. Będzie to nieodpłatny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system informacji.

Założono, że nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna wejść w życie z dniem 1 stycznia 2023 roku, z wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, które wejdą w życie w terminie późniejszym, tj. 1 stycznia 2026 roku.

Anna Kowalczyk-Pogorzelska, Radca prawny

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 7 (256), lipiec 2022