Notatki o prawie

ZMIANY WARUNKÓW TECHNICZNYCH DLA BUDYNKÓW W ROKU 2022, 21 czerwca 2022

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad nowym projektem rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dla budynków. Wprowadzenie zmian w rozporządzeniu okazało się konieczne w związku z nowelą ustawy – Prawo budowlane, która weszła w życie 20 września 2019 r. i „przyznała” trzyletni okres tj. do 20 września 2022 r. na dostosowanie rozporządzenia do nowych regulacji prawa budowlanego. Poniżej omówiono niektóre modyfikacje znajdujące się w projekcie rozporządzenia.

Ważną zmianą, która niepokoi inwestorów, jest zniknięcie z rozporządzenia przepisu dopuszczającego możliwość nieokreślonego czasu nasłonecznienia dla mieszkania jednopokojowego w zabudowie śródmiejskiej, co w konsekwencji ograniczy projektowanie kawalerek w centrum miast, z uwagi na gęstą koncentrację zabudowy, a tym samym cięższy dostęp słońca w tych miejscach. Deweloperom znacznie utrudni to możliwość spełnienia wymogów dotyczących nasłonecznienia mieszkań jednopokojowych, dlatego jednym z rozwiązań może być ucieczka do projektowania mieszkań o większym metrażu. Zastosowane zmiany i ich konsekwencje prowadzić będą zatem do zmniejszającej się podaży kawalerek w nowych budynkach i w związku z tym do zwiększających się cen mieszkań jednopokojowych.

W projekcie rozporządzenia znalazła się nowa definicja antresoli: pod tym pojęciem należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia wydzieloną w poziomie, niezamkniętą przegrodą budowlaną od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Projekt rozporządzenia zawiera wymóg aby powierzchnia antresoli nie przekraczała 70% powierzchni użytkowej tego pomieszczenia (pierwotnie miało to być 50%). W praktyce nowa definicja ograniczy powierzchnię antresoli określając odpowiedni stosunek powierzchni antresoli do powierzchni użytkowej pomieszczenia. Ma to na celu przeciwdziałanie tworzenia dodatkowej kondygnacji budynku, pod pozorem wprowadzenia antresoli, z obejściem obowiązujących przepisów.

Rozporządzenie wprowadza także całkowicie nową definicję elementu doświetlającego, zgodnie z którą elementem doświetlającym jest umieszczona w ścianie przezroczysta powierzchnia szklana i przegroda przezroczysta, która zapewnia naturalne oświetlenie pomieszczenia wyłączając jednak spod tej definicji przegrody z luksferów, cegieł i szklanych pustaków. Uzasadnienie do projektu rozporządzenia wyjaśnia, że pod pojęciem elementów doświetlających rozumieć należy w szczególności ściany o konstrukcji słupowo-ryglowej, aluminiowo-szklanej lub szklane fasady a ponadto stanowić muszą one konstrukcję nieotwieraną i nieruchomą w przeciwieństwie do okna, które może być otwierane lub nieotwierane oraz przesuwne. W projekcie rozporządzenia ściana, w której znajduje się element doświetlający jest co do zasady traktowana na potrzeby obliczania minimalnych odległości od granicy działki w taki sam sposób jak ściana, w której zlokalizowane jest okno. Nie będzie zatem można argumentować, że w stosunku do ściany z elementem doświetlającym powinny być stosowane odległości właściwe dla ściany bez okien.

Odmiennie kształtować się będą wymogi dotyczące warunków technicznych dla stanowisk postojowych oraz garaży dla samochodów. Z projektu rozporządzenia zniknęła definicja parkingu, która stanowiła, iż parking jest wydzieloną powierzchnią terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów składających się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska. W miejsce terminu „parking” projekt posługuje się zwrotem „zgrupowanie stanowisk postojowych”. Stanowiska należy traktować jako jedno zgrupowanie, jeżeli pomiędzy poszczególnymi stanowiskami postojowymi lub zgrupowaniami stanowisk dla samochodów osobowych odległość jest mniejsza niż 7 m a dla samochodów innych niż osobowe odległość ta jest mniejsza niż 10 m, wówczas należy zsumować ilość stanowisk postojowych i stosować do nich przepisy rozporządzenia o minimalnej odległości zgrupowań od granicy działki oraz innych obiektów. W praktyce oznaczać to będzie, że grupy stanowisk usytuowane po dwóch stronach dróg gminnych lub dróg wewnętrznych traktowane będą jako jedno zgrupowanie, nawet jeśli będą obsługiwać obiekty niewchodzące w skład jednego zamierzenia budowlanego. Koniecznym wówczas będzie odsuwanie małych zgrupowań postojowych od budynków na odległość 10-20 m, tym samym istotnie utrudniając projektowanie.

Jedną z wprowadzonych nowości ma być definicja działki budowlanej, która w rozumieniu projektu rozporządzenia stanowić ma nieruchomość gruntową składającą się z jednej działki ewidencyjnej lub kilku działek ewidencyjnych, tym samym wskazując, że pojęcie działki budowlanej i działki ewidencyjnej nie są równoznaczne. Wedle nowych przepisów działką budowlaną może być jedna działka ewidencyjna, ale również kilka działek ewidencyjnych, jeżeli ich wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej będą spełniać wymogi dla celów realizacji obiektu budowlanego zgodnego z rozporządzeniem, aktami prawa miejscowego oraz odrębnymi przepisami.

Projekt rozporządzenia wzbudza skrajne emocje, nowym regulacjom zarzuca się nieścisłości, błędy redakcyjne oraz pominięcie niektórych definicji uprzednio znajdujących się w rozporządzeniu, w efekcie czego nie jest jasnym, czy definicje zostały ominięte przypadkowo, czy też pojęcia, które dotychczas były zdefiniowane powinny być rozumiane inaczej. Oprócz niejasności niektórych przepisów rozporządzeniu zarzuca się również sztywność regulacji i zbyt dokładne określenie parametrów technicznych, zamiast zawarcia przepisów celowościowych, które przyznałyby więcej swobody inwestorom i projektantom. Niejednoznaczności i usztywnienie wielu regulacji w nowym projekcie rozporządzenia mogą w dłuższej perspektywie stać się przyczyną blokowania procesów inwestycyjnych i w konsekwencji wpływać na rosnące kwoty towarzyszące procesowi inwestycyjnemu, a zatem również mieć znaczenie na wzrost cen nowo powstałych mieszkań, które już na ten moment ustanawiają rekordy pod względem wysokości

dr Piotr Franczak
Radca prawny
T: +48 22 447 43 00
E: franczak@millercanfield.com
Sonia Dworak
Prawnik
T: +48 22 447 43 00
E: dworak@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.