NOWA USTAWA DEWELOPERSKA

W dniu 20.05.2021 r. uchwalono Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej zwana jako „Ustawa”). Cele Ustawy, przynajmniej deklarowane przez ustawodawcę, to: poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Niniejszym artykułem rozpoczynam trzy częściową serię analiz Ustawy. W pierwszym artykule skupię się na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, (dalej jako „Fundusz”) nowych obowiązkach informacyjnych dewelopera, zakresie zastosowania Ustawy zarówno w aspekcie podmiotów, jak i przedmiotów umów obrotu nieruchomościami, a także odpowiem na pytanie, czy aby na pewno „stara ustawa deweloperska” odchodzi definitywnie do przysłowiowego lamusa?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Fundusz stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „UFG”) , który zapewnia jego obsługę. Środki Funduszu mogą pochodzić z kilku  źródeł, w tym z należnych składek odprowadzanych przez deweloperów, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej upadłego dewelopera, ze środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu. Co istotne, UFG może dokapitalizować Fundusz kwotą do poziomu 5 % wartości  jego (UFG) statutowych wkładów, z okresem spłaty tejże pożyczki albo kredytu przez Fundusz wynoszącym do roku. Ustawodawca sięga w tym przypadku po rozwiązanie stosowane już w obrocie prawnym[1].

Środki Fundusz przeznacza się na zwrot wpłat nabywców, którzy dokonali ich na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (dalej jako „ORP”) w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innych, enumeratywnie wskazanych umów objętych Ustawą. W katalogu sytuacji aktualizujących obowiązek Funduszu wskazać można m. in. odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i nieotrzymanie przezeń zwrotu wpłaconych środków, odstąpienia od umowy przez syndyka albo zarządcę w sytuacji postepowania upadłościowego albo restrukturyzacyjnego. W przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy[2] Fundusz uruchomi gwarancję wyłącznie w sytuacji, gdy nabywca nie otrzyma od dewelopera wszystkich środków, uprzednio wypłaconych temu ostatniemu przez bank w ramach ORP w trakcie realizacji przedsięwzięcia. Idee fixe komentowanej instytucji jest zapewnienie nabywcy ochrony jego środków na takim samym poziomie jaką ma nabywca wpłacający środki na zamknięty rachunek powierniczy (dalej jako „ZRP”). W stanie prawnym sprzed wejścia w życie Ustawy różnica polegała na tym, że  ZRP gwarantuje zwrot wpłaconych przez nabywcę środków zarówno w przypadku niekontynuowania przedsięwzięcia po ogłoszeniu upadłości dewelopera, jak i odstąpienia od umowy przez nabywcę czy syndyka lub zarządcę. Środki zgromadzone na ORP są wypłacane deweloperowi w miarę postępu prac na budowie. Ustawa w tym zakresie wprowadza nowość, albowiem deweloper jednolicie będzie zobligowany do prowadzenia rachunków do momentu przeniesienia własności na nabywcę z ostatniej zawartej umowy deweloperskiej. Fundusz ma więc chronić nabywcę przede wszystkim przed problemami dewelopera, niemniej wpłacający do banku środki będą mogli żądać ich zwrotu również w  sytuacji upadłością banku, który prowadzi ORP i ZRP – to zagadnienie będzie przedmiotem analizy w ostatnim, trzecim artykule w serii.

Wysokość składki uiszczanej przez dewelopera do Funduszu jest skorelowana z kwotą przelaną przez nabywcę na ORP albo ZRP. Co warto podkreślić, odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona w takim przypadku jakimkolwiek limitem gwarancyjnym. W przypadku otrzymania środków pieniężnych przez nabywcę z Funduszu, na ten ostatni przechodzą z mocy prawa roszczenia regresowe względem upadłego dewelopera[3]. Sporo kontrowersji budzi współczynnik owej składki, stanowiący procentową część wpływów dewelopera tytułem wpłat nabywców.  Nie jest on stały, lecz będzie podlegał ustaleniu w drodze rozporządzenia wykonawczego[4]. Stroniąc w tym miejscu i na tym etapie funkcjonowania Ustawy od kategorycznej oceny wypada zauważyć odwieczną prawidłowość – bezpieczeństwo kosztuje, a co za tym idzie wprowadzenie Funduszu jako instytucji zamieniającej  poręczenia i gwarancje bankowe, udzielane celem zabezpieczenia interesów nabywców, odciśnie wymierne piętno na cenach mieszkań i domów jednorodzinnych.

Obowiązki informacyjne dewelopera

Poza obowiązkiem przekazania nabywcy prospektu informacyjnego o przedsięwzięciu deweloperskim albo zadaniu inwestycyjnym przez dewelopera, nieuwarunkowane koniecznością zgłoszenia żądania otrzymania ww. dokumentu przez nabywcę (szerzej o tym w drugim artykule w serii) Ustawa wprowadza obowiązek przedstawienia potencjalnemu nabywcy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zaświadczenia o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności (przy zawieraniu umów innych, niż deweloperska). Na barki dewelopera nakłada się również obowiązek przedłożenia nabywcy zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do udzielenia przedmiotowej zgody[5].

Zakres zastosowania – podmiotowe i przedmiotowe aspekty

Ustawę stosuje się zarówno do umów  deweloperskich obejmujących lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny w toku budowy, jak również do umów sprzedaży ww. budynków już istniejących. Wśród umów obejmowanych reżimem Ustawy znajdują się (oprócz umowy deweloperskiej) np. umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu, umowa przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Ustawę stosuje się do transakcji zawieranych pomiędzy deweloperem, a nabywcą, ale również pomiędzy każdym innym przedsiębiorcą, niebędącym deweloperem, a nabywcą, jeżeli owy przedsiębiorca sprzedaje nieruchomości (spółki celowe, tzw. flipperzy).  Ustawa przejmuje pod swoje rządy również garaże i komórki lokatorskie, które są wprawdzie odrębnymi od mieszkań albo domów jednorodzinnych lokalami użytkowymi, lecz mogą być nabywane w związku z nimi w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego. Powyższe nie dotyczy lokali użytkowych przeznaczonych na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Wzajemne relacje „starej” i „nowej” Ustawy deweloperskiej

Zasadniczo Ustawa zacznie obowiązywać od dnia 01.07.2022 r., niemniej już obecnie mają zastosowanie np. przepisy Ustawy konstytuujące ustrój, kompetencje i zasady funkcjonowania Funduszu – weszły one w życie już w dniu 31.07.2021 r. Ponadto ustawodawca skatalogował przypadki, w których po tej dacie nadal będzie obowiązywała „stara ustawa deweloperska” wraz z wybranymi (np. prawo odstąpienia nabywcy od umowy) przepisami Ustawy. Będzie tak w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęto przed 01.07.2022 r., a także przed tą datą graniczą zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. Stan prawny ulega komplikacji[6] i niejasności aksjologicznej, wręcz nawet wydaje się, że jest pozbawiony jakiegokolwiek racjonalnego uzasadnienia w sytuacji, gdy umowy deweloperskie będą zawierane w okresie od 01.07.2022r. do 01.07.2024r., lecz nie zostanie w tym czasie przeniesiona również własność mieszkania albo domu. Innymi słowy, będą one „w budowie”. Należy wtedy stosować „starą ustawę deweloperską”. Powyższe bowiem implikuje sytuację, że de iure i de facto, w wielu przypadkach Ustawa pozostanie martwa aż do 01.07.2024 r., a zatem i ochrona nabywców znacznie osłabiona. Stoi to w jawnej sprzeczności z podkreślonymi na początku artykułu celami legislatora.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 4 (253), kwiecień 2022

[1] zob. szerzej w: Ratajszczak A., Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, LeX komentarz aktualizowany, wyd. 2021,

[2] Zob. szerzej art. 43 Ustawy, regulujący syntetycznie szeroki wachlarz zdarzeń uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy,

[3] tamże,

[4] jak czytamy za portalem Muratorplus.pl: Zgodnie z rekomendacją Polskiego Związku Firm Deweloperskich, składka na DFG w wysokości do 0,3 % byłaby adekwatna do wartości rynku deweloperskiego i wystarczająca dla zapewnienia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa nabywców. Stawka składki na DFG w wysokości zaproponowanej w projekcie ( 1% – przyp. Aut.) jest znacznie przeszacowana i z dużym prawdopodobieństwem spowoduje wzrost ceny mieszkań. Należy się spodziewać, że deweloperzy koszt zawyżonej i nieadekwatnej do realiów rynkowych stawki przerzucą na nabywców. Powyższe może również negatywnie wpływać na całościowy koszt inwestycji, utrudniając realizowanie projektów przez mniejszych deweloperów.

[5] Zob. art. 20 – 28 Ustawy zawierające wszystkie wymagane dokumenty i normujące obowiązek informacyjny,

[6] Por. treść art. 76 ust. 2 Ustawy.