5 kwietnia do Sejmu wpłynął rządowy projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Projekt przewiduje m.in. prawo nabycia własności nieruchomości gruntowej, wykorzystywanej na cele inne niż mieszkaniowe, przez jej użytkownika wieczystego.

Projekt jest kolejnym etapem zmian w ustawodawstwie, które mają doprowadzić do wyeliminowania użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Uprzednio przyjęto ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która dokonała z mocy prawa przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Tym razem zmiany mają dotyczyć gruntów o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe oraz objąć swoim zasięgiem szerszy zakres podmiotów, w tym przedsiębiorców.

Roszczenie o nabycie gruntu

W przeciwieństwie do poprzedniej ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., użytkowanie wieczyste gruntów innych niż przeznaczone na cele mieszkaniowe nie zostanie przekształcone w prawo własności z mocy ustawy. Likwidacja prawa użytkowania wieczystego ma nastąpić w drodze sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych. Nowelizacja przyjmuje, że użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Użytkownikowi wieczystemu będzie więc przysługiwało roszczenie o nabycie nieruchomości, z którego może skorzystać wedle własnej decyzji. Istotne, że skorzystanie z roszczenia zostanie ograniczone w czasie do 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Organ nie może sprzeciwić się żądaniu i będzie zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży.

Żądanie sprzedaży nie przysługuje, m.in.:

• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich;
• w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Umowa sprzedaży nieruchomości nie zostanie zawarta, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Cena sprzedaży

Nabycie nieruchomości ma nastąpić za cenę, której zasady wyliczenia zostały określone odrębnie dla nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

W odniesieniu do pierwszej kategorii nieruchomości, cena ma być ustalana jako 20-krotność (w przypadku zapłaty ceny jednorazowo) albo 25-krotność (w przypadku rozłożenia ceny na raty) kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, warunki sprzedaży określą samodzielnie rady albo sejmiki w drodze uchwały albo zobowiążą do indywidualnego określania tych warunków organ wykonawczy. Cena nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego nie może być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej. Rady i sejmiki zobowiązane będą do podjęcia uchwał w terminie 4 miesięcy od wejścia w życie nowelizacji, a jeśli nie zdołają tego dokonać we wskazanym czasie, dla określenia ceny nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego stosowane będą reguły właściwe dla nieruchomości Skarbu Państwa.

Sprzedaż a pomoc publiczna

Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych będzie następowała z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, które stosuje się w odniesieniu do przedsiębiorców. Użytkownicy wieczyści będący przedsiębiorcami powinni poprzedzić podjęcie decyzji o nabyciu nieruchomości analizą wskazującą czy nabycie to nastąpi w reżimie przepisów o pomocy publicznej czy też poza nim. Nie chcąc narażać się na konsekwencje związane z przekroczeniem dozwolonych limitów pomocy publicznej, przedsiębiorca powinien uwzględnić w szczególności czynniki takie jak cena sprzedaży oraz wartość nieruchomości, a ponadto kwoty dotychczas wykorzystane ze środków publicznych.

Zmiana ustawy ma wejść w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia. Projekt skierowano do pierwszego czytania w komisjach sejmowych.

Anna Czajkowska
radca prawny
T: +48 22 447 43 00
E: czajkowska@millercanfield.com

Anna Czajkowska | Radca prawny | T: 48 22 447 43 00 | E: czajkowska@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

Od 26 kwietnia 2023 r. czekają nas kolejne, rewolucyjne zmiany w kodeksie pracy. Zmian jest sporo i dotyczą wielu aspektów uprawnień pracowniczych, a ich cel dobrze oddają potoczne nazwy implementowanych regulacji unijnych, czyli dyrektywy work-life balance oraz dyrektywy w sprawie przejrzystych i przewidywalnych warunków pracy. Wśród zmian wymienić wypada choćby nowe uprawnienia do dni wolnych dla określonych grup pracowników czy poszerzenie obowiązków informacyjnych pracodawcy względem zatrudnianego pracownika. Ich efektem będzie także niemal całkowite zrównanie sytuacji pracowników zatrudnianych na umowach terminowych oraz tych na czas nieokreślony w aspekcie ich wypowiadania. Więcej wymogów formalnych dotyczyć będzie także umów zawieranych na okres próbny.

• Co konkretnie się zmieni?

Przede wszystkim, od 26 kwietnia 2023 r., rozwiązując za wypowiedzeniem umowę o pracę zawartą na czas określony pracodawca będzie musiał podać przyczynę uzasadniającą złożenie wypowiedzenia (czyli w istocie – skrócenia umowy). Przyczynę należy wskazać w samym wypowiedzeniu, tj. na piśmie.

Po drugie, przed złożeniem wypowiedzenia pracodawca będzie musiał skonsultować jego zamiar z reprezentującą pracownika zakładową organizacją związkową. Pracownicy zatrudnieni na kontraktach terminowych zostali zatem objęci ochroną taką samą, jak pracujący na podstawie umowy na czas nieokreślony.

W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego pracownik będzie mógł domagać się nie tylko uznania wypowiedzenia za bezskuteczne, lecz także przywrócenia do pracy – o ile naturalnie założona pierwotnie data końcowa zatrudnienia jeszcze nie minęła. Ten przepis, jak się wydaje, w polskich warunkach orzeczniczych, w których procesy ciągną się latami, pozostanie jednak martwy.

Po upływie 6 miesięcy zatrudnienia pracownik będzie mógł raz do roku złożyć wniosek o zmianę rodzaju umowy na umowę na czas nieokreślony albo o zmianę innych warunków zatrudnienia. Pracodawca nie musi wniosku uwzględniać (choć powinien, jeśli ma taką możliwość), ale odmowę powinien uzasadnić. To tylko jeden z niewielu przykładów dodatkowych obciążeń formalnych, jakie spoczywać będą na działach HR.

Wskutek nadchodzących zmian jedyną istotną korzyścią pracodawcy zatrudniającego pracownika na podstawie umowy o pracę na czas określony pozostanie fakt, że umowa terminowa ma wskazaną datę końcową, o której nadejściu wygasa bez potrzeby aktywności stron. Może się zatem okazać, że coraz popularniejsze będą krótkie okresy zatrudnienia na podstawie takiej umowy.

Praktycy wskazują, że powyższe zmiany w zakresie wypowiadania umów o pracę na czas określony doprowadzić mogą do spadku zainteresowania pracodawców tą formą zatrudnienia i stosowania w to miejsce umów cywilnoprawnych.

Komplikacje czekają także pracodawców przy zawieraniu umów na okres próbny. Długość okresu trwania takiej umowy uzależniona będzie od zamierzonego przez strony okresu zatrudnienia po upływie okresu próby. I tak, jeśli okres ten wynieść ma nie więcej niż 6 miesięcy, okres próbny nie może być dłuższy niż miesiąc, a jeżeli planowane zatrudnienie nie przekroczy 12 miesięcy – okres próby nie może być dłuższy niż dwa miesiące. Jest to bardzo często, jak zaznaczają pracodawcy, zbyt krótki okres na sprawdzenie umiejętności pracownika. W szczególnych wypadkach, okres ten będzie można przedłużyć o miesiąc. Pracodawca jednak nie będzie miał możliwości zawrzeć drugiej umowy na czas próbny, także w sytuacji gdy ponowne zatrudnienie następuje po kilkuletniej przerwie. Będzie to z pewnością niewygodne dla pracodawców w branżach i na stanowiskach, na których sposób wykonywania czynności czy wykorzystywane systemy często ulegają poważnym zmianom.

W umowie na okres próbny nieprzekraczający dwóch miesięcy pracodawca będzie musiał także podać zamierzony okres zatrudnienia po upływie okresu próbnego, jeśli będzie on krótszy niż 12 miesięcy. Po wypowiedzeniu takiej umowy pracodawca będzie zaś musiał liczyć się z tym, że pracownik poprosi go o sprecyzowanie przyczyn wypowiedzenia. Pracodawca ma obowiązek ustosunkować do takiego wniosku w krótkim terminie 7 dni. Ponieważ wniosek można złożyć także w formie elektronicznej, wydaje się szczególnie istotny nadzór nad tą formą obiegu informacji w firmie, w celu ułatwienia dotrzymania terminu.

Wprowadzane zmiany oznaczają przede wszystkim więcej obowiązków dla pracodawców, zwłaszcza pod względem dokumentacji komunikacji z pracownikiem oraz procesów decyzyjnych w firmie. Wymuszają także rewizję procedur planowania zatrudnienia i rozstawania się z pracownikami.

Magdalena Pilarska
adwokat
T: +48 58 782 00 50
E: pilarska@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

Kontynuujemy serię artykułów poświęconych rządowym programom wsparcia młodych rodzin, czy tez szerzej, młodych ludzi, w nabyciu swojego pierwszego lokum – domu albo mieszkania. W pierwszym, otwierającym artykule serii, wskazaliśmy, że w obecnym stanie prawnym mają zastosowanie liczne instytucje prawne, wynikające z Ustawy mieszkaniowej 2021r.[1] i Ustawy mieszkaniowej 2022r. [2]W dzisiejszej publikacji przyjrzymy się bliżej instytucji kooperatywy mieszkaniowej z obowiązującej Ustawy mieszkaniowej 2022r. oraz projektowanej instytucji bezpiecznego kredytu hipotecznego na pierwsze lokum 2 % (dalej jako „Bezpieczny kredyt 2%”), zawartej w rządowym projekcie ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej zwane jako „Projekt ustawy mieszkaniowej 2023”). Warto już na wstępie zasygnalizować dynamikę procesu legislacyjnego w przedmiocie uchwalenia Projektu ustawy mieszkaniowej 2023r., albowiem w dniu 23.03.2023r. trafił do laski marszałkowskiej i został skierowany do pierwszego czytania.[3]

I.  Kooperatywa mieszkaniowa z Ustawy mieszkaniowej 2022

Instytucja kooperatywy mieszkaniowej opiera się na współdziałaniu osób fizycznych. Jak czytamy w Ustawie mieszkaniowej 2022r., reguluje ona współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej jako ”Inwestycja”). Inwestycja jest doprecyzowana w definicji legalnej, a zatem powinna być wyłącznie rozumiana – bo tak ją ujął prawodawca dla celów komentowanego aktu prawnego, jako  realizacja przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo przez spółdzielnię mieszkaniową przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy mieszkaniowej albo członków tej spółdzielni mieszkaniowej lub własnych lub przysposobionych dzieci tych członków, oraz osób z nimi zamieszkujących. Przedsięwzięcia inwestycyjno – budowlane, służące realizacji Inwestycji, są skatalogowane i są to m. in.  nabycie nieruchomości gruntowej (czyli działki budowlanej w uproszczeniu) i wybudowanie na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Inwestycję można również zrealizować, na warunkach Ustawy mieszkaniowej 2022r., w drodze przebudowy istniejącej nieruchomości budynkowej. W takiej sytuacji członkowie kooperatywy nabywają nieruchomość gruntową zabudowaną co najmniej jednym budynkiem, następnie przeprowadzają roboty budowalne, w wyniku których mają powstać lokale mieszkalne lub mieszkania jednorodzinne.

Kooperatywa mieszkaniowa składa się z co najmniej trzech członków, wyłącznie osób fizycznych. Kooperatywę można powołać w drodze zawarcia umowy cywilnoprawnej kooperatywy mieszkaniowej albo poprzez  zawarcie umowy spółki cywilnej. Obydwie formy prawne mają za zadanie określać zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej i muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Umowa kooperatywy mieszkaniowej musi zawierać co najmniej następujące elementy: przedmiot inwestycji mieszkaniowej, zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej, zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej, sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji, zasady reprezentacji, zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy, czas trwania umowy, zasady rozwiązania umowy. Co bardzo istotne odnośnie finansowania Inwestycji przez członków kooperatywy, ponoszą oni odpowiedzialność solidarną za zobowiązania związane z Inwestycją. Innymi słowy, wierzyciel np. generalny wykonawca, może żądać zapłaty wynagrodzenia od każdego z osobna w całości albo w części. Umowa kooperatywy mieszkaniowej wygasa, jeżeli liczba członków zmniejszy się do dwóch, (za wyjątkiem śmierci). Wydatki na rzecz realizacji Inwestycji członkowie kooperatywy ponoszą i rozliczają za pomocą rachunku powierniczego, w zgodzie z odpowiednimi regulacjami Prawa bankowego[4]. Po zakończeniu Inwestycji powstały budynek podlega podziałowi na członków kooperatywy w drodze ustanowienia odrębnych praw własności do lokali albo w drodze podziału budynków, jeżeli jest ich minimum dwa. W drugim przypadku polega to na wystąpieniu przez członków kooperatywy z wnioskiem o zniesienie współwłasności wybudowanych budynków.

Na marginesie należy zasygnalizować, że obok kooperatywy mieszkaniowej Ustawa mieszkaniowa 2022 reguluje zasady zbywania nieruchomości wchodzących w skład zasobu gminnego w celu wsparcia inwestycji mieszkaniowych. Syntetycznie rzecz ujmując, gmina, w drodze podjęcia uchwały przez radę gminy, może umową sprzedaży zbyć nieruchomość gruntową, wchodzącą w jej zasób nieruchomościowy, na rzecz kooperatywy mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej. Zawarcie umowy sprzedaży następuje po wyłonieniu, w trybie przetargu nieograniczonego, najlepszej oferty. Gmina ma ustawowo zagwarantowane prawo odkupu sprzedanej nieruchomości, a to np. na wypadek, gdyby kooperatywa albo spółdzielnia mieszkaniowa nie wykorzystała nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego.

II. Bezpieczny kredyt 2 % z Projektu ustawy mieszkaniowej 2023

Bezpieczny kredyt 2 % jest jedną z trzech głównych instytucji komentowanej ustawy – obok lokaty mieszkaniowej i konta mieszkaniowego. W ogólności polega na tym, że kredytobiorca będzie otrzymywał dopłaty, zatem kwoty pieniężne, do swoich rat kredytu hipotecznego, który zaciągnie mocą umowy z bankiem komercyjnym. Dopłaty będą transferowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, mają trwać przez 10 lat, podzielonych na dwa okresy po 60 miesięcy – okresów odsetkowych, w toku trwania umowy kredytu. Wysokość dopłat, w dużym skrócie, można określić jako różnicę pomiędzy oprocentowaniem kredytu, a stopą 2 %.

Bezpieczny kredyt 2% udzielany będzie do końca 2027 roku, tylko przez banki oferujące konta mieszkaniowe i lokaty mieszkaniowe z Projektu ustawy mieszkaniowej 2023r. Rozwiązanie będzie dostępne dla kredytobiorców, którzy nie posiadają i nie posiadali prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Drugim z warunków skorzystania z instytucji jest nieukończenie przez kredytobiorcę 45 lat. Ponadto, wnioskodawca o udzielenie tego kredytu nie będzie mógł skutecznie występować jako strona umowy innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub jeżeli był stroną takiej umowy w okresie 3 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego lub bezpiecznego kredytu 2%.

Wprowadzane zmiany doprowadzą w efekcie do równoległego funkcjonowania dwóch odrębnych produktów kredytowych udzielanych ze wsparciem państwa, tj. obecnego, rodzinnego kredytu mieszkaniowego, z prawem do części spłaty w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego oraz dodawanego Projektem ustawy mieszkaniowej 2023 bezpiecznego kredytu 2%, w którym pomoc opiera się na zmniejszeniu rat. Kredytobiorca będzie jednak musiał dokonać wyboru jednej z dedykowanych instytucji.

Jak zatem widać, instytucja Bezpiecznego kredytu 2 % jest skomplikowanym instrumentem, bardziej oddziaływującym i regulującym rynek finansowy, aniżeli stricte nieruchomości. W kolejnym artykule serii będziemy jeszcze kontynuowali ten wątek oraz przeanalizujemy instytucje  konta mieszkaniowego i lokaty mieszkaniowej. Będziemy również śledzić dalsze postępy prac nad Projektem ustawy mieszkaniowej 2023r.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski
Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 4 (265), kwiecień 2023

[1] zob. Ustawa z dnia 1 października 2021r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym,

[2] zob. Ustawa z dnia z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych,

[3] projekt ma nadany numer druku sejmowego 3096; zgodnie z Konstytucją RP proces legislacyjny na etapie Sejmu, co do zasady, składa się z trzech czytań,

[4] zob. art. 59 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo bankowe.