W toku prowadzenia działalności gospodarczej może dojść do zmiany siedziby przedsiębiorcy lub reorganizacji jego formy prawnej. Migracja spółek kapitałowych jest charakterystyczna dla wspólnego rynku wewnętrznego Unii Europejskiej. Procesy transgraniczne, tak kluczowe i odzwierciedlające jedną z naczelnych swobód wspólnego rynku – swobodę przedsiębiorczości (dalej jako „Swoboda”), w swym zaawansowaniu, dojrzały do potrzeby regulacji o unijnym zasięgu oddziaływania. Dzisiejszym artykułem rozpoczynamy serię publikacji poświęconych transgranicznym procesom reorganizacyjnym spółki kapitałowej.

I.  Praktyka gospodarcza i sprawa sądowa motorem zmian

W ramach działalności spółki kapitałowe penetrują nowe rynki, rozwijają swoją działalność i są – jak każda „rzecz” w gospodarce towarowo-pieniężnej, przedmiotem transakcji kupna – sprzedaży. W rezultacie dochodzi do przekształceń albo połączeń, albo podziałów danego podmiotu (dalej jako „Procesy”), co wiąże się również z możliwością zmiany siedziby statutowej lub faktycznej. Obrót gospodarczy zrodził sytuację, która stała się kanwą sprawy sądowej tzw. Sprawy Polbud, a finalnie zaowocowała istotnym wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z dnia 25 października 2017 r. w sprawie C-106/16. Syntetycznie rzecz ujmując[1], wyrok ten dotyczył sprawy polskiej, w której Polbud Sp. z o.o. zakwestionowała polskie przepisy przewidujące, iż podjęcie uchwały o przeniesieniu siedziby spółki za granicę powoduje rozwiązanie spółki, z czym wiąże się konieczność przeprowadzenia postępowania likwidacyjnego. Sąd Najwyższy zadał pytania prejudycjalne do TSUE, który w odpowiedzi przyjął stanowisko, że zmiana siedziby statutowej spółki tylko po uprzednim postępowaniu likwidacyjnym jest ograniczeniem Swobody. Tak ukształtowana regulacja jest niegodna z traktatami unijnymi, a tym samym z prawem europejskim. Ograniczenie Swobody nie może następować abstrakcyjnie, lecz zawsze zmierza do ochrony konkretnego, istotnego interesu publicznego jak np. ochrona wierzycieli, wspólników mniejszościowych albo pracowników spółki.

Wzmiankowana Sprawa Polbud i zapadły w niej wyrok stały się źródłem harmonizacji prawa unijnego w postaci dwóch dyrektyw Parlamentu Europejskiego i Rady z 2019 roku[2] (dalej jako „Dyrektywy transgraniczne”). Polski ustawodawca był na mocy ww. aktów zobowiązany do ich implementacji do 31.01.2023 r., z czego się ostatecznie nie wywiązał. Na dzień 15.03.2023 r., na etapie prac rządowych, znajdują się dwa projekty aktów – ustawa o zmianie ustawy Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw[3] i ustawa o uczestnictwie pracowników w spółce powstałej w wyniku transgranicznego przekształcenia, połączenia lub podziału spółek[4] (łącznie dalej zwane jako „Projekty implementujące”). Procedowane regulacje wprowadzają zmiany w kluczowych ustawach polskiego systemu, tj. w: Kodeksie spółek handlowych (dalej jako „KSH”), Ustawie o krajowym rejestrze sądowym (dalej jako „KRS”), Ustawie o krajowym rejestrze karnym (dalej jako „KRK”), Ordynacji podatkowej (dalej jako „OP”), Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako „PITU”) , Ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej jako „CITU”).

II. Obowiązujący stan prawny

Zanim przejdziemy do zarysu Projektów implementujących, należy wspomnieć, jak w obecnym stanie prawnym uregulowane są kwestie transgranicznych reorganizacji spółek. Zgodnie z przepisami KSH uchwała walnego zgromadzenia spółki może obejmować decyzję wspólników o przeniesieniu siedziby spółki za granicę, co z kolei wiąże się z rozwiązaniem spółki. Do rozwiązania dochodzi jednak dopiero po uprzednim przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego i wykreśleniu spółki z rejestru przedsiębiorców KRS – złożonym na wniosek spółki, po przeprowadzeniu likwidacji. Innymi słowy, nie jest możliwe przeniesienie siedziby za granicę RP bez likwidacji spółki z obrotu prawnego w RP, co w świetle Sprawy Polbud jawnie narusza Swobodę. Wprost Procesy KSH reguluje jedynie w przedmiocie połączenia się spółek.

III. Zarys instytucji prawnych i rozwiązań w Projektach implementujących

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Projekty implementujące dotyczą wszystkich trzech rodzajów reorganizacji spółki kapitałowej w ramach Procesów, które angażują udział oraz wywierają skutki wobec głównych grup jej interesariuszy, tzn. wspólników mniejszościowych, pracowników i wierzycieli. Kwestie instrumentów prawnych udziału pracowników w Procesach oraz ich ochrony są ujęte w odrębnym akcie, jednym z dwóch w ramach Projektów implementacyjnych. W przedmiocie sytuacji prawnej wierzycieli warto wspomnieć, że m. in. będą oni mogli żądać zabezpieczenia swoich wymagalnych wierzytelności względem spółki podlegającej Procesom. Ponadto, Projekty implementacyjne przewidują zasadę solidarnej odpowiedzialności w sytuacji, gdy roszczenie wierzyciela spółki podlegającej podziałowi nie zostanie zaspokojone przez spółkę, której przydzielone jest zobowiązanie. Jednakże każda spółka biorąca udział w podziale ponosi odpowiedzialność solidarną tylko do wysokości wartości aktywów netto przyznanych tej spółce. W zakresie regulacji sytuacji wspólników mniejszościowych Projekty implementujące przyznają im prawo składania uwag do planu dokonywanego Procesu, otrzymania sprawozdania o skutkach Procesu dla ich grupy, dają roszczenie wykupu ich udziałów albo akcji (dalej jako „Udziały”) przez spółkę podlegająca Procesowi, jak również prawo żądania oszacowania wartości Udziałów przez niezależnego biegłego rewidenta i możliwość zakwestionowania ich ceny przed sądem. Co istotne, i co stanowi nowość w prawie polskim, wspólnicy otrzymają możliwość przyznania przez spółkę jej Udziałów zamiast dopłat w gotówce, w związku z zakwestionowaniem parytetu wymiany Udziałów.

Projekty implementujące wprowadzą liczne nowości w KSH. Zgodnie z treścią procedowanych regulacji spółka komandytowo – akcyjna uzyska zdolność łączeniową i podziałową. Wprowadzony zostanie również nowy typ łączenia transgranicznego, gdy jedna lub więcej spółek w chwili rozwiązania bez przeprowadzenia postępowania likwidacyjnego przenosi wszystkie swoje aktywa i pasywa na inną istniejącą spółkę – spółkę przejmującą – bez konieczności emisji nowych akcji lub ustanawiania nowych udziałów przez spółkę przejmującą. Spółki będą mogły również być dzielone poprzez tzw. wyodrębnienie. Podział ten polega na przeniesieniu części majątku spółki dzielonej na istniejącą lub nowo zawiązaną spółkę lub spółki za Udziały spółki lub spółek przejmujących lub nowo zawiązanych, które obejmuje spółka dzielona. Plan takiego podziału powinien zawierać informację o liczbie i wartości Udziałów w spółkach przejmujących lub w spółkach nowo zawiązanych obejmowanych przez spółkę dzieloną.

Nowe kompetencje uzyskają również sądy rejestrowe (dalej jako „Sąd”), a KRS będzie podlegał dalszym transformacjom cyfrowym. Warto zaznaczyć, że Sąd, prowadząc kontrole przy wydawaniu zaświadczeń o zgodności z prawem krajowym danego Procesu (dalej jako „Zaświadczenia”), będzie go badał celem eliminowania przypadków obejścia albo naruszenia prawa albo oszustw. Kontrola ta ma zapobiegać obchodzeniu przez spółki praw pracowników, unikaniu płatności z tytułu zabezpieczenia społecznego lub obowiązków podatkowych. Dyrektywy transgraniczne wprowadziły obowiązek przesyłania Zaświadczenia za pośrednictwem systemu integracji rejestrów, do którego ma należeć również KRS.

IV. Ciąg dalszy nastąpi…

Dyrektywy transgraniczne weszły w życie 01.01.2020 r., będąc odpowiedzią unijnego prawodawcy na potrzebę harmonizacji prawa unijnego w przedmiocie Procesów obejmujących spółki, które w swej działalności operacyjnej materializują Swobodę. Polski ustawodawca nie sprostał wprowadzeniu Dyrektyw transgranicznych na czas, niemniej wypracowywane są Projekty implementacyjne, które z racji rozległości i skomplikowania materii regulacyjnej obejmują nie tylko nowelizację KSH, ale także innych aktów prawa.

W kolejnych publikacjach serii przyjrzymy się bliżej wybranym instytucjom prawnym ochrony zasygnalizowanych wyżej 3 grup interesariuszy spółki, z wyodrębnieniem projektowanej sytuacji prawnej pracowników spółek podlegających Procesom, przybliżymy zagadnienia Zaświadczeń i kontroli Sądu w toku Procesów, a także skupimy się na wybranych aspektach cyfryzacji i zmianach w KRS.

Jan Akimenkow
aplikant radcowski
T: +48 71 780 31 00
E: akimenkow@millercanfield.com

[1] Opis sprawy, stanu faktycznego i argumentów prawnych oraz pełna sentencja wyroku dostępna jest na: CURIA – Dokumenty (europa.eu),

[2] Chodzi o Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2121 z dnia 27 listopada 2019 r. zmieniającą dyrektywę (UE) 2017/1132 w odniesieniu do transgranicznego przekształcania, łączenia i podziału spółek -nr CELEX 32019L2121 oraz Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1151 z dnia 20 czerwca 2019 r. zmieniającą dyrektywę (UE) 2017/1132 w odniesieniu do stosowania narzędzi i procesów cyfrowych w prawie spółek – nr CELEX 32019L1151.

[3] Numer w wykazie prac UC123, aktualny tekst aktu z dnia 15.12.2022 r.

[4] Numer w wykazie prac UC109, aktualny tekst aktu z dnia 19.10.2022 r.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

W postępowaniach administracyjnych dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy organy niekiedy nadużywają instytucji zawieszenia postępowania, zmuszając inwestora do ustalania spadkobierców właścicieli nieruchomości sąsiadujących z przyszłą inwestycją, aby postępowaniu można było nadać dalszy bieg. Czy jednak zawsze jest to prawidłowe i uzasadnione działanie?

O ile każdy przypadek należy weryfikować z uwzględnieniem jego specyfiki i indywidulanych okoliczności, o tyle rozpatrywanie poprawności takiego działania organów warto rozpocząć od analizy trzech podstawowych, wzajemnie powiązanych, kwestii: statusu strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, obszaru oddziaływania inwestycji oraz identyfikacji zagadnienia wstępnego[1].

Po pierwsze, status strony postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma wnioskodawca (inwestor) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, których dotyczy postępowanie, a także co do zasady właściciele lub użytkownicy wieczyści działek graniczących z terenem planowanej inwestycji. Decydujące znaczenie przy ocenie sąsiedztwa ma odległość między działkami, a nie odległość planowanej inwestycji od granicy działek położonych w okolicy. Inaczej rzecz ujmując istotne jest to czy działki mają wspólną granicę[2].” Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych dalej, tj. nie graniczących bezpośrednio z terenem przyszłej inwestycji mogą być stronami postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jedynie wówczas gdy wykażą interes prawny w byciu stroną tego postępowania w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego[3]. Ustalenie kręgu stron postępowania, które mają interes prawny w sprawie, zależy bowiem nie tylko od usytuowania poszczególnych nieruchomości względem terenu inwestycji, ale też od ustalenia jak daleko będzie sięgać oddziaływanie danej inwestycji, tj. zbadanie rodzaju inwestycji, jej rozmiarów oraz stopnia i zakresu jej uciążliwości dla otoczenia^[4]. Sam fakt bliskiego sąsiedztwa (a nie wspólnej granicy) z działką inwestora  nie oznacza więc jeszcze, że właścicielowi takiego gruntu (a w konsekwencji także jego następcom prawnym) przysługuje status strony postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przyszłej inwestycji.

Po drugie, obszar oddziaływania inwestycji niekoniecznie musi być tożsamy z obszarem analizowanym[5] przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Obszar analizowany służy do ustalenia czy inwestycja spełnia wymogi przewidziane dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wśród których są m.in.: zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi publicznej oraz zapewnienie wystarczającego uzbrojenia terenu. Tymczasem w oparciu o obszar oddziaływania inwestycji organ dokonuje analizy czy dane osoby/podmioty są stronami postępowania. Obszar analizowany może mieć oczywiście charakter pomocniczy dla organu przy ustalaniu obszaru oddziaływania inwestycji na dany teren położony w jej otoczeniu, niemniej jednak nie zastępuje przeprowadzenia dokładnych analiz we wspomnianym zakresie. Dopiero w oparciu o takie analizy organ jest władny uznać czy dany podmiot jest stroną postępowania czy też odmówić mu takiego statusu. „Wszystkie inne podmioty, w tym właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, ale znajdujących się w obszarze analizowanym, mogą być stronami tego postępowania tylko wtedy, gdy wykażą swój interes prawny na podstawie art. 28 KPA. O interesie prawnym tych osób przesądza jednak zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości.”[6] Interesu prawnego w sprawie o ustalenie warunków zabudowy nie mają więc automatycznie wszystkie osoby, których działki znajdują się w obszarze analizowanym. Te spośród nich, które dysponują tytułem prawnym do działek niegraniczących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, taki interes posiadają, o ile wykażą swój indywidualny i konkretny interes prawny w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego.[7]

 Po trzecie, oceny wymaga czy ustalenie kręgu spadkobierców po właścicielu nieruchomości znajdującej się w bliskim sąsiedztwie stanowi zagadnienie wstępne dla postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż taki argument za zawieszeniem postepowania jest często wysuwany przez organy prowadzące postępowanie. Oceny wystąpienia zagadnienia wstępnego dla rozstrzygnięcia w danej sprawie należy dokonywać przy uwzględnieniu przedmiotu postępowania administracyjnego. „(…) musi istnieć związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, a zagadnieniem wstępnym. W przypadku braku takiego związku zawieszenie postępowania na tej podstawie nie jest dopuszczalne.”^[8] Taki związek oznacza, że brak rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego jest bezwzględną przeszkodą dla wydania decyzji czy to pozytywnej, czy negatywnej. Decyzja o warunkach zabudowy, która przeznacza konkretny teren pod daną inwestycję ma wyłącznie charakter promesy, a w związku z tym nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych ani do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz co najwyżej jest dopiero podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę na warunkach w niej wskazanych. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.g.n.). Jej wydanie nie przesądza więc o stosunkach własnościowych czy o prawach rzeczowych ani do terenu objętego inwestycją, ani do gruntów sąsiednich. „Trudno mówić de facto o realnym zagrożeniu interesów osoby trzeciej poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy”[9].

Ponadto, należy zwrócić uwagę, że stroną postępowania może być ten, kto ma zdolność prawną w dacie wszczęcia postępowania i jest w stanie wykazać swój interes prawny. Jeżeli osoba, której ze względu na położenie jej nieruchomości w obszarze oddziaływania inwestycji mógłby przysługiwać status strony postępowania, zmarła przed wszczęciem tego postępowania, a organ nie ma wiedzy o jej następcach prawnych, nie ma podstaw do zawieszania postępowania na tej podstawie ani do ich poszukiwania. Ochronę prawną potencjalnych spadkobierców gwarantuje bowiem możliwość wznowienia postępowania, jeśli wykażą swój interes prawny (wykazując m.in. swoje prawa do spadku poprzez przedstawienie stwierdzenia nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia) już po tym, gdy decyzja stała się ostateczna^[10].

Należy również wspomnieć, że uporządkowanie spraw spadkowych po zmarłym (tj. przeprowadzenie postępowania spadkowego albo uzyskanie notarialnego poświadczenia dziedziczenia) jest przede wszystkim uprawnieniem następców prawnych, a nie ich obowiązkiem. Ani organ, ani tym bardziej inwestor nie są władni przymusić spadkobierców do podjęcia w tym zakresie koniecznych kroków, a samodzielne inicjowanie postępowania przez organ lub inwestora nie zawsze jest oczywiste. Gdyby więc ustalanie następców prawych właścicieli gruntów sąsiadujących z przyszłą inwestycją każdorazowo miało automatycznie prowadzić do zawieszenia postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, trudno przewidzieć ile z nich faktycznie miałoby szansę zakończyć się wydaniem rozstrzygnięcia w rozsądnym terminie.

Katarzyna Sasiak
adwokat
T: +48 22 447 43 00
E: sasiak@millercanfield.com

[1] Zgodnie z art. 97§1 pkt 4 k.p.c. organ administracji publicznej obligatoryjnie zawiesza postępowanie gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd.

[2] Tak: uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 26 marca 2020 roku, sygn. II SA/Sz 938/19.

[3] Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

[4] Tak m.in.: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2022 r., sygn. II OSK 78/19.

[5] Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („ugn”) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 powyższej ustawy.

[6] Tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2021 roku, sygn. II OSK 3446/18.

[7] Tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 września 2021 roku, sygn. II OSK 1604/21.

[8] Tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2021 r., II SA/Po 724/20.

[9] Tak: uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 marca 2019 roku, sygn. II OSK 1022/17.

[10] Tak m.in.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 10 grudnia 2020 roku, sygn.  II SA/Lu 372/20, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 maja 2018 roku, sygn.  VII SA/Wa 1878/17.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

Założenie własnej rodziny przez młodych ludzi wiąże się z nieodpartą koniecznością zaspokojenia potrzeby posiadania własnego mieszkania lub domu wolnostojącego. Powyższą potrzebę realizuje się w drodze zakupu lokum albo domu na rynkach pierwotnym lub wtórnym albo poprzez najem. Pierwszy sposób często jest wynikiem zdolności zaciągnięcia kredytu bankowego. Kwestia Społecznej Agencji Najmu[1] była już opisywana, zaś dzisiejszy artykuł rozpoczyna cykl publikacji dotyczący instytucji wspierających zakup mieszkania lub domu. Jest to o tyle istotne, że coraz częściej słyszy się głosy o „mitycznym kredycie 2%” na mieszkanie od rządu.

I.   Aktualny stan prawny

Według stanu na dzień opracowania artykułu (24 lutego 2023 r.) w polskim porządku prawnym obowiązuje Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym[2] (dalej jako „Ustawa mieszkaniowa 2021”). Powyższą regulację można nazwać pierwotną w stosunku do nowych, opartych na rządowych programach, instytucji wspierających mieszkalnictwo młodych ludzi. Ustawą mieszkaniową 2021 wprowadzono instytucję gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, ustanawiając w tym celu Rządowy Fundusz Mieszkaniowy w Banku Gospodarstwa Krajowego (dalej jako „BGK”) oraz uzgodniono treść umowy uprawniającej bank komercyjny do udzielenia kredytu. Kredyt gwarantowany może być zaciągnięty jednokrotnie przez gospodarstwo rodzinne. Ponadto, ww. ustawa zawiera warunki jego udzielenia i spłaty, w tym tzw. spłaty rodzinnej, polegającej na dopłacie przez BGK na rzecz kredytobiorcy odpowiednio: 20 tys. złotych w sytuacji pojawienia się w rodzinie drugiego dziecka i 60 tys. złotych w sytuacji pojawienia się w rodzinie trzeciego albo kolejnego (czwartego, piątego etc.) dziecka[3]. W ramach gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, BGK zawiera umowę z bankiem komercyjnym udzielającym kredytobiorcy kredytu, który pokrywa z niego część albo całość wydatków na nabycie mieszkania albo domu albo ich budowę. BGK udziela gwarancji pokrycia przez kredytobiorcę wkładu własnego we wnioskowanym kredycie, tym samym zwalniając go z obowiązku wyłożenia własnych środków[4]. Co istotne, w okresie spłaty udzielonej gwarancji, w nabytej albo zbudowanej nieruchomości nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej.

Następnym krokiem w ułatwieniach na rynku mieszkaniowym, adresowanych do młodych gospodarstw domowych było uchwalenie Ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych[5] (dalej jako „Ustawa mieszkaniowa 2022 r.”), która zacznie obowiązywać do 1 marca 2023 r. Regulacja ta w dalszym ciągu utrzymuje mechanizmy niwelujące problem posiadania przez kredytobiorcę własnych środków na wkład własny. Wspomniany akt modyfikuje gwarantowany kredyt mieszkaniowy w ten sposób, że górny limit gwarancji BGK składa się z dwóch warunków: nie więcej niż 200 tys. i 20 % wartości kredytu. Nazwa gwarantowany kredyt mieszkaniowy zmieni się na rodzinny kredyt mieszkaniowy. Ustawa mieszkaniowa 2022 r. wprowadza nową instytucję – kooperatywę mieszkaniową i zasady zbycia nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej (więcej o tych zagadnieniach w kolejnej części serii).

II.  Nieruchomości objęte Ustawą mieszkaniową 2021 i Ustawą mieszkaniową 2022

Nieruchomości objęte ww. aktami można scharakteryzować dwoma kryteriami – podmiotów / programów oraz rodzajów nieruchomości. Ustawy mieszkaniowe 2021 i 2022 dotyczą mieszkań i domów jednorodzinnych rynku pierwotnego lub wtórnego, powstających w ramach działalności deweloperów, Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej lub Towarzystw Budownictwa Społecznego lub spółdzielni mieszkaniowych. Środki kredytowe uzyskane w ramach Ustaw mieszkaniowych 2021 i 2022 przeznacza się na: (1) budowę domu jednorodzinnego; (2) nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; (3) nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego, jeżeli zgodnie z miejscowym planem zabudowy albo wydaną decyzją o warunkach zabudowy na tej nieruchomości możliwa jest taka budowa; (4) nabycie spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego tj.: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo ekspektatywa własności[6].

III. „Mityczny kredyt na 2%” na mieszkanie od rządu

Zapowiadany na wstępie niniejszego artykułu „Mityczny kredyt na 2%” to kolejny program rządowy, którego treść normatywna zawarta jest w projekcie ustawy z dnia 31 stycznia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej jako „Projekt ustawy mieszkaniowa 2023”)[7]. Akt ów jest na etapie prac rządowych – opiniowania, planuje się jego wejście w życie z początkiem drugiej połowy 2023 r. W założeniach projektodawcy można wyczytać, że celem Projektu ustawy mieszkaniowej 2023 r. jest m. in. „wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe związane z pozyskaniem pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaspokajającego potrzebę mieszkaniową oszczędzającego”, jak również „w okresie dużej zmienności uwarunkowań makroekonomicznych, w tym utrzymywania się wysokich stóp procentowych, [celem jest – przyp. aut.] zwiększenie zdolności do zaciągnięcia i spłaty kredytów udzielanych w celu sfinansowania nabycia lub budowy pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaspokajającego potrzebę mieszkaniową kredytobiorcy”. Ponadto, projektodawca zauważa, że na polskim rynku kredytów hipotecznych małą popularnością cieszą się oferty kredytu opartego o stałą stopę procentową, a oferty banków komercyjnych w tym zakresie są niewystarczające, jak również na niskim poziomie jest oferta stałego oprocentowania kredytu na dłuższą, niż pięcioletnia, perspektywę.

Projekt ustawy mieszkaniowej 2023 r. wprowadza kolejne, względem Ustaw mieszkaniowych 2021 i 2022, nowe instytucje, które oscylują głównie wokół kwestii oszczędzania na zakup mieszkania albo domu oraz zagwarantowania przez państwo (w domyśle BGK) stałego oprocentowania kredytu, a zatem stabilności jego spłaty. Innymi słowy, o ile Ustawy mieszkaniowe 2021 i 2022 kładły punkt ciężkości na zniwelowanie problemu wkładu własnego, jako tamującego dostęp do kredytu hipotecznego, o tyle Projekt ustawy mieszkaniowej 2023 stawia na ułatwienie młodym rodzinom zgromadzenia środków na zakup albo budowę mieszkania albo domu oraz zagwarantowanie im bezpiecznych warunków spłaty kredytu.

Cele Projektu ustawy mieszkaniowej 2023 planuje się osiągnąć poprzez wprowadzenie instytucji Konta mieszkaniowego, Lokaty mieszkaniowej oraz Kredytu bezpiecznego 2%.

W kolejnym artykule serii przyjrzymy się szczegółowym i najistotniejszym elementom instytucji kooperatywy mieszkaniowej z Ustawy mieszkaniowej 2021 r oraz instytucjom z Projektu ustawy mieszkaniowej 2023: koncie mieszkaniowym, lokacie mieszkaniowej i bezpiecznemu kredytowi 2%.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski
Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 3 (264), marzec 2023

[1] REITy i pustostany w polskim prawie | LinkedIn

[2] Dz.U. 2022 poz. 2008, ustawa weszła w życie w pełni w dniu 26 maja 2022 r.

[3] Tytułem przykładu, wariant 1: trzyosobowa rodzina zaciąga kredyt, rodzi się drugie dziecko – otrzymuje 20 tys. złotych dopłaty. Wariant 2: jak wariant 1 + rodzi się trzecie dziecko – rodzina otrzymuje kolejne 60 tys. złotych dopłaty. Wariant 3: rodzice mają dwoje dzieci i biorą kredyt. Nie dostają dopłaty, ale gdy pojawi się trzecie dziecko – otrzymują 60 tys. dopłaty. Wariant 4: rodzice mają troje dzieci i biorą kredyt. Nie dostają dopłaty, ale gdy pojawi się czwarte dziecko – otrzymają 60 tys. dopłaty.

[4] Kwota poręczenia nie wyższa niż 100 tys. złotych; za udzielenie poręczenia kredytobiorca płaci na rzecz BGK prowizję w wysokości 1% wartości kredytu.

[5] Dz.U. 2023 poz. 28.

[6] Ekspektatywa polega na tym, że z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu.

[7] Wnioskodawcą projektu ustawy jest Ministerstwo Technologii i Rozwoju; treść aktu i pozostałych dokumentów dostępna jest na stronie Rządowego Centrum Legislacji pod numerem UD479.

Prace nad nowelizacją kodeksu pracy, która reguluje szczegółowo zasady wykonywania pracy zdalnej i przeprowadzania badania pracowników na obecność alkoholu i innych substancji w organizmie, wreszcie się zakończyły. Ustawa z dnia 1 grudnia 2022 r. o zmianie ustawy – Kodeks pracy i niektórych innych ustaw (dalej jako „Ustawa”) została opublikowana 6 lutego 2023 r. Przepisy o badaniu trzeźwości wejdą w życie 14 dni po ich opublikowaniu, o pracy zdalnej zaś dwa miesiące po opublikowaniu.

Praca zdalna

Nowe regulacje dotyczące pracy zdalnej zastąpią przepisy kodeksu pracy dotyczące telepracy oraz przepisy dotyczące pracy zdalnej zawarte w specustawie covidowej. Praca zdalna będzie mogła być wykonywana całkowicie lub częściowo w miejscu zamieszkania pracownika lub w innym miejscu ustalonym przez pracownika i pracodawcę, w szczególności z wykorzystaniem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Na nowo zdefiniowana praca zdalna obejmuje również bardzo popularną pracę hybrydową.

Ustawa wprowadza trzy rodzaje pracy zdalnej: standardową pracę zdalną, pracę zdalną wykonywaną na polecenie pracodawcy oraz okazjonalną pracę zdalną.

Praca zdalna w standardowej postaci będzie mogła zostać uzgodniona przez pracodawcę i pracownika już na etapie zawarcia umowy o pracę, albo później – w trakcie zatrudnienia.

Pracodawca będzie miał także prawo do polecenia pracownikowi wykonywania pracy zdalnej w okresie obowiązywania stanu nadzwyczajnego, stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii oraz w okresie trzech miesięcy po ich odwołaniu, a także w okresie, w którym zapewnienie przez pracodawcę bezpiecznych i higienicznych warunków pracy w dotychczasowym miejscu pracy pracownika nie będzie czasowo możliwe z powodu działania siły wyższej. Polecenie wykonywania pracy zdalnej będzie jednak możliwe tylko pod warunkiem, że pracownik złoży bezpośrednio przed wydaniem polecenia oświadczenie, że posiada warunki lokalowe i techniczne do wykonywania pracy zdalnej. Pracodawca będzie mógł cofnąć polecenie wykonywania pracy zdalnej w każdym czasie, uprzedzając o tym jednak pracownika z przynajmniej dwudniowym wyprzedzeniem.

Nowością będzie możliwość wnioskowania przez pracownika o świadczenie pracy zdalnie okazjonalnie – w wymiarze nieprzekraczającym 24 dni w roku kalendarzowym. Praca zdalna w tej formie będzie miała charakter incydentalny, podyktowany osobistymi potrzebami pracownika. Do okazjonalnej pracy zdalnej nie będą stosowane niektóre przepisy regulujące pracę zdalną, co zapewni jej większą elastyczność oraz ograniczy koszty po stronie pracodawcy.

W niektórych przypadkach pracodawca będzie zobowiązany uwzględnić wniosek pracownika o świadczenie pracy zdalnej. Będzie to miało w miejsce między innymi wobec pracownika który:

• jest w ciąży;
• wychowuje dziecko do ukończenia przez nie 4. roku życia;
• sprawuje opiekę nad innym członkiem najbliższej rodziny lub inną osobą pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym, posiadającymi orzeczenie o niepełnosprawności albo orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności;

o ile wykonywanie pracy zdalnej będzie możliwe ze względu na organizację pracy lub rodzaj pracy.

Po wejściu w życie nowych przepisów ponoszenie kosztów związanych z wykonywaniem pracy zdalnej będzie ciążyło na pracodawcach. Co do zasady pracodawca będzie zobowiązany zapewnić pracownikowi niezbędne materiały i narzędzia pracy (np. telefon, komputer) oraz zapewnić ich instalację, serwis, konserwację a także pokryć koszty prądu oraz usług telekomunikacyjnych. Pracownik będzie mógł ustalić z pracodawcą, że praca zdalna będzie świadczona przy użyciu urządzeń niezapewnionych przez pracodawcę, np. przy użyciu prywatnego komputera pracownika. W takim wypadku pracownikowi przysługiwać będzie ekwiwalent pieniężny za korzystanie z własnego sprzętu w wysokości uzgodnionej z pracodawcą. Obowiązek pokrycia kosztów pracy zdalnej będzie mógł zostać zastąpiony ryczałtem, którego wysokość musi odpowiadać przewidywanym kosztom pracy zdalnej konkretnego pracownika (z uwzględnieniem norm zużycia, ilości i cen rynkowych materiałów oraz narzędzi wykorzystywanych do pracy zdalnej). Pracodawca nie będzie miał obowiązku zwrotu kosztów związanych z wykonywaniem pracy zdalnej w formie okazjonalnej. Warto zaznaczyć, że zwrot kosztów, ryczałt czy też ekwiwalent nie będzie stanowić przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady wykonywania pracy zdalnej powinny zostać doprecyzowane w porozumieniu z organizacją związkową lub jeżeli u pracodawcy nie działają związki zawodowe, w regulaminie pracy zdalnej, uprzednio skonsultowanym z przedstawicielami pracowników. Alternatywnie, pracodawca może ustanowić zasady pracy zdalnej bezpośrednio w porozumieniu zawartym z pracownikiem. Regulamin lub porozumienie regulujące zasady wykonywania pracy zdalnej powinny określać m.in.:

• grupę pracowników, którzy mogą być objęci pracą zdalną;
• zasady pokrywania przez pracodawcę kosztów pracy zdalnej;
• zasady porozumiewania się z pracownikiem zdalnym i kontrolowania jego pracy;
• zasady kontroli przestrzegania przepisów BHP i wymogów w zakresie bezpieczeństwa ochrony informacji i danych osobowych;
• zasady instalacji, serwisowania i użytkowania powierzonych narzędzi pracy zdalnej.

Pracodawcy będą musieli określić procedury ochrony danych osobowych na potrzeby wykonywania pracy zdalnej, a także zorganizować pracownikom zdalnym niezbędny instruktaż i szkolenie w tym zakresie.

Na pracodawcach będzie także spoczywał obowiązek zapewnienia pracownikom bezpiecznych i higienicznych warunków pracy świadczonej zdalnie. W szczególności pracodawca będzie zobowiązany sporządzić ocenę ryzyka zawodowego dla pracowników zdalnych, która powinna uwzględniać w szczególności jej wpływ na wzrok, układ mięśniowo-szkieletowy oraz uwarunkowania psychospołeczne.

Pracodawcy, po uprzednim porozumieniu się z pracownikiem zdalnym, będą mogli przeprowadzać kontrolę wykonywania pracy zdalnej, w tym w zakresie przestrzegania przepisów BHP i ochrony danych osobowych. Taka kontrola nie może naruszać prywatności pracownika ani utrudniać korzystania z pomieszczeń domowych.

Kontrola trzeźwości

Dopuszczalność przeprowadzania przez pracodawcę kontroli trzeźwości pracowników do tej pory budziła wiele kontrowersji. Najnowsza nowelizacja kodeksu pracy rozwiewa dotychczasowe wątpliwości i wprost reguluje prawo pracodawcy do kontroli trzeźwości pracowników. Ogólne zasady badania pracowników na obecność alkoholu i innych substancji w organizmie zostały uregulowane w Ustawie. Pracodawcom pozostawiono jednak pewną swobodę organizacyjną w zakresie ustalenia procedury przeprowadzania kontroli w swoim zakładzie pracy.

Na podstawie Ustawy pracodawcy będą mogli przeprowadzać badania na obecność w organizmie alkoholu lub „środków działających podobnie do alkoholu„. Zamknięty katalog takich środków został przyjęty w rozporządzeniu, do którego Ustawa odsyła. Są to: opioidy, amfetamina i jej analogi, kokaina, kannabinoidy, benzodiazepiny. Badanie będzie mogło być przeprowadzone za pomocą atestowanego i odpowiednio skalibrowanego alkomatu bądź narkomatu.

Kontrola trzeźwości będzie mogła być prowadzona prewencyjnie lub dorywczo – w przypadku, gdy pracodawca będzie miał uzasadnione podejrzenie, że pracownik pozostaje pod wpływem alkoholu lub środka działającego podobnie do alkoholu.

Zgodnie z Ustawą pracodawcy będą mogli kontrolować zarówno pracowników, jak i osoby fizyczne wykonujące pracę na innej podstawie niż stosunek pracy (np. zleceniobiorców), oraz osoby fizyczne prowadzące indywidualną działalność gospodarczą, których praca jest organizowana przez tych pracodawców.

Zasady kontroli trzeźwości lub obecności innych substancji w organizmie powinny zostać ustalone w układzie zbiorowym pracy lub regulaminie pracy albo w obwieszczeniu – jeżeli pracodawca nie jest objęty układem zbiorowym pracy lub nie jest obowiązany do utworzenia regulaminu pracy. Pracodawca powinien poinformować pracowników o wprowadzeniu nowych regulacji w sposób u niego przyjęty nie później niż dwa tygodnie przed rozpoczęciem kontroli. W przypadku nowo zatrudnionych pracowników pracodawca powinien przekazać stosowne informacje przed dopuszczeniem ich do pracy. Wewnętrzne regulacje dotyczące kontroli trzeźwości powinny wskazywać przynajmniej:

• grupę lub grupy pracowników objętych kontrolą trzeźwości;
• sposób przeprowadzania kontroli, w tym rodzaj wykorzystywanego urządzenia;
• czas oraz częstotliwość przeprowadzania kontroli.

Warto, aby wewnętrzna procedura regulowała także inne kwestie praktyczne, np. zasady kontroli pracowników wykonujących pracę zdalnie.

Badanie trzeźwości powinno być przeprowadzone w taki sposób, aby nie naruszać godności i innych dóbr osobistych pracownika. Na wyraźne żądanie pracodawcy lub pracownika będzie możliwe zweryfikowanie wyniku takiego badania przez odpowiednie służby (np. policję), które z kolei w pewnych okolicznościach będą mogły zlecić przeprowadzenie badania krwi lub moczu przez osoby do tego uprawnione (np. personel medyczny).

W przypadku pozytywnego wyniku badania, tj. jeżeli kontrola trzeźwości wykaże obecność alkoholu w organizmie pracownika wskazującą na stan po użyciu alkoholu (w wydychanym powietrzu od 0,1 mg do 0,25 mg alkoholu w 1 dm3) albo stan nietrzeźwości (w wydychanym powietrzu powyżej 0,25 mg alkoholu w 1 dm3) albo wykaże obecność w organizmie pracownika środka działającego podobnie do alkoholu, pracownik nie powinien zostać dopuszczony do pracy. Może także zostać ukarany dyscyplinarnie, a w niektórych przypadkach pozytywny wynik badania może być podstawą do rozwiązania stosunku pracy. W przypadku negatywnego wyniku testu, czas poświęcony na poddanie się badaniom będzie traktowany jako okres usprawiedliwionej nieobecności w pracy, za który pracownik zachowuje prawo do wynagrodzenia.

Informacje dotyczące wyniku badania pracowników będą przechowywane w aktach osobowych przez okres maksymalnie roku lub do momentu prawomocnego zakończenia postępowania, w którym informacje te stanowią dowód.

Emilia May
adwokat
T: +48 58 782 00 50
E: may@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.