Nieruchomość z pewnością jest aktywem, który trzeba brać pod szczególną rozwagę, oceniać i mierzyć podwójnie. Perspektywy wierzyciela i dłużnika są wobec niej rzecz jasna odmienne. Niezmiennym pozostaje uniwersalne podejście, w myśl którego nie wszystko złoto, co się świeci. O wybranych reperkusjach prawnych występowania nieruchomości w masach upadłościowej albo restrukturyzacyjnej napiszę w niniejszym artykule.

I.   Skutki, wobec nieruchomości, ogłoszenia upadłości albo restrukturyzacji i związanie stron umową obejmującą    nieruchomość

Po pierwsze, warto zwrócić uwagę na skuteczność ustanowionych zabezpieczeń – tu hipotek. Zasadą jest, że bezskuteczne w stosunku do masy sanacyjnej są zabezpieczenia, które nie zostały ustanowione bezpośrednio w związku z otrzymaniem przez dłużnika świadczenia, ale także te ustanowione przez dłużnika w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o otwarcie postępowania sanacyjnego. Bezskutecznymi pozostaną również takie hipoteki, które w swej wartości wraz ze świadczeniami ubocznymi przewyższają półtorakrotność wierzytelności.

Po drugie, istotnym zagadnieniem jest dopuszczalność ustanawiania nowych hipotek na nieruchomości w postepowaniu restrukturyzacyjnym. Ustawodawca stanowi, że niedopuszczalne jest, od momentu otwarcia przyspieszonego postępowania układowego, obciążanie składników majątku dłużnika zabezpieczeniami rzeczowymi, w tym hipoteką właśnie. Niemniej warunkiem jest, że taka hipoteka musi dotyczyć wierzytelności, która powstała przed dniem otwarcia oraz wniosek o jej wpis do ksiąg wieczystych został złożony wcześniej niż na 6 miesięcy  przed dniem otwarcia przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego.

Po trzecie, należy zauważyć, że układ w postępowaniu restrukturyzacyjnym zasadniczo nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Innymi słowy, o ile nie wyrazi on zgody na włączenie nieruchomości do masy układowej, to nie będzie możliwości egzekwowania z niej należności dla zaspokojenia innych wierzycieli dłużnika.

W przypadku umowy najmu i dzierżawy wartym uwagi jest to, że umowy powyższe na nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.

II.  Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego – zakres i kolejność, wyłączenia z mas.

Po pierwsze, wierzytelności zabezpieczone hipoteką zostają zaspokojone z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu hipoteki – nieruchomości, niemniej pomniejszonej o koszty postepowania, które nie mogą przekroczyć 10 % kwoty sprzedaży. Co równie istotne, z ceny sprzedaży nieruchomości, jeszcze przed zaspokojeniem wierzyciela, należy uregulować należności alimentacyjne dłużnika, jak również należne od niego renty z tytułu choroby, niezdolności zawodowej, kalectwa.

Po drugie, w postepowaniu restrukturyzacyjnym, na etapie głosowania nad układem, istnieje możliwość utworzenia grup wierzycieli – grup głosujących. Niemniej, w przypadku wierzycieli zabezpieczonych hipotecznie, jeżeli propozycje układowe ich obejmują, to podział na grupy jest obligatoryjny.

Sprzedaż nieruchomości, ale i jej utrzymanie, może nastręczać problemów. Ustawodawca przewidział na taką okoliczność wyłączenie jej z masy upadłości. Należy jednak zauważyć, że jest to krańcowa sytuacja, ponieważ zbycie nawet za 10 % wartości danej nieruchomości jest korzystniejsze dla wierzycieli. Syndyk jest zobligowany do kilkukrotnego wystawiania nieruchomości, obniżając stopniowo cenę względem oszacowania. Wyłączana nieruchomość powinna zostać zwrócona przez syndyka upadłemu. Warto dodać, że instytucja wyłączenia nieruchomości występuje również w prawie restrukturyzacyjnym, albowiem de iure można ją wyłączyć z układu. W takiej sytuacji należy zaspokoić wierzyciela w całości z tej nieruchomości, a w samym układzie bardzo precyzyjnie opisać zakres wyłączenia.

W postępowaniu upadłościowym dopuszczalnym jest zawarcie układu. W toku egzekucji  z nieruchomości można jednak żądać jej wstrzymania, jednak wierzyciel musi wyraźnie zgłosić swój sprzeciw przeciwko danej egzekucji. Co ciekawe, jest to mechanizm odwrotny względem postępowania restrukturyzacyjnego. O ile bowiem przy realizacji układu w restrukturyzacji wierzyciel musiał wyrazić zgodę na spodziewane naruszenie swoich praw w drodze układu, to w układzie zawartym w upadłości  wierzyciel musi sprzeciwić się, by nie doszło do zmiany jego sytuacji prawnej.

III.   Ograniczenia w zaspokojeniu wierzyciela w kontekście nieruchomości oraz „obciążenia kroczące” na jej nabywcę .

Egzekucja z nieruchomości może prowadzić do  wygaśnięcia praw osobistych i roszczeń, bądź też dalszego ich trwania, a także obowiązywania praw z hipoteki albo służebności. Zgodnie z ustawowym katalogiem nie wygasają następujące prawa: służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Ponadto nie wygasają: prawo użytkowania,  prawa dożywotnika, które pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami (należ jeszcze spełnić dodatkowe kryteria ustawowe), jak również inne służebności gruntowe wtedy, gdy sędzia-komisarz wyda postanowienie utrzymujące w mocy daną służebność.

W przypadku umów najmu i dzierżawy  w razie zbycia nieruchomości nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednakowoż wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu doznaje uszczerbku – nie występuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Upadły dłużnik może być właścicielem wyłącznie jednej nieruchomości, która spełnia funkcje mieszkaniowe dla jego całej rodziny. Godząc interes mieszkaniowy rodziny oraz majątkowy wierzyciela ustawodawca wprowadził instytucję wydzielenie kwoty (a także jej miarkowania) na czynsz dla upadłego, nie niwecząc tym samym dopuszczalności egzekucji z danej nieruchomości. Z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Należy zauważyć, że przepisy prawa upadłościowego w tym zakresie nie prowadzą do zaopatrzenia upadłego w lokal zastępczy – kwoty wydzielane upadłemu mają zapewnić jemu oraz osobom na jego utrzymaniu niezbędne minimum egzystencji. Nie jest ich celem zapewnienie lokalu mieszkalnego o standardzie analogicznym albo zbliżonym do sprzedanego[1].

W postępowaniu restrukturyzacyjnym istnieje możliwość zawarcia układu częściowego nawet bez zgody wierzyciela hipotecznego. Celem zastosowania ww. rozwiązania należy spełnić wymóg quasi ofertowy przez dłużnika. Ma on bowiem obowiązek przedłożenia wierzycielowi hipotecznemu propozycji układowej, przewidującej pełne jego zaspokojenie, w terminie określonym w układzie albo przewidującej zaspokojenie w stopniu nie niższym od tego, jakiego może się spodziewać w przypadku dochodzenia wierzytelności wraz z należnościami ubocznymi z przedmiotu zabezpieczenia. Występują wątpliwości, czy zaspokojenie musi polegać wyłącznie na zapłacie sumy pieniężnej, czy też dopuszczalnym jest inna forma, w tym dokonanie konwersji wierzytelności na udziały w spółce. Istota zabezpieczenia hipotecznego temu przeczy, niemniej absolutyzacja stanowiska negatywnego pozostaje w sprzeczności z prawem wierzyciela do wybrania formy zaspokojenia, przeczy istocie nowacji. Autor stoi na stanowisku, że inna forma zaspokojenia jest dopuszczalna.

Sumując powyższe rozważania widać wyraźnie, że nieruchomość w masie układowej albo upadłościowej może być rozpatrywana zarówno jako dobrodziejstwo, jak i obciążenie. Ona sama może wiązać w sobie prawnie chronione interesy podmiotów trzecich, które obie ustawy honorują. Wszystkie te uwagi prowadzą do jednej konkluzji – dobre prawo, to prawo przewidujące rozwiązanie na każdą sytuację faktyczną.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 8 (257), sierpień 2022

[1] W obrocie prawnym obowiązuje Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z 13.12.2012 r. w sprawie wykazu urzędowych nazw miejscowości i ich części (Dz.U. z 2013 r. poz. 200). Załącznikiem do tego rozporządzenia ustalono wykaz urzędowych nazw miejscowości i ich części. Doktryna prawa wskazuje, że dany akt prawny nie powinien być ograniczeniem dla sędziego komisarza, a nadrzędną wskazówką pozostaje przesłanka ustawowa, czyli literalne „stosunki lokalne”.

Po miesiącach przedłużających się prac nad projektem polskiej ustawy służącej stosowaniu Rozporządzenia ECSP w naszym kraju,  w dniu 7 lipca 2022 r. sejm uchwalił ustawę o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom („Ustawa”). W minionym tygodniu Ustawa została podpisana przez Prezydenta RP oraz ogłoszona w dzienniku ustaw, zacznie obowiązywać z dniem 29 lipca 2022 r.

 Jeszcze kilka tygodni temu niewiele wskazywało na to, iż toczące się powoli prace nad spóźnioną Ustawą nabiorą tak istotnego przyspieszenia a sama Ustawa o finansowaniu społecznościowym, nieco przypadkiem, stanie się tematem szeroko komentowanym nie tylko na łamach prasy branżowej. Stało się tak oczywiście z uwagi na dodanie do projektu przedmiotowej Ustawy przepisów wprowadzających tzw. „wakacje kredytowe”. Z perspektywy podmiotów zainteresowanych crowdfundingiem najistotniejsze jest, iż Ustawę udało się ostatecznie uchwalić, choć wspomniany zabieg legislacyjny (rozszerzenie jej o regulację „wakacje kredytowe”) budzić może zastrzeżenia natury konstytucyjnej. Pozostawiając powyższe wątpliwości do odrębnych późniejszych rozważań, i domykając tę część cyklu poświęconego crowdfundingowi inwestycyjnemu, w niniejszym artykule postaramy się przybliżyć najistotniejsze aspekty wchodzącej niebawem w życie Ustawy.

1. Znaczenie Ustawy dla rynku usług crowdfundingu inwestycyjnego w Polsce

 Rozwijający się w dynamiczny sposób w ciągu ostatnich kilku lat rynek usług finansowania społecznościowego w obszarze przedsięwzięć́ gospodarczych pozostawał w Polsce bez dedykowanej mu regulacji ustawowej.

Obowiązujące od dnia 10 listopada 2021 roku Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie europejskich dostawców usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć́ gospodarczych („Rozporządzenie ECSP”) stworzyło jednolite ramy prawne dla świadczenia usługi finansowania społecznościowego w całej Unii Europejskiej, jednakże dotychczasowy brak polskiej ustawy służącej stosowaniu powyższego rozporządzenia powodował, iż unijna regulacja pozostawała w istocie martwa w naszym porządku prawnym. Z wejściem w życie komentowanej Ustawy powyższy stan dobiega końca.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż w środowisku słychać zarówno głosy zadowolenia zwracające uwagę na korzyści płynące z wchodzącej w życie regulacji (w tym mający się istotnie zwiększyć dopuszczony limit wartości kampanii crowdfundingowych), jak i głosy pełne obaw o traconą wraz z objęciem rynku  nadzorem KNF swobodę i elastyczność cechującą dotychczas polski rynek crowdfundingu inwestycyjnego.

Niezależnie od powyższych rozbieżności, w świetle wygasającego z dniem 10 listopada 2022 r. okresu przejściowego, w którym dostawcy usług finansowania społecznościowego mogli jeszcze kontynuować swoją działalność na zasadach sprzed wejścia w życie Rozporządzenia ECSP, brak polskiej ustawy służącej stosowaniu Rozporządzenia ECSP groził pełnym paraliżem polskiego rynku usług finansowania społecznościowego. Rozporządzenie ECSP zakazuje bowiem po upływie wspomnianego okresu przejściowego dalszego świadczenia powyższych usług bez wymaganej Rozporządzeniem ECSP licencji. W Polsce dopiero w przedmiotowej Ustawie, na niewiele ponad 3 miesiące przed zakończeniem okresu przejściowego, wskazano, iż to Komisja Nadzoru Finansowego wyznaczona została do wydawania zainteresowanym podmiotom licencji na świadczenie usług finansowania społecznościowego.

2. Zakres regulacji

Jak wskazano powyżej, Ustawa w zakresie w jakim dotyczy crowdfundingu, służyć ma stosowaniu Rozporządzenia ECSP w Polsce. Co za tym idzie, przeważająca część norm regulujących zasady świadczenia usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych swe źródło mieć będzie w samym  Rozporządzeniu ECSP stosowanym bezpośrednio w polskim porządku prawnym (szerzej na ten temat w poprzednim artykule z cyklu: https://www.linkedin.com/posts/miller-canfield-poland-real-estate_crowdfunding-financing-euregulation-activity-6913118749520740352-ZObO?utm_source=linkedin_share&utm_medium=member_desktop_web). Komentowana Ustawa zawiera jednak istotne uzupełnienie unijnej regulacji, w tym:

• wskazuje Komisje Nadzoru Finansowego („KNF”) jako organ właściwy do nadzoru nad dostawcami usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych,
• przyznaje KNF odpowiednie uprawnienia nadzorcze (m.in. do zawieszania konkretnych ofert finansowania społecznościowego lub zawieszania prowadzenia działalności przez dostawców oraz do współdziałania z organami wymiaru sprawiedliwości i organami nadzoru z innych państw członkowskich UE),
• wprowadza odpowiednie sankcje administracyjne i karne za nieprzestrzeganie przepisów Rozporządzenia ECSP lub Ustawy,
• wprowadza odpowiedzialność cywilnoprawną i karną za poprawność i prawdziwość informacji podawanych w dokumentach informacyjnych sporządzanych w związku z ofertą finansowania społecznościowego,
• wprowadza przepisy dotyczące tajemnicy zawodowej i zasad przechowywania dokumentacji związanej ze świadczeniem usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych.

3. Kluczowe zmiany wynikające z Ustawy

Wśród wprowadzanych przez Ustawę norm na szczególną uwagę zasługuje zarówno klika regulacji odnoszących się wprost do finasowania społecznościowego, jak i pewne zmiany do obowiązujących już przepisów, w tym w szczególności:

• Ustalenie tymczasowego progu wartości ofert finasowania społecznościowego prowadzonych za pośrednictwem platform na kwotę 2,5 mln EUR. Po dniu 9 listopada 2023 roku ulegnie on zwiększeniu do kwoty 5 mln EUR.
• Powiązana z powyższym zmiana do ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, w której wprowadzono podwyższenie, z dniem 10 listopada 2023 r., progu kwotowego wpływów z tytułu emisji papierów wartościowych, który zwalnia z obowiązku sporządzenia prospektu, z 2,5 mln EUR do 5 mln EUR.
• Wprowadzenie w kodeksie spółek handlowych zakazu oferowania nieoznaczonemu adresatowi nabycia lub objęcia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Zakazane zostało również promowanie powyższego poprzez kierowanie reklamy lub innej formy promocji do nieoznaczonego adresata. Zmiana ta oznacza, iż spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, stanowiące najliczniejszą grupę spośród funkcjonujących w Polsce spółek handlowych, wyłączone zostały z grona podmiotów mogących pozyskiwać kapitał poprzez crowdfunding udziałowy. Zainteresowanym crowdfundingiem spółkom z o.o. pozostało finansowanie społecznościowe oparte o pożyczki lub emisję obligacji, jak również możliwość przekształcenia się w spółkę akcyjną lub też prostą spółkę akcyjną.
• Wprowadzenie po stronie dostawców usług finansowania społecznościowego świadczących usługi ułatwiania udzielania pożyczek obowiązku informowania KNF, z wyprzedzeniem co najmniej 3 miesięcy, o zamiarze rozpoczęcia świadczenia usługi indywidualnego zarządzania portfelem pożyczek.
• Nałożenie na dostawców usług finansowania społecznościowego obowiązku przekazania KNF, z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, arkusza kluczowych informacji inwestycyjnych. Powyższe stanowi wykonanie przez polskiego ustawodawcę tzw. opcji krajowej, przewidzianej w art. 23 ust. 14 Rozporządzenia ECSP, pozostawiającej do decyzji krajowego prawodawcy czy arkusz kluczowych informacji inwestycyjnych ma podlegać notyfikacji przed rozpoczęciem kampanii crowdfundingowej.

4. Opłaty po stronie dostawców usług finansowania społecznościowego

Opłata za udzielenie zezwolenia (licencji)

W Ustawie przyjęto rozwiązanie, że udzielenie zezwolenia (licencji) na podstawie Rozporządzenia ECSP w pełnym zakresie świadczenia usług finansowania społecznościowego, podlega opłacie nie większej niż 4500 euro. Dokładna wysokość tej opłaty, a także wysokość opłaty za zezwolenie cząstkowe, tj. dotyczące ułatwiania udzielania pożyczek lub subemisji bez gwarancji przejęcia emisji, zostaną określone w czekającym na wydanie rozporządzeniu.

Opłata roczna z tytułu nadzoru

Opłata roczna z tytułu nadzoru pobierana od dostawców usług finansowania społecznościowego obliczana będzie na podstawie średniej wartości przychodów w okresie trzech lat poprzedzających rok, za który należna jest opłata. Opłata ta wyniesie nie więcej niż 0,5% powyższej średniej, jednak nie mniej niż równowartość w złotych 750 euro. Szczegółowy sposób obliczania oraz sposób i termin uiszczania opłaty rocznej zostaną określone w czekającym na wydanie rozporządzeniu.

5. Obowiązki sprawozdawcze dostawców usług crowdfundingowych

Dostawcy usług crowdfundingowych będą zobligowani do przekazywania KNF informacji dotyczących prowadzonej przez nich działalności, ich sytuacji finansowej oraz zdarzeń, które mogą mieć wpływ na ich działalność w zakresie świadczenia usług finansowania społecznościowego lub ich sytuację finansową. Jeżeli ww. informacje będą tego wymagały, to Ustawa przewiduje możliwość nałożenia obowiązku przedłożenia dokumentów, z których one wynikają. Powyższe informacje przekazywane będą w formie raportów bieżących i okresowych oraz sprawozdań okresowych, których szczegółowy zakres i terminy dostarczania określone zostaną w czekającym na wydanie rozporządzeniu.

6. Kary administracyjne dla nierzetelnych dostawców usług crowdfundingowych

KNF będzie uprawniona do zastosowania wybranej kary administracyjnej z wachlarza: zakaz dalszego naruszania Ustawy, nakaz zaprzestania naruszeń w przyszłości, kara pieniężna albo nałożenia ww. kar łącznie na dostawcę usług crowdfundingowych. Wysokość kary pieniężnej nie może przekraczać kwoty 2 250 000 zł albo kwoty stanowiącej równowartość nie więcej niż 5% całkowitych rocznych przychodów dostawcy usług finansowania społecznościowego wykazanych w ostatnim zbadanym sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy, a w przypadku braku takiego sprawozdania – w wysokości nie większej niż 5% prognozowanych całkowitych rocznych przychodów tego dostawcy w pierwszym roku działalności, jeżeli przekracza ona 2 250 000 zł.

Ustawodawca uposażył KNF również w prawo publicznego opublikowania informacji o: dostawcy usług finasowania społecznościowego, rodzaju i charakterze jego naruszenia oraz treści decyzji w przedmiocie nałożenia kary administracyjnej. Nałożenie powyższej kary na dostawcę usług finansowania społecznościowego wymaga jednakże uchwały KNF.

Wejście w życie komentowanej Ustawy otwiera nowy rozdział w funkcjonowaniu crowdfundingu udziałowego w Polsce. Dostosowanie się do nowych wymogów i uwarunkowań może okazać się wyzwaniem dla obecnych, jak i przyszłych, uczestników rynku. Wierzymy jednak, iż korzyści płynące z wchodzących w życie uregulowań prawnych, jak i dotychczasowy światowy trend zwiększającego się znaczenia crowdfundingu udziałowego w gospodarce, pozwolą na rozwój tej kolejnej formy finasowania również z Polsce.

W CELU UZYSKANIA DALSZYCH INFORMACJI NA TEN TEMAT PROSIMY O KONTAKT Z AUTORAMI ARTYKUŁU:

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.