Od jakiegoś już czasu w przestrzeni medialnej pojawiają się doniesienia o projekcie nowelizującej Ustawę prawo o notariacie (dalej jako „Projekt”). Wszelkie założenia oscylują wokół jednego, naczelnego – projekt ma dać skuteczną odpowiedź na pogłębiającą się obstrukcję postępowań wieczystoksięgowych, zmniejszyć koszty, ulżyć kredytobiorcom (ponownie!). Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt. Co wiemy dziś?

I.   Proces trwa…

Projekt jest na etapie konsultacji publicznych, nie został skierowany do laski marszałkowskiej, a konsultacje maja potrwać 21 dni. Zakłada się, że zostanie on uchwalony w IV kwartale 2022r., a vacatio legis potrwa 12 miesięcy. Czy to dużo czasu – odpowiemy na końcu artykułu. Projekt wprowadza zmiany również w czterech innych ustawach, a mianowicie w Kodeksie postępowania cywilnego, Ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz Prawie o ustroju sądów powszechnych. Wśród zaproszonych do konsultacji publicznych podmiotów są m.in.: samorządy prawnicze, stowarzyszenia sędziów, organizacje pracodawców, organizacje zrzeszające przedstawicieli obrotu nieruchomościami.

II.  Cel Ustawy

Celem ustawy jest usprawnienie i przyspieszenie procesu dokonywania wpisów w księgach wieczystych; odciążenie sądów wieczystoksięgowych, do których wpływa coraz więcej wniosków o wpis tego rodzaju praw; ułatwienie obywatelom uzyskiwania wpisów ustanawianej na ich rzecz własności oraz redukcja kosztów kredytów hipotecznych związanych z pobieraniem przez banki dodatkowych opłat w czasie oczekiwania na wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego na zakup mieszkania. Odrębnym celem proponowanych regulacji jest także przemodelowanie nadzoru sprawowanego nad notariatem i jego wzmocnienie.

III.  Notarialne wpisy w księgach wieczystych

Projektowana ustawa przyznaje notariuszom uprawnienie do dokonywania wpisów w księgach wieczystych własności nieruchomości związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali oraz wpisaniem hipoteki obciążającej odrębną własność lokalu. W dalszym ciągu wniosek o wpis będzie mógł procedować referendarz sądowy w sądzie rejonowym, a obywatel będzie mógł dobrowolnie wybrać ścieżkę unormowania prawnego sytuacji swojej nieruchomości. Dokonanie wpisu będzie miało charakter orzeczniczy, przed dokonaniem którego na notariuszu będzie spoczywał obowiązek zapoznania się z aktami danej księgi wieczystej. W założeniach Projektu wskazano również, że rozważane jest także udostępnienie notariuszowi na jego żądanie odpisów dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej w formie elektronicznej – skanów sporządzonych przez sąd, przekazywanych notariuszowi na adres e-mail (z zachowaniem poszerzonych wymogów bezpieczeństwa – dostęp hasłem) lub skrzynkę EPUAP. Przewiduje się (w uzasadnieniu Projektu), że projektowane uprawnienia stanowią poligon doświadczalny i, w miarę rozwoju systemu oraz praktyki, katalog czynności prawnych podlegających wisowi przez notariusza będzie ulegał rozszerzeniu. Projektodawca szacuje, że około 10 % notariuszy podejmie się zadania dokonywania wpisów. Na wniosek notariusza Minister Sprawiedliwości wyda zaświadczenie o posiadaniu przez wnioskującego uprawnień do dokonywania wpisów w księgach wieczystych i wydawaniu notarialnych nakazów zapłaty.

IV.  Notarialne nakazy zapłaty

Możliwość wydania notarialnych nakazów zapłaty (dalej jako „Nakaz”) jest przewidziana dla roszczeń bezspornych, udokumentowanych dowodami załączonymi do wniosku o wydanie nakazu. Notariusz wyda Nakaz, jeżeli zasadność dochodzonego roszczenia nie budzi wątpliwości, w szczególności, gdy wynika ono z dokumentu urzędowego, zaakceptowanego przez dłużnika rachunku lub wezwania do zapłaty i pisemnego oświadczenia dłużnika o uznaniu długu. Wartość roszczenia nie może przekroczyć 75.000,00 zł a limit miesięczny nakazów, które może wystawić notariusz wynosi 200. Wniosek o nakaz i sprzeciw od wydanego nakazu będą składane na urzędowym formularzu. Nakaz będzie doręczany przez notariusza dłużnikowi. Skuteczne wniesienie sprzeciwu spowoduje utratę mocy notarialnego nakazu zapłaty, podobnie jak niedoręczenie notarialnego nakazu zapłaty bezpośrednio osobie zobowiązanej. W przypadkach określonych Projektem notariusz będzie uprawniony do odmowy wydania nakazu zapłaty i w takim wypadku będzie zobligowany do sprawdzenia pisemnego protokołu i wydania go wierzycielowi. Wypis notarialnego nakazu zapłaty wraz ze wzmianką o niewniesieniu sprzeciwu będzie podstawą do uzyskania klauzuli wykonalności, którą będzie nadawał sąd rejonowy według osobowej, ogólnej właściwości. W oparciu o nakaz zaopatrzony w klauzulę, wierzyciel będzie mógł wszcząć postepowanie egzekucyjne.

V.  Postępowanie dyscyplinarne wobec notariuszy

Projekt wprowadza do Ustawy o notariacie instytucje Rzecznika Dyscyplinarnego Notariatu (dalej jako „Rzecznik”) oraz dochodzenie dyscyplinarne (dalej jako „Dochodzenie”). Rzecznik będzie uprawniony do prowadzenia Dochodzenia, składania wniosków o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, występowania w roli oskarżyciela przed sądami dyscyplinarnymi w sprawach, w których złożył wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego. Będzie on mógł na każdym etapie postępowania dyscyplinarnego przystąpić do niego w charakterze oskarżyciela oraz składać środki zaskarżenia. Dochodzenia będą wszczynane z urzędu przez Rzecznika albo na wniosek Ministra Sprawiedliwości lub organu samorządu notarialnego. Wniosek o wszczęcie Dochodzenia złożony przez Ministra Sprawiedliwości lub organ samorządu notarialnego będzie dla Rzecznika wiążący. W razie umorzenia postępowania wnioskodawcom oraz Krajowej Radzie Notarialnej przysługiwać będzie zażalenie. Rzecznik będzie składał raz w roku sprawozdanie ze swej działalności na ręce Ministra Sprawiedliwości, który w przypadku jego odrzucenia, będzie uprawniony do odwołania Rzecznika przed upływem jego kadencji.

Projekt wprowadza również regulację modyfikującą instytucję przedawnienia odpowiedzialności dyscyplinarnej notariusza. Proponowany przepis wydłuża ustawowy termin 5 letni, albowiem zgodnie z treścią Projektu wszczęcie postepowania dyscyplinarnego przerywa bieg tego terminu, a zatem nawet jeśli np. w ostatnim dniu piątego roku od popełnionego czynu zostanie podjęta czynność przez Rzecznika, to automatycznie przedłuży ona o kolejne pięć lat, licząc od daty tej czynności, okres odpowiedzialności notariusza.

Projektodawca w uzasadnieniu przywołuje nagłośnione publicznie sprawy z udziałem wybranych notariuszy na przestrzeni ostatnich lat, proponując również rozbudowę instytucji zawieszenia notariusza w prawie wykonywania zawodu. Kompetencję taką będzie miał Minister Sprawiedliwości, a zawieszenie będzie mogło zostać zastosowane nawet do czynności w toku.

VI.  … i potrwa -po pierwsze technika

Z uzasadnienia do Projektu wprost wynika, że wdrożenie proponowanych zmian legislacyjnych wymaga modyfikacji systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, zakładającej m.in. udzielenie notariuszom statusu użytkownika, również szkolenia notariuszy, fazę testów, a na samym początku przygotowanie dokumentacji i wyłonienie wykonawcy w przetargu. Całość ma potrwać ponad 3 lata. Przy vacatio legis, stosunkowo krótkim w zderzeniu z powyższym, wydaje się, że po raz kolejny pojawia się widmo obowiązywania w systemie prawnym blankietowych przepisów – nie będzie systemu informatycznego, aby je stosować. Jaka jest celowość i pragmatyzm przepisu wprowadzającego, skoro już na pierwszy rzut oka razi taki brak zestrojenia ze sobą uwarunkowań technicznych z wolą prawodawcy stosowania nowych instytucji prawnych? Znane są nam problemy z wprowadzeniem Krajowego Rejestru Zadłużonych, elektronizacji doręczeń w Portalu Sądów Powszechnych czy historia problemów technicznych przy wdrażaniu innych rejestrów z rodziny Portalu Rejestrów Sądowych. Odrębną kwestią są zgłaszane już uwagi o stratach budżetu państwa i nie ekwiwalentności ekonomicznej obowiązków uczestników przyszłego systemu – notariusze mają być zwolnieni z ponoszenia kosztów partycypacji w systemie, przy jednoczesnym uprawnieniu pobierania taks notarialnych za dokonanie wpisu albo wystawienie Nakazu. Proces zatem potrwa, pozostaje być optymistą. Niepoprawnym.

Jan Akimenkow
aplikant radcowski
T: +48 71 780 31 00
E: akimenkow@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad nowym projektem rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dla budynków. Wprowadzenie zmian w rozporządzeniu okazało się konieczne w związku z nowelą ustawy – Prawo budowlane, która weszła w życie 20 września 2019 r. i „przyznała” trzyletni okres tj. do 20 września 2022 r. na dostosowanie rozporządzenia do nowych regulacji prawa budowlanego. Poniżej omówiono niektóre modyfikacje znajdujące się w projekcie rozporządzenia.

Ważną zmianą, która niepokoi inwestorów, jest zniknięcie z rozporządzenia przepisu dopuszczającego możliwość nieokreślonego czasu nasłonecznienia dla mieszkania jednopokojowego w zabudowie śródmiejskiej, co w konsekwencji ograniczy projektowanie kawalerek w centrum miast, z uwagi na gęstą koncentrację zabudowy, a tym samym cięższy dostęp słońca w tych miejscach. Deweloperom znacznie utrudni to możliwość spełnienia wymogów dotyczących nasłonecznienia mieszkań jednopokojowych, dlatego jednym z rozwiązań może być ucieczka do projektowania mieszkań o większym metrażu. Zastosowane zmiany i ich konsekwencje prowadzić będą zatem do zmniejszającej się podaży kawalerek w nowych budynkach i w związku z tym do zwiększających się cen mieszkań jednopokojowych.

W projekcie rozporządzenia znalazła się nowa definicja antresoli: pod tym pojęciem należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia wydzieloną w poziomie, niezamkniętą przegrodą budowlaną od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Projekt rozporządzenia zawiera wymóg aby powierzchnia antresoli nie przekraczała 70% powierzchni użytkowej tego pomieszczenia (pierwotnie miało to być 50%). W praktyce nowa definicja ograniczy powierzchnię antresoli określając odpowiedni stosunek powierzchni antresoli do powierzchni użytkowej pomieszczenia. Ma to na celu przeciwdziałanie tworzenia dodatkowej kondygnacji budynku, pod pozorem wprowadzenia antresoli, z obejściem obowiązujących przepisów.

Rozporządzenie wprowadza także całkowicie nową definicję elementu doświetlającego, zgodnie z którą elementem doświetlającym jest umieszczona w ścianie przezroczysta powierzchnia szklana i przegroda przezroczysta, która zapewnia naturalne oświetlenie pomieszczenia wyłączając jednak spod tej definicji przegrody z luksferów, cegieł i szklanych pustaków. Uzasadnienie do projektu rozporządzenia wyjaśnia, że pod pojęciem elementów doświetlających rozumieć należy w szczególności ściany o konstrukcji słupowo-ryglowej, aluminiowo-szklanej lub szklane fasady a ponadto stanowić muszą one konstrukcję nieotwieraną i nieruchomą w przeciwieństwie do okna, które może być otwierane lub nieotwierane oraz przesuwne. W projekcie rozporządzenia ściana, w której znajduje się element doświetlający jest co do zasady traktowana na potrzeby obliczania minimalnych odległości od granicy działki w taki sam sposób jak ściana, w której zlokalizowane jest okno. Nie będzie zatem można argumentować, że w stosunku do ściany z elementem doświetlającym powinny być stosowane odległości właściwe dla ściany bez okien.

Odmiennie kształtować się będą wymogi dotyczące warunków technicznych dla stanowisk postojowych oraz garaży dla samochodów. Z projektu rozporządzenia zniknęła definicja parkingu, która stanowiła, iż parking jest wydzieloną powierzchnią terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów składających się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska. W miejsce terminu „parking” projekt posługuje się zwrotem „zgrupowanie stanowisk postojowych”. Stanowiska należy traktować jako jedno zgrupowanie, jeżeli pomiędzy poszczególnymi stanowiskami postojowymi lub zgrupowaniami stanowisk dla samochodów osobowych odległość jest mniejsza niż 7 m a dla samochodów innych niż osobowe odległość ta jest mniejsza niż 10 m, wówczas należy zsumować ilość stanowisk postojowych i stosować do nich przepisy rozporządzenia o minimalnej odległości zgrupowań od granicy działki oraz innych obiektów. W praktyce oznaczać to będzie, że grupy stanowisk usytuowane po dwóch stronach dróg gminnych lub dróg wewnętrznych traktowane będą jako jedno zgrupowanie, nawet jeśli będą obsługiwać obiekty niewchodzące w skład jednego zamierzenia budowlanego. Koniecznym wówczas będzie odsuwanie małych zgrupowań postojowych od budynków na odległość 10-20 m, tym samym istotnie utrudniając projektowanie.

Jedną z wprowadzonych nowości ma być definicja działki budowlanej, która w rozumieniu projektu rozporządzenia stanowić ma nieruchomość gruntową składającą się z jednej działki ewidencyjnej lub kilku działek ewidencyjnych, tym samym wskazując, że pojęcie działki budowlanej i działki ewidencyjnej nie są równoznaczne. Wedle nowych przepisów działką budowlaną może być jedna działka ewidencyjna, ale również kilka działek ewidencyjnych, jeżeli ich wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej będą spełniać wymogi dla celów realizacji obiektu budowlanego zgodnego z rozporządzeniem, aktami prawa miejscowego oraz odrębnymi przepisami.

Projekt rozporządzenia wzbudza skrajne emocje, nowym regulacjom zarzuca się nieścisłości, błędy redakcyjne oraz pominięcie niektórych definicji uprzednio znajdujących się w rozporządzeniu, w efekcie czego nie jest jasnym, czy definicje zostały ominięte przypadkowo, czy też pojęcia, które dotychczas były zdefiniowane powinny być rozumiane inaczej. Oprócz niejasności niektórych przepisów rozporządzeniu zarzuca się również sztywność regulacji i zbyt dokładne określenie parametrów technicznych, zamiast zawarcia przepisów celowościowych, które przyznałyby więcej swobody inwestorom i projektantom. Niejednoznaczności i usztywnienie wielu regulacji w nowym projekcie rozporządzenia mogą w dłuższej perspektywie stać się przyczyną blokowania procesów inwestycyjnych i w konsekwencji wpływać na rosnące kwoty towarzyszące procesowi inwestycyjnemu, a zatem również mieć znaczenie na wzrost cen nowo powstałych mieszkań, które już na ten moment ustanawiają rekordy pod względem wysokości

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

Olena Shtohryn, Jacek Choromański, Tomasz Mielko:  Zamówienia publiczne w Ukrainie z wykorzystaniem systemu „ProZorro” – przewodnik dla wykonawców

Pierwszy lipca,  a zatem formalnie początek obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej („Ustawa”) nadchodzi wielkimi krokami. Niniejszym, trzecim artykułem dotyczącym Ustawy, kończymy serię komentarzy jej poświęconej. Skupimy się na funkcji i kompetencji banku w układzie uczestników przedsięwzięcia deweloperskiego tzn. deweloper – nabywca – bank, a także przedstawimy wnioski końcowe.

Na wstępie warto jeszcze zwrócić uwagę na rozróżnienie stosowane w Ustawie, a mianowicie podział wszelkich przedsięwzięć związanych z nieruchomościami na  zadanie inwestycyjne („Zadanie”) albo przedsięwzięcie deweloperskie („Przedsięwzięcie”). Zadanie jest pojęciowo węższe, ponieważ obejmuje część Przedsięwzięcia, odnosi się albo do wyodrębnionego budynku, albo do grupy budynków tworzących całość architektoniczno – budowlaną, które mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie. Natomiast Przedsięwzięcie jest oznaczeniem czynności podejmowanych przez dewelopera celem wejścia w prawa przez nabywcę, wynikające z Umowy[1], w szczególności są to czynności faktyczne i prawne zmierzające do budowy albo przebudowy nieruchomości. Tym samym, w ramach Przedsięwzięcia deweloper może wyodrębnić dwa lub więcej Zadań.

I.   Prowadzenie rachunków powierniczych przez bank

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy („RP”), zarówno zamknięty („ZRP”) jak  otwarty („ORP”) ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podaje szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu Umowy, której stroną jest nabywca występujący z żądaniem udzielenia informacji o dacie oraz kwotach. Deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania RP do dnia, w którym zostaną przeniesione prawa z ostatniej Umowy zawartej dla Przedsięwzięcia albo Zadania. Ustawodawca przewidział inne terminy wypłat dla dewelopera. W przypadku ZRP bank wypłaci deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z Umowy. W przypadku ORP bank wypłaca poszczególne kwoty w terminie nie dłuższym niż 30 dni od stwierdzenia przez niego zakończenia danego etapu Przedsięwzięcia albo Zadania. Ostania płatność na rzecz dewelopera ze strony banku będzie miała miejsce po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa z Umowy. Rozwiązanie to znajduje swoje uzasadnienie w tym,  że deweloper ma motywację do jak najszybszego przeniesienia ww. praw na rzecz nabywcy. Jednakże wskazać należy, że opóźnienia w tym zakresie często wynikają z przyczyn nie leżących po stronie deweloperów.

II.   Wypowiedzenie rachunku powierniczego przez bank

Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia RP przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów. Okres wypowiedzenia nie może wynosić więcej niż 60 dni, a na banku spoczywa obowiązek poinformowania nabywcy, w terminie 10 dni od dokonania wypowiedzenia, pisemnie alb ona trwałym nośniku np. płyta CD, pendrive o dokonanym wypowiedzeniu. Równocześnie powyższe pociąga za sobą obowiązek dewelopera, z terminem  60 dniowym, zawarcia nowej umowy RP. Środki zgromadzone na „wypowiadanym” rachunku zostaną przelane przez bank wypowiadający na nowy rachunek po uprzednim okazaniu przez dewelopera specjalnego oświadczenia nowego banku o tym, że nowy rachunek jest RP zgodnie z przepisami Ustawy.

III.   Bank jako podmiot kontrolujący dewelopera

Przed dokonaniem wypłaty środków na rzecz dewelopera z RP bank będzie zobowiązany do dokonania kontroli rzeczywistego stanu Przedsięwzięcia albo Zadania, co obejmuje uprawnienie banku do wglądu tak do rachunków bankowych dewelopera, jak i dokumentacji (bez zawężeń do np. dokumentacji księgowej albo finansowej) powiązanej z danym Przedsięwzięciem albo Zadaniem. Zatem  bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na Fundusz. Wszelkie koszty tych kontroli ma ponosić deweloper – co również dodatkowo, obok innych proponowanych zmian, przełożyć się może na zwiększenie kosztów inwestycji, a te konsekwentnie przełożą się na wzrost cen mieszkań.

IV.   Upadłość banku – operatora RM. Bankowy Fundusz Gwarancyjny

W przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości banku, będącego stroną umowy RP, Umowa pozostaje ważna. Na deweloperze spoczywa obowiązek, w terminie 30 dni, zwarcia umowy o RP z nowym bankiem i przekazanie informacji o powyższym, w terminie 10 dni, nabywcy. Oczywiście deweloper ma również obowiązek zgłoszenia wierzytelności nabywcy wobec banku o wypłatę zgromadzonych kwot na RP w postępowaniu upadłościowym. Należności nabywcy od banku zostaną wypłacone przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny („BFG”). Co istotne, środki zgromadzone przez nabywcę na RP sprzed upadłości  objęte są  limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro. Dla porównania, w przypadku Funduszu, nie występuje formalnie żaden limit kwot możliwych do wypłaty na rzecz nabywcy.

Tym samym, w przypadku upadłości banku, środki nabywców zgromadzone na RP zostaną zwrócone nabywcom przez BFG do wysokości gwarantowanej limitem.

V.    Bank jako pośrednik przy wpłatach dewelopera do Funduszu

Transfer obligatoryjnych składek dewelopera na rzecz Funduszu będzie postępował za pośrednictwem banku prowadzącego dany RP. Ustawodawca jasno określił kolejność rozliczeń pomiędzy podmiotami: 1) nabywca wpłaca na RP prowadzony przez bank ratę spłaty zgodnie z harmonogramem, 2) następnie deweloper oblicza i odprowadza od tej kwoty składkę na Fundusz, a następnie 3) bank weryfikuje poprawność składki dewelopera i wypłaca na jego rachunek wpłatę od nabywcy. Zarówno czynność dewelopera, jak i banku odbywają się w terminie 7 dni od wpłaty (nabywcy albo dewelopera), lecz nie później niż do dnia wypłaty raty na rzecz dewelopera. Bank dla każdego dewelopera stworzy dodatkowy rachunek, na którym będą rozliczane składki do Funduszu. Tymczasem ewidencję wpłat na Fundusz prowadzić będzie UFG, w formie systemu teleinformatycznego. Ustawodawca określił zarówno zakres danych gromadzonych  w ewidencji, jak i przypadki ich udostepnienia oraz podmioty zobowiązane, w tym bank i syndyka, do przekazywania ww. danych.

VI.  Wnioski końcowe

Ustawa jest owocem reakcji na ponad 10-letnią praktykę rynku pod rządami poprzedniej regulacji, przejawem powszechnej proceduralizacji stosunków społecznych. Ustawa modyfikuje lub porządkuje znane instytucje tj. m. in.  RP lub wprowadza novum prawne tj. m. in.  Fundusz, rekompensata. Pozostają wątpliwości co do przyszłej skuteczności Ustawy – brak definicji wady istotnej, zbyt wygórowana składka do Funduszu, brak konkretnej kwoty dla obliczenia rekompensaty, zwiększone koszty zabezpieczeń interesów nabywcy, a przy tym brak zakazu ich transferu na nabywcę. Nowe uprawnienia kontrolne banku są bardzo szerokie i mogą ponadto prowadzić do blokowania wypłaty środków przez banki w sytuacjach nieuzasadnionych (lub trudnych do wykazania), co przełożyć się może dodatkowo na pogarszanie sytuacji finansowej deweloperów w trakcie realizowania inwestycji. Ponadto, wymagają one pogłębionej informatyzacji banku, prowadzą do zwiększenia kosztochłonności procesów m. in. ochrony danych osobowych, w tym zwiększenia kadry pracowniczej banków i deweloperów. Pozostaje też kwestia niejasnych przepisów przejściowych, zbytniego rozczłonowania daty wejścia w życie Ustawy. Jak się zdaje, do obrony jest stanowisko, że obecnie obowiązująca ustawa deweloperska może być prawem stosowanym jeszcze nawet po 2024 roku.

Pomimo powyższych wątpliwości i niedociągnięć należy pozytywnie ocenić próbę wzmocnienia ochrony interesów nabywców i polepszenia pewności obrotu deweloperskiego. Uchwalone przepisy pokazują również złożoność procesu nabycia nieruchomości, wielopodmiotowy układ wzajemnie związanych podmiotów, ale i materializację starej zasady, w myśl której bezpieczeństwo kosztuje.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 6 (255), czerwiec 2022

[1] umowa to nie tylko umowa deweloperska. W artykule drugim znajdziesz wyjaśnienie tego skrótu.

Dzisiejszym artykułem kończymy serię komentarzy poświęconą nowej Ustawie Prawo własności przemysłowej („Projekt”)[1], omawiając w nim wybrane, istotne nowości legislacyjne w polskim systemie prawa własności przemysłowej („PWP”), a przewidziane w Projekcie. Zgodnie z informacjami zamieszczonymi na witrynie Rządowego Centrum Legislacji (”RCL”) Projekt pozostaje w toku opiniowania.

Wstępne zgłoszenie wynalazku[2] („WZW”). Wprowadzona regulacja stwarza możliwość zastrzeżenia daty pierwszeństwa zgłoszenia wynalazku po dokonaniu swoistego uproszczonego zgłoszenia bez ryzyka utraty nowości zgłoszonego rozwiązania. WZW będzie obejmowało: podanie wynalazku, opis ujawniający jego istotę oraz rysunki, jeżeli są one niezbędne do zrozumienia wynalazku; natomiast nie będzie obejmowało zastrzeżeń patentowych. Nie będzie możliwości uzupełnienia danych złożonych do Urzędu, lecz w każdej chwili będzie istniała możliwość złożenia przez przedsiębiorcę nowego zgłoszenia. WZW nie będzie publikowane, nie będzie również  ujmowane w raporcie ze stanu techniki, dlatego też zgłoszony wynalazek zachowa cechę nowości; Przedsiębiorca będzie obowiązany dokonać pełnego zgłoszenia w terminie 12 miesięcy od WZW – zaniechanie powyższego będzie równoznaczne z przyjęciem przez Urząd, że wstępne zgłoszenie zostało wycofane. Powyższy termin nie będzie podlegał przywróceniu. Sprawozdanie ze stanu techniki. Projekt wprowadza nowy termin wykonania sprawozdania przez Urząd – wyniesie on 6 miesięcy od chwili dokonania zgłoszenia, za wyjątkiem WZW. Przekształcenie zgłoszenia. Projekt wprowadza warunki, jakie spełniać musi wniosek o przekształcenie zgłoszenia wynalazku w zgłoszenie wzoru użytkowego. Zgłoszenia zbiorowe. W zakresie wzorów przemysłowych Projekt umożliwia przedsiębiorcy dokonanie tzw. zgłoszenia zbiorowego. Oznacza to, że po wejściu w życie regulacji można będzie zgłaszać łącznie niepowiązane ze sobą wprost różne odmiany wzorów przemysłowych przy pomocy jednego zgłoszenia. Depozyt informacji technicznych i technologicznych („Depozyt”) obejmie tajemnice przedsiębiorcy i niepublikowane dane z zakresu know-how, które przedsiębiorca będzie mógł składać w formie dokumentu elektronicznego. Urząd Patentowy nie będzie badać przedmiotu depozytu oraz uprawnienia wnioskodawcy do informacji nim objętych. Depozyt ma za zadanie ułatwić przeprowadzenie dowodu w postępowaniach spornych m. in. o zwalczanie nieuczciwej konkurencji, na fakt pierwszeństwa istnienia informacji stanowiącej tajemnicę przedsiębiorstwa i na okoliczność treści (przedmiotu) tej informacji. Wzór użytkowy i jego ochrona. Wzorem użytkowym jest nowe rozwiązanie techniczne zdatne do przemysłowego wykorzystywania – nie musi być to trwałe (utrwalone) rozwiązanie tak, jak jest to na gruncie obecnego PWP. Przy ochronie wzoru użytkowego będzie stosowana procedura rejestracyjna zamiast obecnej badawczej. Zmiana adresata decyzji Urzędu o udzieleniu prawa wyłącznego. Projekt wprowadza uprawnienie Urzędu do przeniesienia prawa wyłącznego, którego zgłoszenie rozpatruje, na nabywcę przedmiotu prawa wyłącznego np. wynalazku, w sytuacji, gdy w toku postepowania doszło do jego zbycia przez podmiot pierwotnie zgłaszający. Innymi słowy, w przypadku, gdy przed wydaniem decyzji o udzieleniu prawa wyłącznego nastąpiła zmiana zgłaszającego, o czym Urząd Patentowy zostanie powiadomiony dopiero po wydaniu decyzji, Urząd Patentowy wyda decyzję o przeniesieniu udzielonego prawa. Przedmiotowa decyzja będzie wydawana na wniosek zainteresowanego podmiotu[3]. Wniosek powinien być poparty dokumentami potwierdzającymi żądaną zmianę. Od wniosku będzie pobierana opłata w wysokości opłaty pobieranej od wniosku o zmianę w prowadzonym przez Urząd Patentowy rejestrze. Zrzeczenie się udziału w prawie wyłącznym objętym współwłasnością. Zgodnie z Projektem, zrzeczenie się udziału w prawie własności przemysłowej (np. patent na zgłoszony wynalazek, będący własnością trzech konstruktorów) przysługującemu więcej niż jednemu podmiotowi powoduje przejście tego udziału na pozostałych współuprawnionych, odpowiednio do ich udziału, o ile w umowie o współwłasności prawa strony nie postanowią inaczej. Będzie to miało zastosowanie również do praw płynących ze zgłoszenia. Telefaks. W projekcie zrezygnowano z dokonywania zgłoszenia za pomocą telefaksu z uwagi na postępujące procesy elektronizacji. W takich przypadkach zgłoszenie przesłane telefaksem uznaje się za niebyłe, a za datę zgłoszenia uznaje się datę złożenia oryginału. Postępowanie koncyliacyjne. Ramy prawne koncyliacji w postepowaniach obejmujących przedmioty ochrony PWP powstały z potrzeby stworzenia stronom postępowania alternatywnego sposobu rozwiązania sporu dostosowanego do specyfiki PWP. W uzasadnieniu Projektu podnosi się, że istniejące w k.p.a. przepisy dotyczące mediacji wydają się nie odpowiadać potrzebom sporów z zakresu własności przemysłowej. Urząd będzie prowadził listy koncyliatorów. Projekt przewiduje ponadto wymagania, które musi spełnić osoba ubiegająca się o wpis na listę koncyliatorów. Do takich wymagań należy m.in. posiadanie wykształcenia i wiedzy w zakresie własności przemysłowej. Koncyliacja będzie dobrowolna, co do zasady odpłatna, a koszty ponoszą strony. Koncyliator wydaje niewiążące strony stanowisko zawierające propozycję rozwiązania sporu. Zwolnienie z opłaty. Projekt wprowadza możliwość zwolnienia od opłaty jednorazowej od wniesienia opozycji albo sprzeciwu, podczas gdy ww. środki nie były przewidziane w katalogu opłat objętych zwolnieniem. Opłaty za zgłoszenia kilku przedmiotów ochrony PWP („IP Combo”). Zgodnie z projektowanym przepisem, w przypadku dokonania w okresie 3 miesięcy zgłoszenia co najmniej trzech różnych przedmiotów własności przemysłowej, opłata za zgłoszenie każdego z nich ulega obniżeniu o 30%. W związku z powyższym skorzystanie z projektowanej ulgi będzie możliwe w przypadku dokonania np. jednego zgłoszenia wynalazku, jednego wzoru użytkowego i jednego znaku towarowego. Natomiast zgłoszenie trzech różnych znaków towarowych, czy też dwóch wynalazków i jednego wzoru użytkowego, nie będzie uprawniało do zniżki. Obniżenie opłaty będzie dokonywane na wniosek zgłaszającego składany w terminie otwartym na wniesienie opłaty za ostatnie zgłoszenie objęte wnioskiem. W przypadku nieprzyznania tej preferencyjnej opłaty na rzecz zgłaszającego, będzie mu przysługiwał wniosek do Urzędu o ponowne rozpoznanie sprawy. Wzruszenie decyzji uchylającej ochronę prawa wyłącznego z uwagi na brak uiszczenia opłaty okresowej. Przepisy Projektu przewidują możliwość uchylenia decyzji stwierdzającej wygaśnięcie prawa wyłącznego z powodu nieuiszczenia opłaty okresowej za ochronę. Przedmiotową decyzję będzie można uchylić na wniosek strony o ponowne rozpatrzenie sprawy, w którym uprawdopodobni ona, że uchybienie nastąpiło bez jej winy oraz uiści zaległą opłatę okresową powiększoną o 30%. Kara dyscyplinarna. Projekt wprowadza karę pięcioletniego zakazu ubiegania się o zatrudnienie na stanowisku eksperta. Jest to najsurowsza kara w katalogu kar dyscyplinarnych, które mogą zostać nałożone na eksperta przez komisję dyscyplinarną. Warunkowana jest ona głównie wagą przewinienia dokonanego przez eksperta w toku wykonywania swoich obowiązków w Urzędzie.

Projekt jak widać wprowadza szereg instytucji, które realizują trzy podstawowe założenia noweli PWP, a więc: premiowanie przedsiębiorców stosujących i rozwijających w swej działalności innowacyjne produkty i technologie, ochronę tajemnicy przedsiębiorcy jako know – how niezbędnego do prawidłowego rozwoju gospodarki cyfrowej oraz usprawnienie i przyspieszenie postępowań przed Urzędem wraz z ujednoliceniem i obniżeniem opłat. Miejmy nadzieję, że rozwiązania takie jak WZW, Depozyt, przeniesienie decyzji Urzędu, czy IP Combo spełnią pokładane w nich nadzieje, a dalsze etapy legislacyjne nie sprowadzą Projektu do tzw. zamrażarki sejmowej.

Jan Akimenkow
aplikant radcowski
T: +48 71 780 31 00
E: akimenkow@millercanfield.com

[1] Z pierwszym i drugim artykułami można zapoznać się tutaj: http://bityl.pl/r8xUq oraz http://bityl.pl/gwMs8

[2] Instytucja wstępnego zgłoszenia wynalazku obowiązuje w Stanach Zjednoczonych Ameryki Północnej i Austrii, a także została wprowadzona w niektórych państwach członkowskich Unii Europejskiej (np. w Portugalii, Francji),

[3] Co istotne, w obecnym PWP, co potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych, Urząd nie posiada takowej kompetencji, a w celu uzyskania efektu jak w komentowanej instytucji musi on wydawać dwie decyzje – pierwszą o unieważnieniu decyzji przyznającej prawo wyłączne podmiotowi, który nie jest już prawnie właścicielem danego dobra niematerialnego np. wynalazku, a następnie drugą w przedmiocie udzielenia nabywcy dobra niematerialnego prawa wyłącznego do tego dobra.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uruchomiło na swojej stronie internetowej specjalną zakładkę, na której zamieszczane są informacje o organizowanych przez organizacje międzynarodowe przetargach publicznych na dostawę towarów lub usług przeznaczonych na pomoc Ukrainie. Wielu polskich i zagranicznych przedsiębiorców jest zainteresowanych realizacją usług lub dostawą towarów przeznaczonych na pomoc Ukrainie, jednak często barierą okazuje się brak wiedzy o konkretnych możliwościach pomocy. Zgromadzone w jednym miejscu informacje przyczynią się do upowszechniania wiedzy o toczących się postępowaniach zakupowych wśród firm zainteresowanych udziałem w takich przetargach. Zamówienia publiczne na rzecz Ukrainy – Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Portal Gov.pl (www.gov.pl)

Firmy zainteresowane udziałem w tych przetargach zapraszamy do skontaktowania się z nami – nasi prawnicy podzielą się doświadczeniem i wiedzą dot. specyfiki przetargów międzynarodowych, w tym dotyczących rynku ukraińskiego.

dr Andrzej Chełchowski
Partner, Radca prawny
T: +48 22 447 43 00
E: chelchowski@millercanfield.com

Od kilku miesięcy obserwujemy daleko idące zmiany na rynku budowlanym. Zmiany te wynikają z wielu przyczyn, z których głównymi są inwazja Rosji na Ukrainę, spadek wartości polskiej waluty oraz rosnące ceny na rynku paliw.

Zaistniała sytuacja ma wpływ na cały sektor budowlany powodując przede wszystkim znaczny wzrost cen surowców oraz materiałów budowlanych, głównie wyrobów stalowych, asfaltu, cementu, kabli i przewodów elektrycznych. Z kolei wzrost cen ropy i energii elektrycznej skutkuje podniesieniem cen innych surowców oraz zwiększeniem kosztów wykonawstwa, w tym transportu. Wzrost cen nie jest jednak jedynym problemem, z którym zmagają się wykonawcy. Wojna w Ukrainie i wprowadzone w związku z nią sankcje unijne spowodowała przerwanie łańcuchów dostaw, przede wszystkim kruszyw, cementu, drewna, rud żelaza oraz wyrobów stalowych, co z kolei skutkuje ograniczeniami w dostępności określonych kategorii materiałów budowlanych i opóźnieniami w pozyskiwaniu materiałów budowlanych przez wykonawców. W istniejących warunkach podwykonawcy często wycofują się z negocjacji powodując opóźnienia w kontraktowaniu przez generalnych wykonawców.

Okoliczności pobieżnie naszkicowane powyżej postrzegane są zarówno przez inwestorów, jak i wykonawców jako zagrożenie dla terminowej realizacji rozpoczętych już inwestycji. Coraz mniej realne wydaje się, aby inwestycje zostały ukończone w ramach ustalonych wcześniej kosztów. O ile przy realizacji obecnie rozpoczynających się procesów inwestycyjnych można korzystać z wypracowanych w ubiegłych latach mechanizmów kształtowania wynagrodzenia w oparciu o formułę open book (koszt plus marża), o tyle w przypadku już rozpoczętych projektów wykonawcy i inwestorzy stają przed niebagatelnym wyzwaniem takiego przeformułowania własnej współpracy, aby doprowadzić do terminowego ukończenia inwestycji w całkowicie nowych realiach gospodarczych. W dotychczasowej polskiej praktyce na rynku budowlanym przeważają umowy, w których wynagrodzenie zostało ustalone jako ryczałtowe, dlatego też wykonawcom historycznie zawartych umów trudno jest dochodzić roszczeń związanych ze wzrostem ponoszonych kosztów na podstawie samych tylko postanowień wiążących ich umów. Jednocześnie inwestorzy zdając sobie sprawę z trudności, jakie mogą napotkać w razie niewykonania umów przez wykonawców (opóźnienia w realizacji inwestycji, brak gwarancji jakości na już wykonane roboty, konieczność zakontraktowania wykonawców na ukończenie przerwanej inwestycji) podejmują rozmowy dotyczące przeformułowania zasad współpracy sprowadzające się najczęściej do podniesienia należnych wykonawcom wynagrodzeń, a w niektórych przypadkach wydłużenia terminów realizacji powierzonych prac.

Istotne ograniczenia dotyczące zmian zawartych już umów istnieją w sektorze publicznym. Prawo zamówień publicznych reglamentuje w restrykcyjny sposób możliwość zmiany już zawartych umów. Jedną z przesłanek umożliwiających taką zmianę są okoliczności, których zamawiający nie mógł przewidzieć powierzając wykonawcy realizację zamówienia. Przyjmuje się, że okoliczności takie musza mieć charakter nadzwyczajny, niemożliwy do przewidzenia i niezależny od stron. Chcąc niejako zautomatyzować proces zmian umów o zamówienie publiczne zawartych przed rosyjską agresją na Ukrainę polski Urząd Zamówień Publicznych uznał gwałtowaną zmianę sytuacji gospodarczej na skutek zarysowanych wyżej okoliczności za nieprzewidywalne okoliczności, które uzasadniają zmianę umów o realizację zamówień publicznych w rozumieniu art. 455 ust. 1 pkt 4 p.z.p.

W sektorze prywatnym strony umów nie są ograniczone jeśli chodzi o zmiany wiążących ich umów i w razie obopólnej zgody zmiany takie są oczywiście dopuszczalne. Jak wskazałem powyżej, w większości znanych mi przypadków inwestorzy nie kwestionują z góry zasadności roszczeń wykonawcy, zdając sobie sprawę, że wejście w spór może spowodować dla nich większe straty niż zwiększenie wynagrodzenia wykonawcy. Z kolei wykonawcy – mając świadomość nadzwyczajnych okoliczności, w których przyszło im działać – wspierają swoje „roszczenia” o zmianę wynagrodzenia brzmieniem art. 3571 k.c.

Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Przepis ten warunkuje dokonanie zmiany umowy przez sąd zaistnieniem nadzwyczajnej zmiany stosunków, która skutkuje nadmiernymi trudnościami w spełnieniu świadczenia albo grozi stronie nadmierną stratą w razie spełnienia świadczenia. Zmiana stosunków nie mogła być też do przewidzenia przez strony w dacie zawarcia umowy. Przepis nie formułuje sposobu zmiany łączącego strony stosunku prawnego, pozostawiając to decyzji sądu, który w razie wniesienia skutecznego powództwa przez stronę umowy kierować się powinien interesami stron i zasadami współżycia społecznego.

Zaistniałe zmiany warunków rynkowych w segmencie usług budowlanych mają niewątpliwie charakter nadzwyczajny. Niespotykane w okresie poprzedniego ćwierćwiecza zmiany cen materiałów budowlanych, ich dostępności, wzrosty cen energii połączone z odpływem pracowników i utratą siły nabywczej polskiej waluty mogą być z całą pewnością traktowane jako okoliczności nadzwyczajne. Trudno też byłoby twierdzić, że mogły one zostać przewidziane przez strony umów zawierające je jeszcze kilka lub kilkanaście miesięcy temu. Dlatego też żaden z podmiotów działający w sektorze usług budowlanych nie powinien mieć trudności z wykazaniem, że na rynku doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków. To, co powinno być wykazane, to wpływ tych okoliczności na możliwość spełnienia świadczenia, albo na poniesienie nadmiernych strat, przekraczających zwykłe ryzyko handlowe.

Przygotowując wystąpienie do inwestorów o podniesienie należnego wynagrodzenia lub wydłużenie terminów wykonania umowy wykonawcy powinni starannie wykazać rozmiar strat, jakie mogliby ponieść w razie należytego wykonania wiążących ich umów. Odpowiednia, skrupulatna kalkulacja takich strat wymagana jest w razie sporu sądowego, lecz jest również niezwykle istotna w rozmowach prowadzonych z inwestorami.

Z drugiej strony inwestorzy nie powinni bezkrytycznie akceptować roszczeń wykonawców powołujących się na nadzwyczajną zmianę okoliczności jako podstawę uzasadniającą podniesienie ich wynagrodzenia. Każde takie wystąpienie powinno być szczegółowo analizowane nie tylko pod kątem wpływu okoliczności zewnętrznych na możliwość wykonania umowy na dotychczasowych warunkach, ale także pod kątem rozmiaru strat, które wykonawcy mogliby ponieść kończąc inwestycję na uzgodnionych zasadach.

Z tego też punktu widzenia warto, aby zarówno wykonawcy ubiegający się o renegocjację warunków umownych, jak i inwestorzy, do których takie wystąpienia skierowano korzystali nie tylko z fachowej obsługi prawnej, ale również inżynierskiej i kosztowej. Odpowiednie bowiem przygotowanie stanowiska każdej ze stron nie tylko zwiększa jego skuteczność, ale ułatwia prowadzenie rozmów i może przyczynić się do znacznego skrócenia czasu ich trwania. A w przypadku toczących się procesów inwestycyjnych może to mieć niebagatelne znaczenie.

Tomasz Milewski
Radca prawny
T: +48 22 447 43 00
E: milewski@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.