Ustawą z dnia 28 maja 2021 roku o zmianie ustawy – Kodeks Postępowania Cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 1090), oprócz kontrowersyjnych zmian dotyczących dotychczasowych zasad rozpoznawania spraw w postępowaniu cywilnym, karnym i sądowoadministracyjnym, oraz zasad doręczania pism profesjonalnym pełnomocnikom w postępowaniu cywilnym, wprowadzono przepisy regulujące sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Znaczna część przepisów powyższej ustawy weszła w życie z dniem 3 lipca 2021 roku, jednak przepisy regulujące licytacje elektroniczne nieruchomości zaczną obowiązywać dopiero od 19 września 2021 roku.

W przypadku egzekucji z nieruchomości jest to rozwiązanie zupełnie nowe, gdyż dotychczasowe przepisy pozwalały na sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej jedynie rzeczy ruchomych. Zasadniczo sprzedaż ta będzie przebiegała w sposób zbliżony do obecnych egzekucji z mienia nieruchomego, przy czym z odrębnościami przewidzianymi w nowych przepisach. Z zachowaniem specyfiki tego rozwiązania uregulowanego w części trzeciej w tytule II dziale VI i nowym rozdziale 6a kpc (art. 986¹ – 986¹¹) oraz przy uwzględnieniu wyłączenia stosowania niektórych przepisów, do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej nadal więc będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy dotyczące m.in. obwieszczenia licytacji (rozdział 4), warunków licytacyjnych (rozdział 5), licytacji (rozdział 6) oraz przybicia (rozdział 7).

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie możliwa jedynie na wniosek wierzyciela przy czym jeżeli nieruchomość zostanie zajęta na zaspokojenie kilku wierzytelności dochodzonych przez różnych wierzycieli, przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie obowiązkowe, jeżeli zażąda tego którykolwiek z wierzycieli. Przyjęto więc odmienne rozwiązanie niż przy licytacji elektronicznej ruchomości, gdzie o trybie sprzedaży decyduje wierzyciel, na którego wniosek nastąpiło pierwsze zajęcie. O fakcie otrzymania od wierzyciela wniosku o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej komornik zawiadomi dłużnika w terminie tygodnia, wskazując objętą wnioskiem nieruchomość lub jej część. Dłużnikowi, tak jak obecnie, będzie przysługiwało prawo wskazania kolejności, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości jeżeli w ramach danego postępowania egzekucyjnego ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości. Wniosek inicjujący sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie mógł zostać złożony także w razie wniosku o wyznaczenie ponownej lub drugiej licytacji.

Podobnie jak przy licytacji elektronicznej ruchomości, sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, przy czym warunkiem udziału w przetargu będzie utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej zamieszczone będzie na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Przy takim trybie sprzedaży nie będzie już miał zastosowania obowiązek zamieszczenia obwieszczenia o licytacji elektronicznej nieruchomości na stronie internetowej i tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór na egzekucją z nieruchomości (w tym także w różnych okręgach sądowych jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kliku nieruchomości położonych według właściwości różnych sądów) ani w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, ani też opcjonalne ogłoszenie w inny sposób, w tym w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. W obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, komornik wymieni m.in.:

• informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana (miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, numer księgi wieczystej i miejsce jej przechowania lub oznaczenie zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony);
• informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze elektronicznej, oraz o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu;
• informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość;
• sumę oszacowania i cenę wywołania.

Inaczej niż przy klasycznej egzekucji z nieruchomości, w obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, komornik nie będzie podawał imienia i nazwiska dłużnika. Odmiennością od klasycznej egzekucji z nieruchomości jest również termin przewidziany na złożenie rękojmi. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, rękojmię należy złożyć na rachunek bankowy najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, przy czym za datę złożenia rękojmi przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika (w klasycznym trybie przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg). Komornik potwierdzi fakt złożenia rękojmi i podania danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu niezwłocznie po ich otrzymaniu, poprzez dopuszczenie licytanta do udziału w przetargu. O odmowie dopuszczenia do przetargu komornik zawiadomi zainteresowanego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Na odmowę dopuszczenia do przetargu i na przebieg przetargu będzie można złożyć skargę w terminie 3 dni od odpowiednio dnia odmowy dopuszczenia do przetargu lub od dnia jego zakończenia. Licytanci i osoby, których nie dopuszczono do przetargu będą mogli złożyć skargę wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, a pozostali skorzystają z tego rozwiązania, o ile będą posiadali konto w tym systemie.

Licytacja elektroniczna nieruchomości musi zostać wyznaczona przez komornika w taki sposób, żeby termin jej rozpoczęcia i zakończenia przypadał w godzinach pomiędzy 9.00 a 14.00 w dni robocze. Ustawowo narzucono też czas trwania przetargu, tj. 7 dni. Po zamknięciu przetargu (przy czym nie później niż w ciągu tygodnia) komornik prześle sądowi protokół z przebiegu przetargu, nierozpoznane skargi i dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Postanowienie co do przybicia będzie wydawane na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia i będzie doręczane licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.

W opracowaniu są wciąż przepisy wykonawcze do nowoprzyjętych rozwiązań, w tym w szczególności regulacje odnoszące się do sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego, zapewnienia do niego dostępności oraz bezpieczeństwa posługiwania się dokumentami w postaci elektronicznej.

W okresie roku od dnia wejścia w życie Ustawy, dokonanie wyboru sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie dopuszczalne, jeżeli ze względów technicznych, leżących po stronie komornika sądowego będzie to możliwe. Dostępność tego rozwiązania już od dnia wejścia w życie przepisów je regulujących, w dużej mierze, zależeć więc będzie od sprawności komorników i zapewnienia przez nich możliwości technicznych dla skorzystania z nowych przepisów.

Katarzyna Sasiak
Adwokat
T: +48 22 447 43 00
E: sasiak@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.

Na polskim rynku nieruchomości pojawił się nowy, interesujący trend najmu instytucjonalnego (PRS) zaczerpnięty z najbardziej rozwiniętych rynków w Europie takich jak Niemcy, Szwajcaria czy Holandia. W Polsce jesteśmy świadkami wczesnego etapu rozwoju tego sektora, do którego niewątpliwie przyczyniła się pandemia COVID-19, powodując między innymi obawę przed ponoszeniem dużego ryzyka przez właścicieli nowo zakupionych mieszkań, oraz uświadamiając tym samym niemożność przewidywania różnych zjawisk na rynku nieruchomości. Pandemia ponadto stała się powodem „odchodzenia” od krótkoterminowego najmu turystycznego, zwiększając zainteresowanie najmem długoterminowym, a zatem jego gałęzią, do której można zaliczyć Private Rented Sector.

Sytuacją wpływającą w istotny sposób na rozwój sektora PRS jest fakt nowelizacji ustawy deweloperskiej, której ratio legis to ochrona nabywców nowych mieszkań. Przepisy te mogą jednak zwiększyć koszty przedsięwzięcia po stronie dewelopera, co tym samym w praktyce może prowadzić do wzrostu cen nowych mieszkań i jednocześnie zniechęcić potencjalnych nabywców do kupna nieruchomości. Oprócz skutków pandemii ważną rolę w rozwoju trendu PRS na rynku nieruchomości odegrały również zmiany demograficzne, ekonomiczne i społeczne, wskutek czego wzrosło zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem w największych miastach. Inwestorzy instytucjonalni dostrzegli problemy młodych ludzi związane z utrudnionym nabyciem przez nich własnego mieszkania z uwagi na rosnące ceny nieruchomości i problematyczną procedurę uzyskania kredytu hipotecznego. Co więcej część młodych gospodarstw domowych, nie chcąc ponosić ryzyka związanego z zaciągnięciem trzydziestoletniego kredytu hipotecznego (nawet w sytuacji, gdy jest on osiągalny), odrzucają myśl związania się takim zobowiązaniem, ponieważ cenią sobie elastyczność, mobilność i płynność finansową.

Dla deweloperów rozwój sektora PRS stanowi znaczną korzyść, bowiem poszukują oni nowych, alternatywnych form uzyskiwania przychodu i starają się przystosować do zmieniających się warunków rynkowych. Rosnące zainteresowanie rynkiem najmu instytucjonalnego staje się widoczne szczególnie dlatego, że coraz większa liczba zagranicznych inwestorów z Niemiec, USA czy Wielkiej Brytanii wyraża chęć tworzenia portfeli mieszkań na wynajem w Polsce, czego dowodem jest szacowana liczba planowanych i budowanych mieszkań na wynajem wynosząca około 35 tys. Aktualnie w Polsce istnieje 30 inwestycji z przeznaczeniem pod najem instytucjonalny, w których znajduje się około 5500 mieszkań. W 2020 r. inwestorzy z rozmachem wkroczyli w rozwijanie rynku PRS, o czym może świadczyć ogrom kwot zainwestowanych w tego typu projekty, przy ponoszeniu sporego ryzyka inwestowania w czasie niepewnych warunków rynkowych. Wszystko wskazuje zatem, że rozprzestrzenianie się tego trendu na polskim rynku zmierza w kierunku zachodnioeuropejskim, co może prowadzić do intensyfikacji aktywności na rynku najmu instytucjonalnego w każdym kolejnym roku.

Kryzys z roku 2020, a także zmiany demograficzne i społeczne odegrały sporą rolę w kształtowaniu wszystkich sektorów rynku nieruchomości oraz spowodowały, że elastyczność i płynność finansowa stały się pożądane przez wielu ludzi, a najem instytucjonalny połączył te cechy, gwarantując jednocześnie otrzymanie oczekiwanej jakości. W konsekwencji przedsięwzięcia typu PRS mają szanse na osiągnięcie sporego sukcesu na polskim rynku. Profesjonalny zarządca budynku oferujący stabilne warunki i przejrzystą umowę najmu jest niewątpliwie powodem, dla którego wielu ludzi może zdecydować o wyborze zamieszkania w takiej formie. Ponadto, w dłuższej perspektywie dobrze rozwinięty sektor PRS może ustabilizować ceny rynku nieruchomości, ograniczając ryzyko powstawania tzw. baniek spekulacyjnych.

Polski rynek od kilku lat przyciąga wielu zagranicznych inwestorów, stanowiąc jeden z najatrakcyjniejszych rynków w Europie pod względem zwrotu z inwestycji. Co ciekawe, prognozy wskazują, że sektor PRS może stać się równie interesujący i intratny dla inwestorów z Polski i z zagranicy tak jak ostatnimi czasy sektor magazynowy. Wzrost aktywności i liczby inwestorów na polskim rynku w najmie instytucjonalnym jest zapowiedzią wielu transakcji na dużą skalę w sektorze PRS.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.