Publikacje

Nowe warunki techniczne dla budynków zastąpią dotychczasowe przepisy. Projekt obejmuje m.in. dostępność, energetykę, pożary, fotowoltaikę i magazyny energii.

W dniu 20 września br. z mocy art. 66 ustawy z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami ma wygasnąć część przepisów wykonawczych do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Prawo budowlane” lub „p.b.”), w tym najważniejsze dla branży budowlanej rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) –„Rozporządzenie”. W związku z powyższym Rządowe Centrum Legislacji opracowuje projekt nowego Rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych („Projekt”), którego ostatnie zmiany zostały opublikowane w lipcu tego roku. Prace nad Projektem wydają się być dość mocno opóźnione, ale pozostaje mieć nadzieję, że nowe rozporządzenie zostanie wydane przed wygaśnięciem dotychczasowego, gdyż w przeciwnym razie nawet krótkotrwały brak obowiązujących warunków technicznych dla budynków powodowałby ogromne problemy w projektowaniu i uzyskiwaniu pozwoleń na budowę.

Projekt, który ma zastąpić Rozporządzenie obowiązujące (ze zmianami) od ponad 20 lat, wprowadza nowe wymagania i rozwiązania dotyczące dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami, efektywności energetycznej, bezpieczeństwa pożarowego, fotowoltaiki i magazynów energii, a także reguluje zasady użytkowania budynków mieszkalnych. Poniżej przedstawiamy wybrane kierunki i obszary nowych regulacji wprowadzanych przez Projekt, które wydają się szczególnie istotne.

Stosowanie nowych wymagań przede wszystkim dla zmienianej części budynku

Przepisy obowiązującego Rozporządzenia przewidują szczególne rozwiązania dla nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów, w tym możliwość spełnienia wymagań w sposób alternatywny na podstawie odpowiednio uzgodnionej ekspertyzy technicznej.

Projekt ustala, że przy takich zmianach istniejących obiektów nowe warunki techniczne będą stosowane zasadniczo tylko do części takich obiektów objętych projektowaną inwestycją. Jest to korzystne doprecyzowanie, które powinno wyłączyć ryzyko żądania przez organy dostosowania całego istniejącego budynku do nowych wymagań technicznych w sytuacji dokonywania tylko jego ograniczonej zmiany.

Jednocześnie Projekt rezygnuje z dotychczasowego mechanizmu alternatywnego spełnienia wymagań na podstawie ekspertyzy. Przy trudnych adaptacjach budynków może to istotnie zmniejszyć elastyczność projektową i zwiększyć znaczenie stosowania instytucji formalnego odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych z art. 9 Prawa budowlanego. Dla inwestora będzie to potencjalnie oznaczać dłuższą procedurę i większe ryzyko administracyjne, zwłaszcza w przypadku obiektów istniejących o nietypowej konstrukcji lub funkcji.

Dostępność budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami

Projekt istotnie rozbudowuje wymagania dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami (niepełnosprawnych). Przewiduje m.in. obowiązkowe windy (dźwigi) w nowo projektowanych budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego mających co najmniej dwie kondygnacje. Wprowadza także minimalny udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami w budynkach wielorodzinnych mających więcej niż cztery lokale.

Lokale dostępne mają spełniać dodatkowe warunki dotyczące m.in. powierzchni manewrowych, progów, szerokości przejść oraz wyposażenia łazienek.

Nowe mieszkania mają być więc bardziej dostępne m.in. dla osób starszych i osób ze szczególnymi potrzebami. Z perspektywy dewelopera oznaczać będzie to jednak ograniczenie swobody kształtowania rzutów kondygnacji, prawdopodobne zmniejszenie powierzchni sprzedażowej budynków oraz konieczność wcześniejszej architektury, konstrukcji i instalacji na wcześniejszych etapach.

W małych budynkach użyteczności publicznej szczególnie odczuwalny kosztowo będzie obowiązek wprowadzenia wind. Związane z tym koszty obejmą bowiem nie tylko sam zakup dźwigów osobowych, ale również konstrukcji dla nich szybów, ich zasilania w energię, dozoru technicznego i serwisowania.

Bezpieczeństwo pożarowe: większa elastyczność rozwiązań

Projekt kompleksowo aktualizuje warunki bezpieczeństwa pożarowego, również dla elewacji, dachów, instalacji fotowoltaicznych i magazynów energii. Kierunek regulacji jest uzasadniony rosnącą skalą korzystania z urządzeń elektrycznych i nowych technologii energetycznych, co skutkuje, oczywiście wraz z innymi okolicznościami, także rosnącą w ostatnim czasie liczbą pożarów.

Część nowych wymagań została jednak ujęta funkcjonalnie, poprzez obowiązek ograniczenia rozprzestrzeniania pożaru, bez zamkniętego katalogu dopuszczalnych rozwiązań. Pozwala to stosować technologie dostosowane do potrzeb danego obiektu, ale może powodować spory między inwestorem, projektantem, rzeczoznawcą, organem i wykonawcą co do wystarczalności konkretnego rozwiązania.

Inwestor powinien więc już na wczesnym etapie projektowania angażować rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i dokumentować podstawy przyjętych rozwiązań przeciwpożarowych. Późna zmiana założeń pożarowych może przełożyć się na kosztowne korekty konstrukcji, instalacji czy podziału na strefy budynku lub lokalizacji w nim dróg ewakuacyjnych.

Nasłonecznienie i place zabaw

Przepisy Projektu o wymaganym nasłonecznieniu utrzymują szczególne rozwiązania dla zabudowy śródmiejskiej, a jednocześnie porządkują odstępstwo dotyczące lokali jednopokojowych. Brak wymaganego czasu nasłonecznienia ma być dopuszczalny w przypadku lokalu jednopokojowego o powierzchni poniżej 35 m², ale po zwiększeniu powierzchni okien. Poza zabudową śródmiejską udział takich lokali nie będzie mógł przekroczyć 10% liczby mieszkań w budynku.

Powyższa zmiana może istotnie wpłynąć na strukturę lokali oraz bryłę budynku. Ma ograniczyć projektowanie większych lokali formalnie jednopokojowych, które po sprzedaży mogłyby zostać podzielone na pomieszczenia niespełniające wymagań nasłonecznienia.

Projekt zawiera nowe wymagania dotyczące placów zabaw określając ich minimalną powierzchnię zależnie od liczby mieszkań, reguluje też warunki usytuowania, podziału, ogrodzenia, wyposażenia, nasłonecznienia i zapewnienie cienia placów zabaw i miejsc rekreacyjnych. Zwiększy to bezpieczeństwo oraz komfort ich użytkowania m.in. podczas upałów, lecz na intensywnie zabudowanych działkach może ograniczyć powierzchnię dostępną pod budynki, komunikację i komercyjne części inwestycji.

Ograniczenia emisyjności budynków

Obecne przepisy opierają ocenę energetyczną budynków przede wszystkim na izolacyjności stosowanych przegród i maksymalnym wskaźniku zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną („EP”). Nowe przepisy Projektu rozwijają ten system, wprowadzając standard budynku bezemisyjnego, limity emisji CO₂, zaostrzone od 1 stycznia 2030 r. wartości EP oraz wymagania dotyczące stosowanych źródeł energii, automatyki i ograniczenia przegrzewania.

Praktycznym skutkiem nowych przepisów będzie konieczność wcześniejszego wyboru modelu energetycznego budynku. Dostępność sieci ciepłowniczej, możliwość zastosowania OZE, pomp ciepła, fotowoltaiki, magazynu energii oraz systemów sterowania będą musiały być analizowane już przy tworzeniu koncepcji i budżetu inwestycji.

W związku z tym nastąpi wzrost nakładów początkowych oraz uzależnienie procesu projektowego od dostępności infrastruktury energetycznej i instalacyjnej, co za tym idzie prawdopodobny jest wzrost ceny, natomiast użytkownicy końcowi powinni korzystać z niższych kosztów eksploatacji i większej odporności nowych budynków na spodziewane zmienione warunki klimatyczne.

Magazyny energii

Obowiązujące Rozporządzenie nie zawiera kompleksowych przepisów dla magazynów energii. Projekt wprowadza natomiast szczegółowe wymagania dla bateryjnych systemów magazynowania energii („BESS”) o pojemności przekraczającej 2 kWh. Wymagania te zależą od pojemności danego BESS i obejmują m.in. system zarządzania akumulatorami, wyłącznik awaryjny, lokalizację, wentylację, detekcję gazów, wydzielenie pożarowe oraz możliwości dostępu ekip ratowniczych.

Łączna pojemność magazynów energii w jednej strefie pożarowej budynku nieprzeznaczonego wyłącznie na lokalizację BESS ma zasadniczo nie przekraczać 600 kWh. Dla magazynów przekraczających kolejne progi pojemnościowe przewidziano bardziej rygorystyczne zabezpieczenia.

Nowe przepisy powinny zwiększyć bezpieczeństwo i ograniczyć obecną niejednolitość praktyki dotyczącą magazynów energii, choć prawdopodobnie przy większych kosztach.

Zasady użytkowania budynków mieszkalnych

Nowością jest objęcie tym samym rozporządzeniem nie tylko warunków technicznych budynków i ich usytuowania, ale również warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Nowe regulacje dotyczą m.in. części wspólnych, dróg ewakuacyjnych, pomieszczeń technicznych oraz użytkowania instalacji wentylacyjnych, wodnych, gazowych, elektrycznych, piorunochronnych i telekomunikacyjnych.

Dla inwestora będzie to skutkować potrzebą przygotowania dokumentacji eksploatacyjnej już przed przekazaniem budynku do użytkowania. Dla wspólnot mieszkaniowych, właścicieli i zarządców budynków nowe przepisy mogą stanowić bardziej bezpośrednią podstawę kontroli, zaleceń i odpowiedzialności za niewłaściwe użytkowanie.

Przepisy przejściowe

Ponadto, po wejściu w życie nowego rozporządzenia, przepisy dotychczasowe będą stosowane do zamierzeń budowlanych, wobec którego przed dniem jego wejścia w życie:

1. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
2. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
3. zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę;
4. został złożony wniosek o legalizację samowoli budowlanej lub postanowienie o wstrzymaniu budowy z art 50 ust 1 p.b; lub
5. została wydana decyzja o legalizacji zgodnie art. 49 ust. 4 p.b. oraz decyzje z art. 51 ust. 4 p.b.

W takich przypadkach dopuszczalne będzie jednak zastosowanie przepisów nowych jeżeli inwestor złoży organowi prowadzącemu postępowanie wniosek o ich stosowanie. Wyjątek stanowić będą nowe przepisy o lokalach mieszkalnych dostosowanych dla osób niepełnosprawnych, które nie będą stosowane tylko do takich budynków, dla których przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia zostanie wydane pozwolenie na budowę albo dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ nie wniósł sprzeciwu, a zatem nie będzie tu wystarczające tylko wcześniejsze złożenie wniosku lub zgłoszenia.

Podsumowanie

Nowe warunki techniczne powinny poprawić dostępność dla osób ze szczególnymi potrzebami, bezpieczeństwo pożarowe i charakterystykę energetyczną budynków oraz uporządkować stosowanie nowych technologii. Ceną będzie jednak większy zakres koniecznych analiz, wyższe koszty projektowe i wykonawcze oraz konieczność wcześniejszego podejmowania decyzji technicznych.

Największy wpływ na rynek będą miały nowe wymagania dostępności, w tym konieczność instalowania wind oraz zasady nasłonecznienia i lokalizacji przestrzeni rekreacyjnych, mające łącznie wpływ na chłonność inwestycyjną działek budowlanych i powierzchnię sprzedażową budynków, standard bezemisyjny oraz rozbudowane warunki bezpieczeństwa pożarowego przekładające się również na konkretne koszty inwestycyjne, a także rezygnacja z uproszczonego mechanizmu ekspertyz dla istniejących budynków. Dla powodzenia inwestycji kluczowa będzie należyta koordynacja prawna i techniczna już na etapie koncepcji, a nie dopiero zaawansowanego projektowania i uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prac legislacyjnych na dzień 4 sierpnia 2026 r.