Publikacje

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian w ustawie deweloperskiej. Nowe przepisy mają zwiększyć ochronę kupujących mieszkania i domy na rynku pierwotnym, wprowadzając dodatkowe obowiązki dla deweloperów.

1. Wprowadzenie

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (numer w wykazie prac Rady Ministrów: UD361), zwany dalej „Projektem”. Projekt, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ma na celu wzmocnienie ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym.

Poniżej omawiamy najistotniejsze z perspektywy deweloperów mieszkaniowych zmiany przewidziane w Projekcie. Powoływane w tym artykule przepisy to zmieniane lub wprowadzane Projektem przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”).

Zgodnie z Projektem wprowadzane nim zmiany Ustawy mają wejść w życie co do zasady po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia nowelizacji, z wyjątkiem m.in. przepisów o zmianie zasad obliczania powierzchni użytkowej lokali, które wchodzą w życie w dniu następującym po dniu ogłoszenia, zmian dotyczących zawartości Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), których wdrażanie rozłożono etapowo do marca 2027 r., oraz nowych wymagań informacyjnych dotyczących stron internetowych deweloperów, dla których przewidziano 3-miesięczne vacatio legis. Nowe przepisy dotyczące umów objętych zakresem działania Ustawy będą stosowane wyłącznie do umów zawartych po dniu wejściu nowelizacji w życie, przepisy dotyczące zmian w zakresie możliwości likwidacji spółek deweloperskich będą mieć zastosowanie do postępowań likwidacyjnych wszczętych po tej dacie, a przepisy dotyczące zmian w zakresie odbiorów lokali nie będą dotyczyć odbiorów, których terminy zostały wyznaczone przed wejściem w życie nowelizacji.

2. Ustawowy zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy

Jedną z najbardziej doniosłych praktycznie zmian jest wprowadzenie bezwzględnego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej (nowy projektowany art. 36a Ustawy). Zgodnie z proponowanym przepisem, wszelkie zawarte w umowie postanowienia uprawniające dewelopera do waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy będą z mocy prawa nieważne.

Dotychczas obowiązujące przepisy nie wyłączały dopuszczalności waloryzacji umownej ceny, a jedynie nakładały jedynie na dewelopera obowiązek poinformowania nabywcy w prospekcie informacyjnym o możliwości i zasadach takiej waloryzacji, jeżeli deweloper ją przewidywał. Projektodawca uzasadnia zmianę stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zgodnie z którym deweloper jako podmiot profesjonalny powinien kalkulować cenę sprzedaży z uwzględnieniem ryzyka zmian kosztów inwestycji, w tym stosownego marginesu na ewentualne wahania takich kosztów. Choć w praktyce część dużych deweloperów już ograniczała stosowanie klauzul waloryzacyjnych, nowelizacja definitywnie przesądza tę kwestię na poziomie ustawowym.

Dla deweloperów oznacza to konieczność rewizji polityki cenowej i dokładniejszego szacowania kosztów inwestycji już na etapie ustalania ceny ofertowej, gdyż po zawarciu umowy nie będzie można przenieść ryzyka wzrostu kosztów na nabywcę.

3. Ograniczenie możliwości likwidacji spółek celowych i przejście odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady na wspólników spółki z o.o.

Projekt wprowadza bezprecedensowe w polskim prawie spółek rozwiązania ograniczające możliwość zakończenia działalności przez spółki celowe (tzw. „SPV”) realizujące przedsięwzięcia deweloperskie przed upływem pięcioletniego okresu rękojmi za wady sprzedanych przez nie lokali lub domów. Projektowane przepisy przewidują odmienne mechanizmy w zależności od formy prawnej spółki:

• w przypadku spółki z o.o. – dopuszczalny termin rozwiązania takiej spółki nie jest uzależniony od wygaśnięcia jej odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady lokali lub domów przeniesionych na nabywców, lecz z dniem rozwiązania takiej spółki powyższa odpowiedzialność spółki przechodzi z mocy prawa na wszystkich jej wspólników solidarnie, przy czym nie można skutecznie wyłączyć tej zasady w umowie spółki (projektowany art. 28a Ustawy );
• w przypadku prostej spółki akcyjnej oraz spółki akcyjnej – rozwiązanie takiej spółki nie może nastąpić wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności lokalu lub domu na nabywcę (projektowane art. 28b i 28c Ustawy).

Zmiana ta stanowi odpowiedź na występującą niekiedy praktykę likwidowania deweloperskich spółek celowych po sprzedaży wszystkich lokali w ramach danej inwestycji, ale jeszcze przed upływem 5-letniego okresu rękojmi za ich wady, co pozbawia ich nabywców realnej możliwości dochodzenia roszczeń wobec takiej spółki. Propozycja budzi jednak istotne kontrowersje systemowe – dotychczas polski system prawny nie przewidywał subsydiarnej odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółek z o.o. po zakończeniu ich likwidacji, gdyż właśnie brak bezpośredniej odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółki należy do istoty prawnej instytucji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Taką odpowiedzialność subsydiarną mogli dotąd ponosić wyłącznie członkowie zarządu spółki i likwidatorzy.

Z perspektywy wielu dużych deweloperów pożądaną alternatywą mogłaby być ustawowa możliwość przeniesienia zobowiązań likwidowanej spółki z tytułu rękojmi za wady na inny podmiot z jej grupy kapitałowej (np. spółkę dominującą), co pozwoliłoby ograniczyć koszty utrzymywania nieaktywnych spółek celowych.

4. Zmiany w procedurze odbioru lokalu lub domu

Projekt modyfikuje procedurę odbioru przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w kilku istotnych aspektach (zmiany w art. 41 Ustawy):

• obowiązkowa obecność dewelopera – odbiór musi odbywać się w obecności zarówno nabywcy, jak i dewelopera lub jego przedstawiciela, a zatem nie wystarczy obecność przedstawiciela wykonawcy, co ma stanowić zabezpieczenie przed próbami unikania przez dewelopera przyjęcia od nabywcy listy wad;
• możliwość przesłania listy wad po odbiorze – w przypadku odmowy podpisania protokołu odbioru przez nabywcę z uwagi na stwierdzone wady, nabywca nie musi wyczerpująco wskazać wszystkich takich wad w protokole lecz ma 14 dni na przekazanie deweloperowi listy wad, również drogą elektroniczną (e-mail wskazany w prospekcie informacyjnym) – celem takiego rozwiązania jest umożliwienie nabywcy uprzedniej konsultacji z niezależnym ekspertem technicznym;
• sankcja za uchybienie terminowi – jeśli nabywca nie przekaże deweloperowi listy wad w terminie 14 dni, odbiór musi zostać dokonany ponownie, przy czym tym razem wady mogą zostać zgłoszone przez nabywcę wyłącznie w dniu ponownego odbioru, co wyłącza możliwość dalszego opóźnienia procedury odbiorowej.

Dla deweloperów zmiana ta oznacza w praktyce wydłużenie procedury odbiorowej i konieczność uwzględnienia w harmonogramach dodatkowego czasu na etap po odbiorze.

5. Ujednolicenie definicji powierzchni użytkowej lokalu

Projekt wprowadza do słowniczka ustawowego (art. 5 pkt 13 Ustawy) nową definicję powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, odwołującą się wprost do powierzchni użytkowej obliczonej na potrzeby projektowania budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Konsekwencją tej zmiany jest także nowe brzmienie art. 5a Ustawy, z którego usuwa się dotychczasowe odwołanie do Polskiej Normy (PN-ISO 9836).

Zmiana ta stanowi odpowiedź na występujące rozbieżności w sposobie obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Dotychczas mogło dochodzić do sytuacji, w której powierzchnia użytkowa tego samego lokalu była określana inaczej na potrzeby ustalenia ceny (na podstawie dotychczasowego art. 5a Ustawy odsyłającego do Polskiej Normy), a inaczej na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego (na podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego). Regulacja art. 5a Ustawy oparta na Polskiej Normie mogła prowadzić do wliczania do powierzchni użytkowej lokalu, stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny, m.in. balkonów i tarasów.

Ujednolicenie powyższej definicji oznacza, że ta sama metoda obliczania powierzchni użytkowej będzie stosowana zarówno na etapie projektowania budynku, jak i przy określaniu ceny w umowie deweloperskiej lub zobowiązującej. Konsekwentnie, w art. 35 ust. 1 Ustawy uchyla się pkt 15, który wymaga wskazania w umowie deweloperskiej sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, co wobec zaktualizowanej regulacji art. 5a Ustawy jest nie tylko zbędne, ale zarazem mogło uzasadniać twierdzenie, że dopuszczalne jest odmienne niż w powołanym przepisie umowne uregulowanie sposobu pomiaru.

Dla deweloperów zmiana ta wymaga przeglądu i ewentualnej aktualizacji stosowanych wzorców umów deweloperskich oraz prospektów informacyjnych pod kątem usunięcia odniesień do Polskiej Normy i zastąpienia ich odwołaniem do odpowiednich przepisów prawa budowlanego, w szczególności powołanego wyżej rozporządzenia dotyczącego zakresu i formy projektu budowlanego. Z perspektywy nabywców ujednolicenie definicji powinno wyeliminować wątpliwości interpretacyjne i zwiększyć przejrzystość procesu ustalania ceny.

6. Poczwórny zwrot opłaty rezerwacyjnej

Projekt podnosi wysokość zwrotu nabywcy przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej z dotychczasowej dwukrotności do czterokrotności jej wysokości, w przypadkach, gdy deweloper nie wywiąże się ze zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej lub gdy nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru, a nabywca nie przystąpi w związku z tym do podpisania umowy przenoszącej własność (zmiana art. 34 ust. 2 i 3 Ustawy). Celem tej zmiany jest zniechęcenie deweloperów do „zrywania” lub celowego niewykonywania umów rezerwacyjnych w sytuacjach wzrostu cen rynkowych w celu sprzedaży lokali innym nabywcom za wyższą cenę.

7. Zamknięcie katalogu przesłanek odstąpienia od umowy przez dewelopera

Projekt wprowadza w art. 43 ust. 7 Ustawy zasadę zamkniętego katalogu przesłanek uprawniających dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej do ustanowienia i/lub przeniesienia odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę. Do dotychczas obecnej w tym przepisie przesłanki odstąpienia w postaci niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego mimo wezwania dopisano drugą przesłankę – niestawiennictwo nabywcy do odbioru lub podpisania aktu notarialnego mimo dwukrotnego wezwania. Odstąpienie przez dewelopera od umowy z innych powodów będzie nieskuteczne. Dotychczas niejednokrotnie uważano, że art. 43 ust. 7 Ustawy przewiduje najważniejszą, ale nie jedyną przesłankę odstąpienia od umowy przez dewelopera i nie wyklucza zawarcia w umowie dodatkowych przesłanek odstąpienia dla dewelopera.

8. Rozszerzenie kontroli banków nad rachunkami powierniczymi

Istotną zmianą z punktu widzenia bieżącej działalności operacyjnej deweloperów jest rozszerzenie zakresu kontroli dokonywanej przez banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze (zmiany art. 17 Ustawy).

Dotychczas bank dokonywał kontroli wyłącznie w związku z zakończeniem danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Projekt wprowadza dwa rodzaje kontroli: (1) kontrolę dewelopera – dokonywaną przed każdą wypłatą środków z rachunku powierniczego (a nie tylko przy zakończeniu danego etapu), obejmującą m.in. weryfikację czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, wykonawców, DFG i ZUS, oraz czy przekazał opłatę rezerwacyjną na rachunek powierniczy; oraz (2) kontrolę zakończenia etapu – dokonywaną dodatkowo, gdy wypłata wiąże się z zakończeniem etapu inwestycji.

W praktyce oznacza to większą formalizację procesu wypłat, zwiększenie liczby dokumentów wymaganych przez banki i potencjalne wydłużenie czasu procesowania wypłat z rachunków powierniczych, co może mieć bezpośredni wpływ na płynność finansową deweloperów.

9. Nowy prospekt informacyjny ze standardem wykończenia i rozbudowa Portalu DOM

Projekt przewiduje istotne zmiany we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do Ustawy. Najważniejszą nowością jest wprowadzenie obowiązkowej części pn. standard wykończenia, zawierającej szczegółowe informacje o materiałach i rozwiązaniach technicznych zastosowanych w lokalu (m.in. ściany, podłogi, stolarka okienna, instalacje, ogrzewanie) oraz w pomieszczeniach przynależnych i częściach wspólnych. Dotychczas karta standardu wykończenia była dokumentem dobrowolnym i nieustandaryzowanym. Obowiązkowy standard wykończenia będzie mógł stanowić podstawę roszczeń nabywcy w razie zastosowania przez dewelopera materiałów gorszej jakości niż zadeklarowane.

Rozszerzono również wymagania dotyczące sekcji pn. historia i udokumentowane doświadczenie dewelopera – deweloper będzie musiał ujawnić m.in. liczbę toczących się z jego udziałem postępowań sądowych, informacje o postępowaniach egzekucyjnych powyżej 100 tys. zł, liczbę niezakończonych w terminie inwestycji oraz nazwę spółki dominującej w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową.

Równolegle projekt przewiduje znaczącą rozbudowę zawartości Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) o bazę informacji o deweloperach, obejmującą m.in. dane identyfikacyjne, historię inwestycji i opóźnień, zaległości w składkach na DFG, ostrzeżenia UOKiK, decyzje o samowoli budowlanej oraz informacje o upadłości. Portal ma pełnić funkcję publicznego rejestru całokształtu informacji umożliwiających dokonanie oceny wiarygodności deweloperów.

10. Podsumowanie

Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej kontynuuje trend regulacyjny polegający na systematycznym zwiększaniu ochrony nabywców lokali i domów kosztem ograniczania swobody działalności deweloperów. Dla podmiotów prowadzących działalność deweloperską kluczowe znaczenie praktyczne będą miały przede wszystkim: bezwzględny zakaz waloryzacji ceny, ujednolicenie sposobu obliczania powierzchni użytkowej, nowe zasady odpowiedzialności wspólników spółek celowych i ograniczenia w dopuszczalności ich likwidacji, ograniczenie możliwości odstępowania od umów przez deweloperów, rozszerzenie kontroli bankowej nad rachunkami powierniczymi oraz zmodyfikowana procedura odbioru lokali.

Mimo że projekt znajduje się jeszcze na etapie konsultacji społecznych i jego ostateczny kształt może ulec zmianom, czytelny jest kierunek regulacji, co powoduje konieczność przygotowania się do dostosowania przez deweloperów zarówno struktur korporacyjnych (w szczególności modelu SPV), jak i procesów operacyjnych, wzorców umownych oraz polityki cenowej do nowych wymogów prawnych. Deweloperzy powinni już teraz dokonać przeglądu stosowanych rozwiązań i przygotować się na wdrożenie zmian niezwłocznie po wejściu ustawy w życie.