Artykuły

NOWA USTAWA DEWELOPERSKA – część II

Założenia legislacyjne oraz treść poszczególnych przepisów skłania do refleksji, że to nabywca jest w centrum unormowań płynących z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „Ustawa”). Kontynuując serię poświęconą analizie Ustawy, w niniejszej części przedstawimy kwestie m. in. wad przedmiotu umowy  i ich wpływu na roszczenia nabywcy, obligatoryjnej treści umowy rezerwacyjnej (dalej jako „Rezerwacja”) i prospektu informacyjnego, roszczenia nabywcy o zapłatę rekompensaty. Dla uporządkowania nazewnictwa wskazujemy, że pojęcie „Umowa”, zgodnie z treścią Ustawy, oznacza nie tylko umowę stricte deweloperską, ale również umowę mającą za przedmiot samo ustanowienie i przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością posadowionego na niej budynku albo tylko przeniesienie własności ww. nieruchomości. 

I. Odbiór lokalu przez nabywcę – domniemanie istnienia wad, wady istotne i wpływ zaistnienia wad na sytuację prawną    nabywcy

Przy protokolarnym wydaniu lokalu mogą zostać ujawnione wady lokalu, które nabywca zgłasza deweloperowi. W terminie 14 dni od powzięcia informacji o wadach deweloper powinien złożyć oświadczenie,  mocą którego uzna zgłoszone wady albo też nie. W przypadku braku jakiejkolwiek reakcji przyjmie się stanowisko ma korzyść nabywcy tzn. deweloper uznaje zgłoszone wady. W przypadku wad uznanych przez dewelopera, rodzi się po jego stronie obowiązek ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Ponadto, Ustawa wprowadza uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w drugim, wyznaczonym przez siebie terminie albo nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie albo nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę. Natomiast w przypadku zaistnienia wady istotnej, przy protokolarnym wydaniu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, deweloper również ma 30 dni na jej usunięcie, a następnie możliwość prolongacji naprawy na zasadach jak przy „wadzie zwykłej”, lecz przy powtórnej (drugiej) próbie odbioru, w przypadku zachowania się wady istotnej, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy. Dla legalności i skuteczności takiego oświadczenia musi on jednak spełnić warunek, polegający na konieczności uzyskania opinii biegłego rzeczoznawcy. Ustawa reguluje tu również precyzyjny podział kosztów opinii, w zależności od jej wyniku.

Co istotne, nabywca zachowuje prawną możliwość uzyskania naprawy „wady zwykłej” albo odstąpienia od umowy deweloperskiej przy wadzie istotnej nawet po podpisaniu protokołu odbioru, lecz w sytuacji wykrycia wady już po wydaniu mieszkania albo domu jednorodzinnego, ale przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Kluczowym pozostaje rozróżnienie wad na zwykłą i istotną – Ustawa milczy w tym zakresie.

Warto również dodać, że prawo nabywcy do odstąpienia od umowy na podstawie Ustawy nie może być ograniczane obowiązkiem umownym po jego stronie zapłaty oznaczonej sumy. Nabywca nie ponosi bowiem żadnych kosztów odstąpienia, umowę uważa się w takim przypadku za niezawartą, a na deweloperze spożywa obowiązek zwrotu, niezwłocznie w terminie nie dłuższym niż 30 dni, otrzymanych wpłat od nabywcy.

II.  Umowa rezerwacyjna i prospekt informacyjny

Rezerwacja to umowa zawierana przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper[1] (dalej jako „Zbywca”) z osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (dalej jako „Rezerwujący”), mocą której  Zbywca jest zobowiązany do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez Rezerwującego. Rezerwacja może, lecz nie musi, poprzedzać Umowę, jest zawierana na piśmie oraz na czas określony. Okres obowiązywania Rezerwacji uwzględnia czas niezbędny dla Rezerwującego na uzyskania decyzji kredytowej. Ustawa definiuje również katalog elementów niezbędnej treści Rezerwacji. Do „minimów treści” należą m. in. cena nieruchomości, okres, na który de facto nieruchomość jest wyłączona przez Zbywcę z jego oferty handlowej, położenie nieruchomości, powierzchni nieruchomości i układu pomieszczeń. Ponadto, w Rezerwacji może, lecz nie jest to imperatyw Ustawy,  zostać zastrzeżony obowiązek wpłaty przez nabywcę na rzecz Zbywcy określonej opłaty, nie wyższej niż 1 % ceny nieruchomości, która to opłata zostaje albo zaliczona na poczet ceny, albo niezwłocznie zwracana nabywcy np. w sytuacji nie uzyskania przezeń pozytywnej decyzji kredytowej.

Odnośnie prospektu informacyjnego należy wskazać, że deweloper przekazuje nabywcy szczegółowe dane i informacje dotyczące swojej sytuacji prawno – finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Dokument ten stanowi integralna część tak Umowy, jak i Rezerwacji, a jego wzór jest ściśle określony przez Ustawę. Deweloper ma obowiązek przekazywania Nabywcy aktualizacji danych o sytuacji prawno – finansowej. Pozostaje pytanie, czy obowiązek dotyczy również innej kategorii Zbywców niż deweloperzy – np. fliperów ? Nie jest to oczywiste, szerzej o tym w trzeciej części serii.

III.  Roszczenie nabywcy o zapłatę rekompensaty

Ustawodawca dąży do wyeliminowania patologicznej nierówności w należnych roszczeniach pieniężnych stron Umowy, a zatem żądaniu dewelopera zapłaty przez nabywcę odsetek z tytułu nieterminowej zapłaty oraz żądaniu nabywcy zapłaty kary umownej przez dewelopera z uwagi na np. zaniechania przekazania części albo całości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w terminie. Odbiciem praktyki ww. wzajemnych zabezpieczeń stron na wypadek nierzetelności kontrahenta widać w Ustawie, a legislator wprowadził wymóg, aby kwota należnych odsetek nie przewyższała kwoty kary umownej. Wydaje się, że zupełną nowością w tej materii jest wprowadzenie regulacji, która ma zapełnić lukę w  sytuacji braku  w Umowie jakichkolwiek z powyżej wymienionych zabezpieczeń. Zgodnie z Ustawą, w przypadku niewykonania albo nienależytego wykonania  umowy deweloperskiej nabywcy będzie przysługiwało roszczenie o zapłatę tzw. rekompensaty. Będzie to roszczenie o zapłatę  quasi kary umownej. Ustawa nie zawiera ani konkretnej kwoty, ani nawet transparentnych współczynników do jej wyliczenia. Ustawodawca zastrzegł bowiem jedynie,  że rekompensatę stanowić będzie kwota odsetek ustawowych za opóźnienie nabywcy w płatności deweloperowi. O ile nie budzi wątpliwości oprocentowanie odsetek ustawowych, o tyle nie jest jasne jak ustalić zaległą należność nabywcy. Czy ma nią być kwota, którą deweloper, zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji, otrzymałby, gdyby wykonał przedsięwzięcie, czy zadanie inwestycyjne w sposób należyty ? Jeżeli tak, to pozostaje nierozstrzygnięta wątpliwość w przypadku przedsięwzięcia albo zadania inwestycyjnego już w całości zakończonego, jak również problematyka miarkowania rekompensaty w sytuacji jedynie nienależytego wykonania albo niewykonania co do części zadania albo inwestycji dewelopera.  Czy jest dopuszczalne w tym zakresie porozumienie w Umowie np. w postaci taryfikatora ?

Po perspektywach dewelopera i nabywcy pozostaje do analizy perspektywa banku, jako podmiotu pośredniczącego w procesie. Trzecia i ostatnia część serii artykułów skupi się właśnie na tym podmiocie, w szczególności na jego nowych kompetencjach, relacji Bankowego funduszu gwarancyjnego do Funduszu oraz przedstawimy  w niej wnioski końcowe.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 5 (254), maj 2022

 

[1] Zob. w zakresie definicji przedsiębiorcy dla celów Ustawy art. 4.