Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii przedstawiło w sierpniu projekt nowelizacji
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt jest częścią rządowego
programu „Polski Ład”. W założeniu zmiany mają uprościć budowę domów o powierzchni
zabudowy do 70 m2 oraz domków rekreacyjnych.
Domy o powierzchni zabudowy do 70 m2
Ułatwienia mają dotyczyć budowy wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych,
budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których
powierzchnia użytkowa nie może przekraczać 90 m2. Na każde 1000 m2 powierzchni
działki może przypadać nie więcej niż jeden tego typu budynek. Budowa budynku nie
będzie wymagać uzyskiwania pozwolenia lecz będzie mogła być prowadzona w ramach
procedury zgłoszenia, bez konieczności powoływania kierownika budowy i prowadzenia
dziennika budowy.
Domki rekreacyjne
Zmiany mają dotknąć również zasad budowy wolnostojących parterowych budynków
rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego
wypoczynku. Tak jak dotychczas budowa takich budynków wymagać ma jedynie
zgłoszenia. Proponuje się jednak podniesienie dopuszczalnego progu powierzchni
zabudowy tych obiektów z 35 do 70 m2 przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych nie
większej niż 6 m i wysięgu wsporników nie większym niż do 2 m. Budynków nie może
być więcej niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.
Termin na wydanie decyzji WZ
Według obecnego brzmienia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
jedynie w przypadku niewydania w terminie decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji
inwestycji celu publicznego, organowi właściwemu do wydania tej decyzji wymierzana
jest kara pieniężna z tytułu zwłoki. Projekt nowelizacji ustawy przewiduje, że karę
będzie można wymierzyć również w przypadku decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. Różnica ma dotyczyć terminu, po upływie którego taka kara
będzie nakładana. W odniesieniu do decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji
celu publicznego termin wynosi 65 dni. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu ma on wynieść 90 dni, a w przypadku decyzji dotyczącej
budynku o powierzchni zabudowy do 70 m2 – 30 dni.
Ocena propozycji
Propozycja zmian nie poddaje się jednoznacznej ocenie. W dotychczasowym stanie
prawnym już jest dopuszczalne budowanie domów jednorodzinnych bez konieczności
uzyskiwania pozwolenia na budowę. Warunkiem jest, aby obszar ich oddziaływania
mieścił się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie
przewiduje się przy tym żadnego ograniczenia w zakresie powierzchni budynków.
Propozycja zmiany przepisów nie jawi się w związku z powyższym jako rewolucyjna,
zawłaszcza, że również wobec budynków o powierzchni zabudowy do 70 m2 stosowane
będzie istniejące obecnie uprawnienie organu do nałożenia obowiązku uzyskania
pozwolenia na wykonanie określonego obiektu objętego obowiązkiem zgłoszenia, jeśli
jego realizacja mogłaby spowodować m. in. wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie
ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Choć jak wskazują projektodawcy, brak kierownictwa budowy oraz dziennika budowy ma
przyczynić się do obniżenia kosztów budowy małych budynków, to jednocześnie brak
należytej pieczy nad budową może odbić się na bezpieczeństwie realizacji inwestycji,
a później ich użytkowaniu. Propozycje mają na celu przeciwdziałać zagęszczaniu
zabudowy, co jednak niekoniecznie można oceniać pozytywnie, jeśli weźmiemy pod
uwagę koszty społeczno-ekonomiczne, zwłaszcza na przestrzeni miast.
Jako pozytywną można ocenić propozycję utrzymania obowiązku zgodności
budowy małych domków z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy
oraz opracowania projektów budowlanych, co może zapobiec zupełnej samowoli
architektonicznej. Krokiem w dobrym kierunku mogą okazać się także przepisy o karach
za zwłokę przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, które potencjalnie powinny
ograniczyć często obserwowany wydłużający się proces pozyskiwania decyzji.
Projekt ustawy został skierowany do konsultacji. Z zapowiedzi rządowych wynika, że
ścieżka procedowania ustawy ma być szybka, tak aby w nowym sezonie budowlanym
inwestorzy prywatni mogli skorzystać z ułatwień nowych regulacji. W przypadku
uchwalenia zmian, wejdą one w życie w terminie jednego miesiąca od dnia ogłoszenia.
Anna Czajkowska, Radca prawny
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k.