Od kilku miesięcy obserwujemy daleko idące zmiany na rynku budowlanym. Zmiany te wynikają z wielu przyczyn, z których głównymi są inwazja Rosji na Ukrainę, spadek wartości polskiej waluty oraz rosnące ceny na rynku paliw.
Zaistniała sytuacja ma wpływ na cały sektor budowlany powodując przede wszystkim znaczny wzrost cen surowców oraz materiałów budowlanych, głównie wyrobów stalowych, asfaltu, cementu, kabli i przewodów elektrycznych. Z kolei wzrost cen ropy i energii elektrycznej skutkuje podniesieniem cen innych surowców oraz zwiększeniem kosztów wykonawstwa, w tym transportu. Wzrost cen nie jest jednak jedynym problemem, z którym zmagają się wykonawcy. Wojna w Ukrainie i wprowadzone w związku z nią sankcje unijne spowodowała przerwanie łańcuchów dostaw, przede wszystkim kruszyw, cementu, drewna, rud żelaza oraz wyrobów stalowych, co z kolei skutkuje ograniczeniami w dostępności określonych kategorii materiałów budowlanych i opóźnieniami w pozyskiwaniu materiałów budowlanych przez wykonawców. W istniejących warunkach podwykonawcy często wycofują się z negocjacji powodując opóźnienia w kontraktowaniu przez generalnych wykonawców.
Okoliczności pobieżnie naszkicowane powyżej postrzegane są zarówno przez inwestorów, jak i wykonawców jako zagrożenie dla terminowej realizacji rozpoczętych już inwestycji. Coraz mniej realne wydaje się, aby inwestycje zostały ukończone w ramach ustalonych wcześniej kosztów. O ile przy realizacji obecnie rozpoczynających się procesów inwestycyjnych można korzystać z wypracowanych w ubiegłych latach mechanizmów kształtowania wynagrodzenia w oparciu o formułę open book (koszt plus marża), o tyle w przypadku już rozpoczętych projektów wykonawcy i inwestorzy stają przed niebagatelnym wyzwaniem takiego przeformułowania własnej współpracy, aby doprowadzić do terminowego ukończenia inwestycji w całkowicie nowych realiach gospodarczych. W dotychczasowej polskiej praktyce na rynku budowlanym przeważają umowy, w których wynagrodzenie zostało ustalone jako ryczałtowe, dlatego też wykonawcom historycznie zawartych umów trudno jest dochodzić roszczeń związanych ze wzrostem ponoszonych kosztów na podstawie samych tylko postanowień wiążących ich umów. Jednocześnie inwestorzy zdając sobie sprawę z trudności, jakie mogą napotkać w razie niewykonania umów przez wykonawców (opóźnienia w realizacji inwestycji, brak gwarancji jakości na już wykonane roboty, konieczność zakontraktowania wykonawców na ukończenie przerwanej inwestycji) podejmują rozmowy dotyczące przeformułowania zasad współpracy sprowadzające się najczęściej do podniesienia należnych wykonawcom wynagrodzeń, a w niektórych przypadkach wydłużenia terminów realizacji powierzonych prac.
Istotne ograniczenia dotyczące zmian zawartych już umów istnieją w sektorze publicznym. Prawo zamówień publicznych reglamentuje w restrykcyjny sposób możliwość zmiany już zawartych umów. Jedną z przesłanek umożliwiających taką zmianę są okoliczności, których zamawiający nie mógł przewidzieć powierzając wykonawcy realizację zamówienia. Przyjmuje się, że okoliczności takie musza mieć charakter nadzwyczajny, niemożliwy do przewidzenia i niezależny od stron. Chcąc niejako zautomatyzować proces zmian umów o zamówienie publiczne zawartych przed rosyjską agresją na Ukrainę polski Urząd Zamówień Publicznych uznał gwałtowaną zmianę sytuacji gospodarczej na skutek zarysowanych wyżej okoliczności za nieprzewidywalne okoliczności, które uzasadniają zmianę umów o realizację zamówień publicznych w rozumieniu art. 455 ust. 1 pkt 4 p.z.p.
W sektorze prywatnym strony umów nie są ograniczone jeśli chodzi o zmiany wiążących ich umów i w razie obopólnej zgody zmiany takie są oczywiście dopuszczalne. Jak wskazałem powyżej, w większości znanych mi przypadków inwestorzy nie kwestionują z góry zasadności roszczeń wykonawcy, zdając sobie sprawę, że wejście w spór może spowodować dla nich większe straty niż zwiększenie wynagrodzenia wykonawcy. Z kolei wykonawcy – mając świadomość nadzwyczajnych okoliczności, w których przyszło im działać – wspierają swoje „roszczenia” o zmianę wynagrodzenia brzmieniem art. 3571 k.c.
Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Przepis ten warunkuje dokonanie zmiany umowy przez sąd zaistnieniem nadzwyczajnej zmiany stosunków, która skutkuje nadmiernymi trudnościami w spełnieniu świadczenia albo grozi stronie nadmierną stratą w razie spełnienia świadczenia. Zmiana stosunków nie mogła być też do przewidzenia przez strony w dacie zawarcia umowy. Przepis nie formułuje sposobu zmiany łączącego strony stosunku prawnego, pozostawiając to decyzji sądu, który w razie wniesienia skutecznego powództwa przez stronę umowy kierować się powinien interesami stron i zasadami współżycia społecznego.
Zaistniałe zmiany warunków rynkowych w segmencie usług budowlanych mają niewątpliwie charakter nadzwyczajny. Niespotykane w okresie poprzedniego ćwierćwiecza zmiany cen materiałów budowlanych, ich dostępności, wzrosty cen energii połączone z odpływem pracowników i utratą siły nabywczej polskiej waluty mogą być z całą pewnością traktowane jako okoliczności nadzwyczajne. Trudno też byłoby twierdzić, że mogły one zostać przewidziane przez strony umów zawierające je jeszcze kilka lub kilkanaście miesięcy temu. Dlatego też żaden z podmiotów działający w sektorze usług budowlanych nie powinien mieć trudności z wykazaniem, że na rynku doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków. To, co powinno być wykazane, to wpływ tych okoliczności na możliwość spełnienia świadczenia, albo na poniesienie nadmiernych strat, przekraczających zwykłe ryzyko handlowe.
Przygotowując wystąpienie do inwestorów o podniesienie należnego wynagrodzenia lub wydłużenie terminów wykonania umowy wykonawcy powinni starannie wykazać rozmiar strat, jakie mogliby ponieść w razie należytego wykonania wiążących ich umów. Odpowiednia, skrupulatna kalkulacja takich strat wymagana jest w razie sporu sądowego, lecz jest również niezwykle istotna w rozmowach prowadzonych z inwestorami.
Z drugiej strony inwestorzy nie powinni bezkrytycznie akceptować roszczeń wykonawców powołujących się na nadzwyczajną zmianę okoliczności jako podstawę uzasadniającą podniesienie ich wynagrodzenia. Każde takie wystąpienie powinno być szczegółowo analizowane nie tylko pod kątem wpływu okoliczności zewnętrznych na możliwość wykonania umowy na dotychczasowych warunkach, ale także pod kątem rozmiaru strat, które wykonawcy mogliby ponieść kończąc inwestycję na uzgodnionych zasadach.
Z tego też punktu widzenia warto, aby zarówno wykonawcy ubiegający się o renegocjację warunków umownych, jak i inwestorzy, do których takie wystąpienia skierowano korzystali nie tylko z fachowej obsługi prawnej, ale również inżynierskiej i kosztowej. Odpowiednie bowiem przygotowanie stanowiska każdej ze stron nie tylko zwiększa jego skuteczność, ale ułatwia prowadzenie rozmów i może przyczynić się do znacznego skrócenia czasu ich trwania. A w przypadku toczących się procesów inwestycyjnych może to mieć niebagatelne znaczenie.