Nieznani następcy prawni właścicieli gruntów sąsiadujących z przyszłą inwestycją – czy regulowanie spraw spadkowych musi każdorazowo prowadzić do zawieszenia postępowania administracyjnego? Adwokat Katarzyna Sasiak, na przykładzie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podpowiada kilka argumentów, którymi można przekonać organ administracji o braku podstaw do zawieszenia postępowania administracyjnego ze względu na niemożność ustalenia spadkobierców właścicieli gruntów sąsiadujących z przyszłą inwestycją.
W postępowaniach administracyjnych dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy organy niekiedy nadużywają instytucji zawieszenia postępowania, zmuszając inwestora do ustalania spadkobierców właścicieli nieruchomości sąsiadujących z przyszłą inwestycją, aby postępowaniu można było nadać dalszy bieg. Czy jednak zawsze jest to prawidłowe i uzasadnione działanie?
O ile każdy przypadek należy weryfikować z uwzględnieniem jego specyfiki i indywidulanych okoliczności, o tyle rozpatrywanie poprawności takiego działania organów warto rozpocząć od analizy trzech podstawowych, wzajemnie powiązanych, kwestii: statusu strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, obszaru oddziaływania inwestycji oraz identyfikacji zagadnienia wstępnego.
Po pierwsze, status strony postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma wnioskodawca (inwestor) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, których dotyczy postępowanie, a także co do zasady właściciele lub użytkownicy wieczyści działek graniczących z terenem planowanej inwestycji. Decydujące znaczenie przy ocenie sąsiedztwa ma odległość między działkami, a nie odległość planowanej inwestycji od granicy działek położonych w okolicy. Inaczej rzecz ujmując istotne jest to czy działki mają wspólną granicę2.”
Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych dalej, tj. nie graniczących bezpośrednio z terenem przyszłej inwestycji mogą być stronami postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jedynie wówczas gdy wykażą interes prawny w byciu stroną tego postępowania w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego3. Ustalenie kręgu stron postępowania, które mają interes prawny w sprawie, zależy bowiem nie tylko od usytuowania poszczególnych nieruchomości względem terenu inwestycji, ale też od ustalenia jak daleko będzie sięgać oddziaływanie danej inwestycji, tj. zbadanie rodzaju inwestycji, jej rozmiarów oraz stopnia i zakresu jej uciążliwości dla otoczenia4. Sam fakt bliskiego sąsiedztwa (a nie wspólnej granicy) z działką inwestora nie oznacza więc jeszcze, że właścicielowi takiego gruntu (a w konsekwencji także jego następcom prawnym) przysługuje status strony postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przyszłej inwestycji.
Po drugie, obszar oddziaływania inwestycji niekoniecznie musi być tożsamy z obszarem analizowanym5 przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Obszar analizowany służy do ustalenia czy inwestycja spełnia wymogi przewidziane dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wśród których są m.in.: zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi publicznej oraz zapewnienie wystarczającego uzbrojenia terenu. Tymczasem w oparciu o obszar oddziaływania inwestycji organ dokonuje analizy czy dane osoby/podmioty są stronami postępowania. Obszar analizowany może mieć oczywiście charakter pomocniczy dla organu przy ustalaniu obszaru oddziaływania inwestycji na dany teren położony w jej otoczeniu, niemniej jednak nie zastępuje przeprowadzenia dokładnych analiz we wspomnianym zakresie. Dopiero w oparciu o takie analizy organ jest władny uznać czy dany podmiot jest stroną postępowania czy też odmówić mu takiego statusu. „Wszystkie inne podmioty, w tym właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, ale znajdujących się w obszarze analizowanym, mogą być stronami tego postępowania tylko wtedy, gdy wykażą swój interes prawny na podstawie art. 28 KPA.
O interesie prawnym tych osób przesądza jednak zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości.”6 Interesu prawnego w sprawie o ustalenie warunków zabudowy nie mają więc automatycznie wszystkie osoby, których działki znajdują się w obszarze analizowanym. Te spośród nich, które dysponują tytułem prawnym do działek niegraniczących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, taki interes posiadają, o ile wykażą swój indywidualny i konkretny interes prawny w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego.7
Po trzecie, oceny wymaga czy ustalenie kręgu spadkobierców po właścicielu nieruchomości znajdującej się w bliskim sąsiedztwie stanowi zagadnienie wstępne dla postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż taki argument za zawieszeniem postepowania jest często wysuwany przez organy prowadzące postępowanie. Oceny wystąpienia zagadnienia wstępnego dla rozstrzygnięcia w danej sprawie należy dokonywać przy uwzględnieniu przedmiotu postępowania administracyjnego. „(…) musi istnieć związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, a zagadnieniem wstępnym. W przypadku braku takiego związku zawieszenie postępowania na tej podstawie nie jest dopuszczalne.”8 Taki związek oznacza, że brak rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego jest bezwzględną przeszkodą dla wydania decyzji czy to pozytywnej, czy negatywnej.
Decyzja o warunkach zabudowy, która przeznacza konkretny teren pod daną inwestycję ma wyłącznie charakter promesy, a w związku z tym nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych ani do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz co najwyżej jest dopiero podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę na warunkach w niej wskazanych. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.g.n.). Jej wydanie nie przesądza więc o stosunkach własnościowych czy o prawach rzeczowych ani do terenu objętego inwestycją, ani do gruntów sąsiednich.
„Trudno mówić de facto o realnym zagrożeniu interesów osoby trzeciej poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy”9.
Ponadto, należy zwrócić uwagę, że stroną postępowania może być ten, kto ma zdolność prawną w dacie wszczęcia postępowania i jest w stanie wykazać swój interes prawny. Jeżeli osoba, której ze względu na położenie jej nieruchomości w obszarze oddziaływania inwestycji mógłby przysługiwać status strony postępowania, zmarła przed wszczęciem tego postępowania, a organ nie ma wiedzy o jej następcach prawnych, nie ma podstaw do zawieszania postępowania na tej podstawie ani do ich poszukiwania. Ochronę prawną potencjalnych spadkobierców gwarantuje bowiem możliwość wznowienia postępowania, jeśli wykażą swój interes prawny (wykazując m.in. swoje prawa do spadku poprzez przedstawienie stwierdzenia nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia) już po tym, gdy decyzja stała się ostateczna10.
Należy również wspomnieć, że uporządkowanie spraw spadkowych po zmarłym (tj. przeprowadzenie postępowania spadkowego albo uzyskanie notarialnego poświadczenia dziedziczenia) jest przede wszystkim uprawnieniem następców prawnych, a nie ich obowiązkiem. Ani organ, ani tym bardziej inwestor nie są władni przymusić spadkobierców do podjęcia w tym zakresie koniecznych kroków, a samodzielne inicjowanie postępowania przez organ lub inwestora nie zawsze jest oczywiste. Gdyby więc ustalanie następców prawych właścicieli gruntów sąsiadujących z przyszłą inwestycją każdorazowo miało automatycznie prowadzić do zawieszenia postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, trudno przewidzieć ile z nich faktycznie miałoby szansę zakończyć się wydaniem rozstrzygnięcia w rozsądnym terminie.
- Zgodnie z art. 97§1 pkt 4 k.p.c. organ administracji publicznej obligatoryjnie zawiesza postępowanie gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd.
2. Tak: uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 26 marca 2020 roku, sygn. II SA/Sz 938/19.
3. Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
4. Tak m.in.: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2022 r., sygn. II OSK 78/19.
5. Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („ugn”) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna.
6. Tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2021 roku, sygn. II OSK 3446/18.
7. Tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 września 2021 roku, sygn. II OSK 1604/21.
8. Tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2021 r., II SA/Po 724/20.
9. Tak: uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 marca 2019 roku, sygn. II OSK 1022/17.