Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty
stanowiące własność Skarbu Państwa położone w
granicach administracyjnych miast oraz grunty
Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz
włączone
do
planu
zagospodarowania
przestrzennego miasta i przekazane do realizacji
zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące
własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich
związków mogą być oddawane w użytkowanie
wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
Sposób korzystania z gruntu oraz ewentualne
obowiązki związane z jego zabudową określa
umowa lub decyzja o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste (zob. również art. 62 ustawy o gospodarce
nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku).
Powyższe obowiązki dotyczą również nabywcy
nieruchomości, który co prawda nie zawierał umowy
ustanowienia użytkowania wieczystego, ale staje się
następcą prawnym poprzednika.
W przypadku korzystania z gruntu niezgodnie z jego
przeznaczeniem użytkownika mogą czekać poważne
konsekwencje. Zgodnie z art. 240 Kodeksu
cywilnego Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa
lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie
wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem
określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty
użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście
sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w
umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie
użytkownik nie wzniósł określonych w niej
budynków lub urządzeń. Organ oddający grunt w
użytkowanie wieczyste nie musi od razu korzystać
ze swojego „ostatecznego” uprawnienia. Może
skorzystać z uprawnień, które nadaje mu ustawa o
gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia
1997 roku. W szczególności, w przypadku
niedotrzymania terminów zagospodarowania lub
zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie
wieczyste, właściwy organ może ustalić dodatkowe
opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego,
niezależnie od opłat z tytułu użytkowania
wieczystego. Jednak właściwy organ przed
ustaleniem dodatkowych opłat rocznych może
wyznaczyć użytkownikowi wieczystemu dodatkowy
termin na spełnienie obowiązku wynikającego z
umowy lub decyzji. Warto zauważyć, iż nałożenie powyższych opłat nie jest zależne od stopnia winy
użytkownika wieczystego.
Opłata nakładana jest decyzją administracyjną.
Zgodnie z zapisem ustawowym jej wysokość wynosi
10 % wartości nieruchomości, ustalonej za pierwszy
rok po bezskutecznym upływie terminu jej
zagospodarowania. Z każdym następnym rokiem
opłata powiększana jest o kolejne 10 % wartości
nieruchomości. W przypadkach umów o oddanie
nieruchomości
w
użytkowanie
wieczyste
zawieranych w latach dziewięćdziesiątych często nie
wyznaczano zasad zagospodarowania lub terminów
rozpoczęcia i zakończenia budowy. Ci użytkownicy
wieczyści znajdują się w sytuacji uprzywilejowanej.
Aby uniknąć konsekwencji niewywiązania się z
umowy, użytkownik wieczysty powinien zawczasu
podjąć kroki zmierzające do zmiany treści umowy
oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Niestety, zmiana lub przedłużenie terminu
zagospodarowania
nieruchomości
nie
jest
obowiązkiem właściwego urzędu i zależy tylko od
jego woli, co oznacza, że nie ma możliwości
jakiegokolwiek przymuszenia go do takiej zmiany.
Zmiana umowy wymaga formy aktu notarialnego.
Użytkownik wieczysty może również podnosić, iż
niedopełnienie terminów zabudowy wynika z
niewybudowania przez właściwy organ niezbędnych
urządzeń infrastruktury technicznej, których brak
uniemożliwia korzystanie z obiektów, do których
wybudowania zobowiązany jest użytkownik
wieczysty. Orzecznictwo jednak bardzo wąsko
interpretuje
tę
możliwość,
wskazując,
że
zobowiązanie
do
wybudowania
urządzeń
infrastruktury technicznej musi wynikać z umowy
bądź innego aktu, w którym zobowiązanie takie jest
wyraźnie opisane.
Organ nie musi wszczynać postępowania o nałożenie
opłaty od razu po upływie terminu na
zagospodarowanie nieruchomości – równie dobrze
może zrobić to w przyszłości. Warto również
zauważyć, iż zrealizowanie inwestycji zgodnej z
umową po ustalonym terminie nie chroni
użytkownika
wieczystego,
ponieważ
opłata
dodatkowa może zostać nałożona za okres
wcześniejszy.
Mając na uwadze powyższe, aby uniknąć
negatywnych
konsekwencji
warto
podjąć
odpowiednie działania przed upływem terminów
ustalonych w umowie o oddanie nieruchomości w
użytkowanie wieczyste.
MILLER, CANFIELD,
W. BABICKI, A. CHEŁCHOWSKI I WSPÓLNICY SP.K.
ul. Batorego 28-32
81-366 Gdynia
Tel. +48 58 782-0050
Fax +48 58 782-0060
gdynia@pl.millercanfield.com
ul. Nowogrodzka 11
00-513 Warszawa
Tel. +48 22 447-4300
Fax +48 22 447-4301
warszawa@pl.millercanfield.com
ul. Św. Mikołaja 7
50-125 Wrocław
Tel. +48 71 337-6700
Fax +48 71 337-6701
wroclaw@pl.millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield. Ma ona na celu jedynie przedstawienie
streszczenia niektórych wydarzeń prawnych z wybranych dziedzin prawa. Z tego powodu informacje zawarte w niniejszej publikacji nie powinny stanowić podstawy do
podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą też być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują
szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy
prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.