Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Sposób korzystania z gruntu oraz ewentualne obowiązki związane z jego zabudową określa umowa lub decyzja o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (zob. również art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku). Powyższe obowiązki dotyczą również nabywcy nieruchomości, który co prawda nie zawierał umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, ale staje się następcą prawnym poprzednika.
W przypadku korzystania z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem użytkownika mogą czekać poważne konsekwencje. Zgodnie z art. 240 Kodeksu cywilnego Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Organ oddający grunt w użytkowanie wieczyste nie musi od razu korzystać ze swojego „ostatecznego” uprawnienia. Może skorzystać z uprawnień, które nadaje mu ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. W szczególności, w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania lub zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, właściwy organ może ustalić dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jednak właściwy organ przed ustaleniem dodatkowych opłat rocznych może wyznaczyć użytkownikowi wieczystemu dodatkowy termin na spełnienie obowiązku wynikającego z umowy lub decyzji. Warto zauważyć, iż nałożenie powyższych opłat nie jest zależne od stopnia winy użytkownika wieczystego.
Opłata nakładana jest decyzją administracyjną. Zgodnie z zapisem ustawowym jej wysokość wynosi 10 % wartości nieruchomości, ustalonej za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania. Z każdym następnym rokiem opłata powiększana jest o kolejne 10 % wartości nieruchomości. W przypadkach umów o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawieranych w latach dziewięćdziesiątych często nie wyznaczano zasad zagospodarowania lub terminów rozpoczęcia i zakończenia budowy. Ci użytkownicy wieczyści znajdują się w sytuacji uprzywilejowanej.
Aby uniknąć konsekwencji niewywiązania się z umowy, użytkownik wieczysty powinien zawczasu podjąć kroki zmierzające do zmiany treści umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Niestety, zmiana lub przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości nie jest obowiązkiem właściwego urzędu i zależy tylko od jego woli, co oznacza, że nie ma możliwości jakiegokolwiek przymuszenia go do takiej zmiany. Zmiana umowy wymaga formy aktu notarialnego.
Użytkownik wieczysty może również podnosić, iż niedopełnienie terminów zabudowy wynika z niewybudowania przez właściwy organ niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, których brak uniemożliwia korzystanie z obiektów, do których wybudowania zobowiązany jest użytkownik wieczysty. Orzecznictwo jednak bardzo wąsko interpretuje tę możliwość, wskazując, że zobowiązanie do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej musi wynikać z umowy bądź innego aktu, w którym zobowiązanie takie jest wyraźnie opisane.
Organ nie musi wszczynać postępowania o nałożenie opłaty od razu po upływie terminu na zagospodarowanie nieruchomości – równie dobrze może zrobić to w przyszłości. Warto również zauważyć, iż zrealizowanie inwestycji zgodnej z umową po ustalonym terminie nie chroni użytkownika wieczystego, ponieważ opłata dodatkowa może zostać nałożona za okres wcześniejszy. Mając na uwadze powyższe, aby uniknąć negatywnych konsekwencji warto podjąć odpowiednie działania przed upływem terminów ustalonych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.