Decyzja o warunkach zabudowy („decyzja WZ”) stanowi kluczowy element w każdym przedsięwzięciu budowlanym powstającym na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Wydana decyzja zawiera informacje przesądzającą, czy na oznaczonej działce, będącej przedmiotem wniosku, będzie możliwa realizacja inwestycji o konkretnych parametrach. Decyzja nie określa jednak dokładnego położenia przedsięwzięcia na działce. Co więcej, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) ustawodawca nie wymaga, aby decyzja WZ odnosiła się do działki ewidencyjnej. W art. 61 u.p.z.p. jest mowa o terenie inwestycji, a nie o działce. W konsekwencji powstaje pytanie, czy decyzja WZ może zostać wydana dla części działki ewidencyjnej. Odpowiedź ma znaczenie zwłaszcza w sytuacji, w której część działki ma przeznaczenie rolne lub leśne, natomiast pozostała część terenu ma przeznaczenie budowlane.
Orzecznictwo nie jest spójne i reprezentuje rozbieżne poglądy w tej materii. Pierwsze stanowisko zakłada, że dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, w przypadku gdy teren inwestycji można jednoznacznie wyodrębnić a podział działki przedstawić na graficznym załączniku. Taki pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 lutego 2021 r. o sygn. II OSK 2976/20, wedle którego „Za pomocą linii rozgraniczających teren inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części działki, na której zamierzenie budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów. W przypadku mniejszych obszarowo działek ewidencyjnych zazwyczaj linie rozgraniczające teren inwestycji pokrywają się z granicami działki. W przypadku większych działek możliwe jest określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach
zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym, stanowiącym integralną część decyzji”.
Pogląd zakładający dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla części działki jest często spotykany w orzecznictwie. W judykaturze występuje jednak również bardziej restrykcyjne stanowisko, zgodnie z którym decyzja WZ może być wydana dla części działki wyłącznie w sytuacjach wyjątkowych. W ten sposób wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, który w uzasadnieniu wyroku z 15 października 2020 r. II SA/Rz 737/20 stwierdził że „Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 u.p.z.p. jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego, część działki jest użytkiem leśnym lub rolnym wymagającym przekształcenia, czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw)”. Przywołana opinia jest zbliżona do pierwszego poglądu orzecznictwa, lecz odbiega od niego w kwestii wymogu spełnienia dodatkowego warunku, jakim jest „nietypowa sytuacja” uwarunkowań terenu, aby możliwe było wydanie decyzji WZ dla części działki.
W sprzeczności z poglądami przywołanymi powyżej stoi trzecia koncepcja, według której ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko dla całego obszaru działki, która została wskazana we wniosku, a nie jedynie dla jej części, która poprzez realizację przedsięwzięcia ma być zabudowana.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2019 roku sygn. akt II OSK 260/18, „przez „teren” o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. […] Do pojęcia działki budowlanej jako całości, a nie części działki wydzielonej liniami rozgraniczającymi teren inwestycji odwołano się wprost także w pozostałych regulacjach […], co wyraźnie wskazuje, iż zamiarem ustawodawcy nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych”. Tym samym trzecia koncepcja nie przewiduje możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy obejmującej wyłącznie część działki. Rozbieżności w ocenie przez sądy dopuszczalności wydania decyzji WZ dla części działki geodezyjnej na pewno nie sprzyjają pewności prawa, która ma niebagatelne znaczenie w procesie inwestycyjnym. W świetle najnowszych orzeczeń niewykluczone jest jednak uzyskanie warunków zabudowy dla części działki, a takie rozwiązanie jest niewątpliwie korzystne dla inwestorów. Trzeba się wówczas jednak liczyć z tym, że takie rozstrzygnięcie organu może być kwestionowane.