Służebność gruntowa to instytucja, która polega na obciążeniu jednej nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości. Na jej podstawie właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa może zostać nabyta poprzez umowę, orzeczenie sądu, ale również zasiedzenie.
Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntową można nabyć w drodze zasiedzenia tylko pod warunkiem, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W orzecznictwie występują różne poglądy dotyczące tego, jak należy interpretować pojęcie trwałego i widocznego urządzenia.
Jednym z poglądów jest interpretacja, która ujmuje pojęcie trwałego i widocznego urządzenia szeroko, jako trwałego wyniku świadomego i pozytywnego działania człowieka. Pogląd ten został poparty w postanowieniu Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 6.06.2019 r., III Ca 1517/18 wedle którego „pojęcie urządzenia oznacza wynik celowego działania, uzewnętrznionego w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy mechanizmów, wymagających do swego powstania pracy ludzkiej”. Co oznacza, że na przykład odcinek sieci elektroenergetycznej usytuowany ponad gruntem, stanowi niewątpliwie trwałe i widoczne urządzenie, ponieważ jest obiektem skonstruowanym przez człowieka i posadowionym w ten sposób, że może być spostrzeżony bez najmniejszego problemu. Pogląd ten podzielił także Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26.07.2012 r. o sygn. II CSK 752/11 – Sąd podkreślił, że pojęcie widoczności urządzenia musi być ujmowane szeroko i opierać się na naturze instytucji służebności, a więc nawet jeżeli trwałe urządzenie, z którego korzysta uprawniony przebiega w całości lub w części pod powierzchnią ziemi to nie stanowi to podstawy do wątpliwości czy urządzenie to postrzegać jako efekt świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, bo nim bezsprzecznie jest.
Również w starszych orzecznictwach można dostrzec podobny sposób wykładni omawianego określenia. Wedle wyroku Sądu Najwyższego z 10.01.1969 r., sygn.. II CR 516/68, urządzenia do korzystania ze służebności przejazdu uznać należy za trwałe i widoczne w rozumieniu dawnego art. 184 prawa rzeczowego (którego odpowiednikiem jest obecny art. 292 k.c.), gdy są one wynikiem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, na przykład gdy w celu przystosowania gruntu jako drogi, można dostrzec utwardzony szlak drożny lub zbudowany most.
Warto zauważyć, że w świetle omawianej liberalnej linii orzeczniczej, aby urządzenie uznać za widoczne nie musi być ono naziemne. W wyroku z dnia 7.08.2014 r., I ACa 438/14 Sąd Apelacyjny w Łodzi stwierdził, że skoro gazociągi, wodociągi i kanalizacje to w przeważającej części urządzenia podziemne, nieracjonalny byłby wymóg, aby tego typu urządzenia w toku biegu terminu zasiedzenia były widoczne dla właściciela nieruchomości. Nasuwa się pytanie, skąd właściciel może w takiej sytuacji czerpać wiedzę o istnieniu podziemnych urządzeń na jego gruncie. Judykatura wskazuje, że przesłanka widoczności jest spełniona, jeżeli na podstawie różnych źródeł takich jak mapy czy dokumenty właściciel mógł dowiedzieć się o istnieniu urządzeń, co potwierdza tytułem przykładu postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23.05.2018 r., IV CSK 229/17.
Niejednokrotnie sądy zajmowały jednak inne stanowisko i uznawały, że widoczność urządzenia stanowi spełnioną przesłankę do zasiedzenia służebności gruntowej wówczas, gdy tworzą jawny znak faktycznego korzystania z gruntu, będący wyraźnym ostrzeżeniem dla zainteresowanego właściciela. W postanowieniu Sądu Okręgowego w Łodzi z 29.06.2018 r., III Ca 750/18, czytamy, iż zasiedzenie służebności gruntowej nie może być podstępnym i skrytym sposobem na nabycie prawa kosztem drugiego a jedynie usuwać stan długotrwałej niezgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym, a więc widoczność urządzenia przewidziana w art. 292 k.c. ma tworzyć z niego postrzegalny, jawny znak faktycznego korzystania z cudzego gruntu, w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność gruntowa. Zatem wymóg widoczności urządzenia ma stanowić wyraźne ostrzeżenie dla właściciela, że może dojść do obciążenia jego nieruchomości, jeżeli ten w dalszym ciągu będzie tolerował korzystanie ze swojego gruntu. Wedle sądu tylko właściciel, który przez długi czas nie korzysta z przysługującej mu ochrony, wykazuje tym samym aprobatę dla istniejącego stanu faktycznego.
W świetle przywołanych orzeczeń zasiedzenie służebności gruntowej wymaga korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Porównując rozstrzygnięcia sądów z różnych lat można dostrzec tendencję do szerszego ujmowania niniejszego wyrażenia, co sprzyja korzystającemu z urządzenia. Początkom obowiązywania kodeksu cywilnego towarzyszyło przekonanie, że przesłanka widoczności urządzenia jest spełniona w takim przypadku, gdy urządzenie jest fizycznie widoczne dla ogółu, natomiast nowsze orzecznictwo przyjmuje szeroką interpretację uznając, że istotą spełnienia przesłanki widoczności urządzenia jest ostrzeżenie właściciela o korzystaniu przez osobę trzecią z jego gruntu. Wartym uwagi jest fakt, że zarówno urządzenia położone nad powierzchnią gruntu jak i podziemne, co do których właściciel nieruchomości miał świadomość istnienia na podstawie dostępnych mu źródeł, mogą spełniać przesłankę widoczności urządzenia i tym samym prowadzić do zasiedzenia służebności gruntowej.