Decyzja o pozwoleniu na budowę, bez względu na to, jakiego rodzaju budowli
dotyczy, nie jest wydawana bezterminowo. Ile więc czasu ma inwestor, który
uzyskał wymaganą prawem decyzję administracyjną, by skorzystać z uprawnień
przewidzianych daną decyzją w procesie budowlanym?
Zgodnie z art. 37 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U.2020.1333 t.j.
z dnia 2020.08.03) („Prawo Budowlane”) decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli
budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała
się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Wskazany termin
ma charakter terminu prawa materialnego, a co za tym idzie brak jest możliwości jego
ewentualnego przywrócenia. Co równie istotne, omawiany przepis wskazuje na wszystkie
przesłanki wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 41 ust. 1 Prawa Budowlanego za rozpoczęcie prac na
budowie uznaje się podjęcie robót przygotowawczych, natomiast faktem, który to
potwierdza, jest odpowiedni wpis do dziennika budowy wykonany przez kierownika
budowy. W przypadku przerwania robót długość okresu zaniechania prac również jest
określana na podstawie czasu, który upłynął od daty ostatniego wpisu w dziennik budowy.
W sytuacji zaistnienia, któregoś z przypadków z art. 37 ust. 1, pozwolenie na budowę
traci ważność z mocy prawa. Wygaśnięcie powyższej decyzji oznacza więc utratę jej
mocy obowiązującej z chwilą zaistnienia zdarzenia prawnego, jakim jest upływ czasu,
a inwestor prowadzący roboty budowlane na podstawie pozwolenia na budowę, które
wygasło, jest traktowany tak jak osoba wykonująca roboty bez wymaganego prawem
pozwolenia. Potwierdza to Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu
z dnia 25 września 2019 r. II SA/Po 580/19, w którym Sąd stwierdził, iż prowadzenie robót
budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę, które wygasło, stanowi samowolę
budowlaną, do której likwidacji stosuje się art. 48 Prawa Budowlanego.
Przepis art. 37 ust. 1 stanowi samoistną podstawę prawną do wydania decyzji o wygaśnięciu
pozwolenia na budowę. Wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę stwierdza organ
architektoniczno-budowlany na podstawie art. 162 § 1 KPA w związku z art. 37 Prawa
Budowlanego. Z uwagi natomiast na to, iż wygaszenie decyzji o pozwoleniu na budowę
wywołuje daleko idące skutki dla inwestora, okoliczności faktyczne prowadzące do
stwierdzenia jego wygaśnięcia nie mogą być przedmiotem domniemania, a powinny być
w sposób bezsporny wykazane. Co więcej, przesłanki wygaśnięcia pozwolenia na budowę
muszą być traktowane ściśle, w przeciwnym razie zaprzeczałoby to woli ustawodawcy
o rozwijaniu budownictwa w interesie publicznym (Wyrok WSA w Gliwicach z 11.2.2020 r.,
II SA/Gl 1557/19).
Warto zwrócić uwagę również na fakt, że 3 letni termin określony w art. 37 ust. 1 przerywa
swój bieg w sytuacji, gdy wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji
o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych zostałoby wstrzymane postanowieniem
sądu administracyjnego lub organu administracji publicznej. Według Naczelnego Sądu
Administracyjnego (Wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2005 OSK 1269/04), taka sytuacja
byłaby nie do pogodzenia z istniejącym porządkiem prawnym, gdyż podporządkowanie
się inwestora zakazom wynikającym z któregokolwiek z powyższych postanowień
uniemożliwiałoby mu skorzystanie z zagwarantowanych w decyzji ostatecznej uprawnień,
w tym przypadku dotyczących budowy obiektu budowlanego.
Marta Pałyga, Aplikant adwokacki
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k