Przepisy prawa budowlanego w dotychczasowym brzmieniu w wielu przypadkach nie ograniczają w czasie możliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W rezultacie decyzje te mogą zostać podważone nawet po wielu latach od ich wydania. Brak trwałości decyzji przekłada się z kolei w ogromnym stopniu na niepewność w związku z realizacją przedsięwzięć budowlanych, użytkowaniem obiektów lub sprzedażą nieruchomości.
Postulaty zlikwidowania takiego stanu rzeczy i wzmocnienia trwałości decyzji były zgłaszane od lat, jednak ustawodawca uwzględnił je dopiero w nowelizacji prawa budowlanego, która wejdzie w życie z dniem 19 września 2020 r.
Zgodnie z nowelizacją, stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz o pozwoleniu na użytkowanie będzie można dokonać jedynie przez okres 5 lat. Okres ten w wypadku decyzji o pozwoleniu na budowę będzie liczony od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji, a w odniesieniu do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Zmianę w ogólnym założeniu należy uznać za jak najbardziej pożądaną i wychodzącą naprzeciw oczekiwaniom rynku oraz zgodną z kierunkiem wyznaczonym już dawno przez orzecznictwo TK oraz z podobnym pięcioletnim okresem na wznowienie postępowania wynikającym z Kodeksu Postępowania administracyjnego.
Dalsze szczegóły związane z określeniem, które decyzje (biorąc po uwagę czas ich wydania) zostaną objęte nowymi przepisami, nie zostały opisane jednak zbyt precyzyjne. Podjęta przez nas próba interpretacji przepisów przejściowych regulujących ten temat prowadzi do wniosków, które prezentujemy poniżej. Zastrzegamy, że w związku z niejednoznacznością regulacji mogą pojawić się także inne stanowiska. Wskazanym jest, aby wadliwość przepisów została wyeliminowana przez samego ustawodawcę.
W przepisach przejściowych ustawodawca odniósł się naszym zdaniem do trzech przypadków, w których stosowane będą przepisy dotychczasowe. Pierwszy z nich to sprawy wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie nowelizacji. W potencjalnym postępowaniu w sprawie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę wszczętym i niezakończonym przed 19 września 2020 r., pięcioletni okres wynikający z nowych przepisów nie będzie miał zastosowania.
Drugi przypadek obejmuje zamierzenia budowlane realizowane w oparciu o projekty budowlane sporządzone na podstawie dotychczasowych przepisów, w odniesieniu, do których wydano ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia przed dniem wejścia w życie nowych przepisów. Wydaje się, że chodzi tutaj wyłącznie o inwestycje będące w toku, nie zaś te już zrealizowane.
Wreszcie trzeci przypadek to prowadzenie inwestycji w oparciu o projekt budowlany sporządzony na dotychczasowych zasadach, który wyjątkowo w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji będzie mógł być dołączany do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, zatwierdzenie projektu budowlanego lub zgłoszenia budowy.
Pozostałe przypadki powinny podlegać bezpośredniemu działaniu nowej ustawy. Zaliczyć tutaj należy decyzje wydane po 19 września 2020 r., których podstawę stanowić będą projekty budowlane przygotowane wedle nowych rozwiązań prawnych. Do tej grupy zaliczone powinny być także „stare” decyzje wydane nawet wiele lat temu co do inwestycji zakończonych. We wszystkich tych przypadkach stwierdzenie nieważności pozwoleń na budowę lub pozwoleń na użytkowanie po upływie pięciu lat nie będzie możliwe.
Sytuacja poszczególnych inwestycji może być zróżnicowana w kontekście nowych reguł zapewniających ochronę przed stwierdzeniem nieważności decyzji dotyczących tychże inwestycji. Przypuszczać można, że jest to w części wynikiem próby wyważenia przez ustawodawcę interesów wszystkich uczestników procesu budowlanego, a w części jednak niedoskonałej legislacji.