Ustawą z dnia 28 maja 2021 roku o zmianie ustawy – Kodeks Postępowania Cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 1090), oprócz kontrowersyjnych zmian dotyczących dotychczasowych zasad rozpoznawania spraw w postępowaniu cywilnym, karnym i sądowoadministracyjnym, oraz zasad doręczania pism profesjonalnym pełnomocnikom w postępowaniu cywilnym, wprowadzono przepisy regulujące sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Znaczna część przepisów powyższej ustawy weszła w życie z dniem 3 lipca 2021 roku, jednak przepisy regulujące licytacje elektroniczne nieruchomości zaczną obowiązywać dopiero od 19 września 2021 roku.
W przypadku egzekucji z nieruchomości jest to rozwiązanie zupełnie nowe, gdyż dotychczasowe przepisy pozwalały na sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej jedynie rzeczy ruchomych. Zasadniczo sprzedaż ta będzie przebiegała w sposób zbliżony do obecnych egzekucji z mienia nieruchomego, przy czym z odrębnościami przewidzianymi w nowych przepisach. Z zachowaniem specyfiki tego rozwiązania uregulowanego w części trzeciej w tytule II dziale VI i nowym rozdziale 6a kpc (art. 986¹ – 986¹¹) oraz przy uwzględnieniu wyłączenia stosowania niektórych przepisów, do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej nadal więc będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy dotyczące m.in. obwieszczenia licytacji (rozdział 4), warunków licytacyjnych (rozdział 5), licytacji (rozdział 6) oraz przybicia (rozdział 7).
Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie możliwa jedynie na wniosek wierzyciela przy czym jeżeli nieruchomość zostanie zajęta na zaspokojenie kilku wierzytelności dochodzonych przez różnych wierzycieli, przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie obowiązkowe, jeżeli zażąda tego którykolwiek z wierzycieli. Przyjęto więc odmienne rozwiązanie niż przy licytacji elektronicznej ruchomości, gdzie o trybie sprzedaży decyduje wierzyciel, na którego wniosek nastąpiło pierwsze zajęcie. O fakcie otrzymania od wierzyciela wniosku o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej komornik zawiadomi dłużnika w terminie tygodnia, wskazując objętą wnioskiem nieruchomość lub jej część. Dłużnikowi, tak jak obecnie, będzie przysługiwało prawo wskazania kolejności, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości jeżeli w ramach danego postępowania egzekucyjnego ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości. Wniosek inicjujący sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie mógł zostać złożony także w razie wniosku o wyznaczenie ponownej lub drugiej licytacji.
Podobnie jak przy licytacji elektronicznej ruchomości, sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, przy czym warunkiem udziału w przetargu będzie utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej zamieszczone będzie na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Przy takim trybie sprzedaży nie będzie już miał zastosowania obowiązek zamieszczenia obwieszczenia o licytacji elektronicznej nieruchomości na stronie internetowej i tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór na egzekucją z nieruchomości (w tym także w różnych okręgach sądowych jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kliku nieruchomości położonych według właściwości różnych sądów) ani w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, ani też opcjonalne ogłoszenie w inny sposób, w tym w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. W obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, komornik wymieni m.in.:
• informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana (miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, numer księgi wieczystej i miejsce jej przechowania lub oznaczenie zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony);
• informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze elektronicznej, oraz o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu;
• informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość;
• sumę oszacowania i cenę wywołania.
Inaczej niż przy klasycznej egzekucji z nieruchomości, w obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, komornik nie będzie podawał imienia i nazwiska dłużnika. Odmiennością od klasycznej egzekucji z nieruchomości jest również termin przewidziany na złożenie rękojmi. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, rękojmię należy złożyć na rachunek bankowy najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, przy czym za datę złożenia rękojmi przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika (w klasycznym trybie przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg). Komornik potwierdzi fakt złożenia rękojmi i podania danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu niezwłocznie po ich otrzymaniu, poprzez dopuszczenie licytanta do udziału w przetargu. O odmowie dopuszczenia do przetargu komornik zawiadomi zainteresowanego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Na odmowę dopuszczenia do przetargu i na przebieg przetargu będzie można złożyć skargę w terminie 3 dni od odpowiednio dnia odmowy dopuszczenia do przetargu lub od dnia jego zakończenia. Licytanci i osoby, których nie dopuszczono do przetargu będą mogli złożyć skargę wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, a pozostali skorzystają z tego rozwiązania, o ile będą posiadali konto w tym systemie.
Licytacja elektroniczna nieruchomości musi zostać wyznaczona przez komornika w taki sposób, żeby termin jej rozpoczęcia i zakończenia przypadał w godzinach pomiędzy 9.00 a 14.00 w dni robocze. Ustawowo narzucono też czas trwania przetargu, tj. 7 dni. Po zamknięciu przetargu (przy czym nie później niż w ciągu tygodnia) komornik prześle sądowi protokół z przebiegu przetargu, nierozpoznane skargi i dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Postanowienie co do przybicia będzie wydawane na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia i będzie doręczane licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.
W opracowaniu są wciąż przepisy wykonawcze do nowoprzyjętych rozwiązań, w tym w szczególności regulacje odnoszące się do sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego, zapewnienia do niego dostępności oraz bezpieczeństwa posługiwania się dokumentami w postaci elektronicznej.
W okresie roku od dnia wejścia w życie Ustawy, dokonanie wyboru sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie dopuszczalne, jeżeli ze względów technicznych, leżących po stronie komornika sądowego będzie to możliwe. Dostępność tego rozwiązania już od dnia wejścia w życie przepisów je regulujących, w dużej mierze, zależeć więc będzie od sprawności komorników i zapewnienia przez nich możliwości technicznych dla skorzystania z nowych przepisów.