Publikacje

W dniu 14 kwietnia 2023 roku Sejm uchwalił Ustawę o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej jako „Ustawa mieszkaniowa 2023”). Obecnie trwają dalsze prace legislacyjne, już na etapie Senatu1. Jak zatem widać tempo procedowania aktu ułatwiającego nabycie albo budowę pierwszego lokum przez młodych jest wysokie i wydaje się, że planowane wejście w życie Ustawy mieszkaniowej 2023 w lipcu br. jest realnym scenariuszem. W dzisiejszym artykule serii kontynuujemy2 analizę rozwiązań prawnych w ww. akcie na etapie uchwalenia, zamykając rozważania nad Bezpiecznym Kredytem 2% i przechodząc do instytucji konta mieszkaniowego i lokaty mieszkaniowej.

I. Jeszcze o Bezpiecznym Kredycie 2% (dalej jako „Bezpieczny Kredyt”)

Stroną umowy o Bezpieczny kredyt może być zarówno „singiel”, jak i małżeństwo. Kwota Bezpiecznego Kredytu nie może przekroczyć 500 tysięcy złotych w pierwszym przypadku, a w drugim 600 tysięcy złotych. Przy wyższej kwocie należy jeszcze spełnić warunek polegający na tym, że kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko. Zasadą jest stała stopa oprocentowania i rata równa. Niemniej, umowa może przewidywać, że okresowo zmieni się stopa oprocentowania kredytu, a to na skutek przejściowego wzrostu marży banku, spowodowanego naruszeniem przez kredytobiorcę warunków umowy o Bezpiecznym Kredycie.

Jak już zostało wspomniane, Bezpieczny Kredyt opiera się na oprocentowaniu, które jest wyliczane w oparciu o wzór z Ustawy mieszkaniowej 2023 r., a którego częścią składową m.in. jest oprocentowanie kredytu hipotecznego danego banku – strony umowy o Bezpieczny Kredyt i wskaźnik 2%. Ustawa mieszkaniowa 2023 wprowadza rozwiązanie w przedmiocie parametrów finansowych Bezpiecznego Kredytu, które ma zwiększać jego atrakcyjność w palecie kredytów hipotecznych. Bank udziela Bezpiecznego Kredytu na warunkach stopy oprocentowania i prowizji nie gorszych niż warunki, na jakich w ramach oferty kredytowej tego banku kredytobiorca uzyskałby na ten sam cel kredyt hipoteczny w takiej samej wysokości, na taki sam okres i z wkładem własnym w takiej samej wysokości, którego spłata odbywałaby się w taki sam sposób.

W tym miejscu należy jeszcze wskazać wyłączenia możliwości udzielenia Bezpiecznego Kredytu i sytuację, w której wygasają dopłaty do rat w ramach Bezpiecznego Kredytu. W pierwszym przypadku chodzi m.in. o rozwiązanie ustawodawcy, zgodnie z którym Bezpiecznego Kredytu nie udziela się, jeżeli wydatki ponoszone są w celu nabycia wyłącznie części udziałów w prawie własności lub spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Drugi przypadek ma miejsce w sytuacji, gdy w terminie 24 miesięcy od dnia zgłoszenia zakończenia budowy domu jednorodzinnego albo nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego, albo nabycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego, z wykorzystaniem środków Bezpiecznego Kredytu, kredytobiorca nie rozpoczął w tym lokalu albo domu prowadzenia gospodarstwa domowego.

II. Konto mieszkaniowe (dalej jako „Konto”) i Lokata Mieszkaniowa (dalej jako „Lokata”)

Konto i Lokata mogą być prowadzone na rzecz osoby fizycznej: 1) która nie posiada ani nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, 2) której nie przysługuje ani nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, 3) na rzecz której nie jest prowadzone inne Konto ani nie jest prowadzona inna Lokata ani nie było prowadzone inne Konto ani nie była prowadzona inna Lokata, chyba że ich prowadzenie zakończono przed ukończeniem przez tę osobę 18 lat i nie została jej wypłacona premia mieszkaniowa. Ustawa mieszkaniowa 2023 przewiduje wyjątki od wymogu braku statusu właściciela mieszkania albo uprawnionego do spółdzielczego prawa do lokalu. Wyjątki te odnoszą się do metrażu posiadanego mieszkania albo domu i liczby posiadanych dzieci – zatem można mieć własność mieszkania albo domu albo użytkować mieszkanie na podstawie prawa spółdzielczego, ale trzeba spełniać warunki brzegowe oparte na ww. kryteriach, aby móc zawrzeć umowę Konta albo Lokaty. Ponadto, Konto albo Lokatę może założyć osoba, która ukończyła 13 lat i w dniu zawarcia umowy prowadzenia Konta nie ukończyła 45 lat.

Konto i Lokatę prowadzi na rzecz oszczędzającego bank uprawniony do ich prowadzenia, na podstawie umowy zawartej z BGK. Konto i Lokata ma spełniać wymogi normatywne umowy rachunku bankowego z art. 52 ust. 2 Prawa bankowego z modyfikacjami wprowadzonymi Ustawą mieszkaniową 2023. Konto i Lokata są prowadzone w walucie polskiej. Bank prowadzący Konto albo Lokatę nie pobiera od oszczędzającego opłat ani prowizji. Oprocentowanie Konta albo Lokaty jest oparte na oprocentowaniu rachunków oszczędnościowych w danym banku i nie może być niższe niż 75% wartości tego oprocentowania – jest to zagwarantowane ustawowo. Dochody z odsetek od zgromadzonych na Koncie albo Lokacie środków nie podlegają opodatkowaniu. Konto może być prowadzone nie dłużej niż 10 lat. Ustawa mieszkaniowa 2023 wprowadza wymogi kwotowe co do comiesięcznej wpłaty oszczędzającego tzn. nie mniej niż 500 złotych i nie więcej niż 2000 złotych.

Po upływie 10 lat Konto zostanie przekształcone w Lokatę prowadzoną przez 12 miesięcy i opartą na stałej stopie procentowej. Lokata jest odnawialna, lecz liczba odnowień nie może przekroczyć czterech, chyba że odnowienie lokaty następuje przed ukończeniem przez oszczędzającego 30 lat. W takim przypadku lokata jest odnawiana bez względu na liczbę poprzednich odnowień3. Co istotne, z chwilą wypłaty środków z Konta albo przy przekształceniu Konta w Lokatę bank pomniejsza zaoszczędzoną kwotę o kwotę należnego organowi skarbowemu podatku dochodowego. Oszczędzającemu przysługuje nieodpłatne prawo przeniesienia zgromadzonych środków na Koncie albo Lokacie do innego banku na ten sam instrument finansowy – Konto albo Lokatę. Operacja jest wykonywana za pośrednictwem i zgodą banku, który będzie prowadził nowe Konto albo Lokatę. Przelew zgromadzonych środków ma nastąpić w terminie 14 dni od złożenia dyspozycji przez oszczędzającego do banku uprzedniego. Oszczędzający będzie jednak zobligowany do prowadzenia Konta albo Lokaty w jednym banku przez co najmniej 12 miesięcy.

W przypadku nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w okresie prowadzenia Konta albo Lokaty, oszczędzający albo jego przedstawiciel ustawowy ma obowiązek poinformowania o ww. fakcie banku prowadzącego Konto albo Lokatę w terminie 30 dni od dnia nabycia takiego prawa, chyba że nabycie tego prawa nastąpiło w drodze dziedziczenia.

Niniejszy artykuł kończy analizę dwóch kluczowych filarów nowego programu wspierania mieszkalnictwa młodych przez rząd, a wynikających z Ustawy mieszkaniowej 2023 r. Widać wyraźnie, że są to instytucje przewidziane na różne etapy realizacji marzenia o własnym „M”; z jednej strony – Bezpieczny Kredyt – ma wspomóc spłacanie rat, zaś z drugiej strony Konto i Lokata mają wspomóc zgromadzenie niezbędnego kapitału celem zaciągnięcia umowy o kredyt hipoteczny. W następnym, czwartym i ostatnim artykule serii, przyjrzymy się instytucji premii mieszkaniowej oraz umowie banku komercyjnego – kredytodawcy Bezpiecznego Kredytu z operatorem programu i podmiotem finansującym państwowe dopłaty do rat Bezpiecznego Kredytu, czyli BGK. Obok wejścia w życie Ustawy mieszkaniowej 2023 zawarcie umowy przez bank komercyjny z BGK jest nieodzownym elementem, aby realnie program mógł zacząć działać.

1 zob. Druk nr 3096, 3096-A – Sejm Rzeczypospolitej Polskiej ,
2 Poprzednie artykuły serii są dostępne tutaj: http://bitly.pl/MiC1H oraz http://bitly.pl/6p9Rt
3 Przykład: w wieku od 13 lat do 23 lat prowadzi się Konto, a potem przez 7 lat, do 30 roku życia, Lokatę.