Publikacje

Kontynuujemy serię artykułów poświęconych rządowym programom wsparcia młodych rodzin, czy też szerzej, młodych ludzi, w nabyciu swojego pierwszego lokum – domu albo mieszkania. W pierwszym, otwierającym artykule serii1 wskazaliśmy, że w obecnym stanie prawnym mają zastosowanie liczne instytucje prawne, wynikające z Ustawy mieszkaniowej 2021 r.2 i Ustawy mieszkaniowej 2022 r. 3W dzisiejszej publikacji przyjrzymy się bliżej instytucji kooperatywy mieszkaniowej z obowiązującej Ustawy mieszkaniowej 2022 r. oraz projektowanej instytucji bezpiecznego kredytu hipotecznego na pierwsze lokum 2% (dalej jako „Bezpieczny kredyt 2%”), zawartej w rządowym projekcie ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej zwane jako „Projekt ustawy mieszkaniowej 2023”). Warto już na wstępie zasygnalizować dynamikę procesu legislacyjnego w przedmiocie uchwalenia Projektu ustawy mieszkaniowej 2023, albowiem ów projekt w dniu 23 marca 2023 r. trafił do laski marszałkowskiej i został skierowany do pierwszego czytania.4

I. Kooperatywa mieszkaniowa z Ustawy mieszkaniowej 2022

Instytucja kooperatywy mieszkaniowej opiera się na współdziałaniu osób fizycznych. Jak czytamy w Ustawie mieszkaniowej 2022 r., reguluje ona współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej jako ”Inwestycja”). Inwestycja jest doprecyzowana w definicji legalnej, a zatem powinna być wyłącznie rozumiana – bo tak ją ujął prawodawca dla celów komentowanego aktu prawnego, jako realizacja przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo przez spółdzielnię mieszkaniową przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy mieszkaniowej albo członków tej spółdzielni mieszkaniowej lub własnych lub przysposobionych dzieci tych członków, oraz osób z nimi zamieszkujących. Przedsięwzięcia inwestycyjno – budowlane, służące realizacji Inwestycji, są skatalogowane i są to m.in. nabycie nieruchomości gruntowej (czyli, w uproszczeniu, działki budowlanej) i wybudowanie na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Inwestycję można również zrealizować na warunkach Ustawy mieszkaniowej 2022 r. w drodze przebudowy istniejącej nieruchomości budynkowej. W takiej sytuacji członkowie kooperatywy nabywają nieruchomość gruntową zabudowaną co najmniej jednym budynkiem, następnie przeprowadzają roboty budowalne, w wyniku których mają powstać lokale mieszkalne lub mieszkania jednorodzinne.

Kooperatywa mieszkaniowa składa się z co najmniej trzech członków, wyłącznie osób fizycznych. Kooperatywę można powołać w drodze zawarcia umowy cywilnoprawnej kooperatywy mieszkaniowej albo poprzez zawarcie umowy spółki cywilnej. Obydwie formy prawne mają za zadanie określać zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej i muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Umowa kooperatywy mieszkaniowej musi zawierać co najmniej następujące elementy: przedmiot inwestycji mieszkaniowej, zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej, zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej, sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji, zasady reprezentacji, zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy, czas trwania umowy, zasady rozwiązania umowy. Co bardzo istotne, odnośnie do finansowania Inwestycji przez członków kooperatywy, ponoszą oni odpowiedzialność solidarną za zobowiązania związane z Inwestycją. Innymi słowy, wierzyciel, np. generalny wykonawca, może żądać zapłaty wynagrodzenia od każdego z osobna w całości albo w części. Umowa kooperatywy mieszkaniowej wygasa, jeżeli liczba członków zmniejszy się do dwóch (za wyjątkiem śmierci któregoś z członków). Wydatki na rzecz realizacji Inwestycji członkowie kooperatywy ponoszą i rozliczają za pomocą rachunku powierniczego, w zgodzie z odpowiednimi regulacjami Prawa bankowego5. Po zakończeniu Inwestycji powstały budynek podlega podziałowi wśród członków kooperatywy w drodze ustanowienia odrębnych praw własności do lokali albo w drodze podziału budynków, jeżeli są ich minimum dwa. W tym drugim przypadku członkowie kooperatywy występują z wnioskiem o zniesienie współwłasności wybudowanych budynków.

Na marginesie należy zasygnalizować, że obok kooperatywy mieszkaniowej Ustawa mieszkaniowa 2022 reguluje zasady zbywania nieruchomości wchodzących w skład zasobu gminnego w celu wsparcia inwestycji mieszkaniowych. Syntetycznie rzecz ujmując, gmina, w drodze podjęcia uchwały przez radę gminy, może umową sprzedaży zbyć nieruchomość gruntową wchodzącą w jej zasób nieruchomościowy, na rzecz kooperatywy mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej. Zawarcie umowy sprzedaży następuje po wyłonieniu w trybie przetargu nieograniczonego najlepszej oferty. Gmina ma ustawowo zagwarantowane prawo odkupu sprzedanej nieruchomości, a to np. na wypadek, gdyby kooperatywa albo spółdzielnia mieszkaniowa nie wykorzystała nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego.

II. Bezpieczny kredyt 2% z Projektu ustawy mieszkaniowej 2023

Bezpieczny kredyt 2% jest jedną z trzech głównych instytucji komentowanej ustawy – obok lokaty mieszkaniowej i konta mieszkaniowego. W ogólności polega na tym, że kredytobiorca będzie otrzymywał dopłaty, zatem kwoty pieniężne, do swoich rat kredytu hipotecznego, który zaciągnie mocą umowy z bankiem komercyjnym. Dopłaty będą transferowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, mają trwać przez 10 lat podzielonych na dwa okresy po 60 miesięcy – okresów odsetkowych, w toku trwania umowy kredytu. Wysokość dopłat, w dużym skrócie, można określić jako różnicę pomiędzy oprocentowaniem kredytu a stopą 2%.

Bezpieczny kredyt 2% udzielany będzie do końca 2027 roku, tylko przez banki oferujące konta mieszkaniowe i lokaty mieszkaniowe z Projektu ustawy mieszkaniowej 2023 r. Rozwiązanie będzie dostępne dla kredytobiorców, którzy nie posiadają i nie posiadali prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Drugim z warunków skorzystania z instytucji jest nieukończenie przez kredytobiorcę 45 lat. Ponadto, wnioskodawca o udzielenie tego kredytu nie będzie mógł skutecznie występować jako strona umowy innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; lub jeżeli był stroną takiej umowy w okresie 3 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego lub bezpiecznego kredytu 2%.

Wprowadzane zmiany doprowadzą w efekcie do równoległego funkcjonowania dwóch odrębnych produktów kredytowych udzielanych ze wsparciem państwa, tj. obecnego, rodzinnego kredytu mieszkaniowego, z prawem do części spłaty w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego oraz dodawanego Projektem ustawy mieszkaniowej 2023 bezpiecznego kredytu 2%, w którym pomoc opiera się na zmniejszeniu rat. Kredytobiorca będzie jednak musiał dokonać wyboru jednej z dedykowanych instytucji.

Jak zatem widać instytucja Bezpiecznego kredytu 2% jest skomplikowanym instrumentem, bardziej oddziaływującym i regulującym rynek finansowy, aniżeli stricte nieruchomości. W kolejnym artykule serii będziemy jeszcze kontynuowali ten wątek oraz przeanalizujemy instytucje konta mieszkaniowego i lokaty mieszkaniowej. Będziemy również śledzić dalsze postępy prac nad Projektem ustawy mieszkaniowej 2023 r.

1. https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7037365594299482112
2. Zob. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.
3. Zob. Ustawa z dnia z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.
4. Projekt ma nadany numer druku sejmowego 3096; zgodnie z Konstytucją RP proces legislacyjny na etapie Sejmu, co do zasady, składa się z trzech czytań.
5. Zob. art. 59 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.