Publikacje

Założenie własnej rodziny przez młodych ludzi wiąże się z nieodpartą koniecznością zaspokojenia potrzeby posiadania własnego mieszkania lub domu wolnostojącego. Powyższą potrzebę realizuje się w drodze zakupu lokum albo domu na rynkach pierwotnym lub wtórnym albo poprzez najem. Pierwszy sposób często jest wynikiem zdolności zaciągnięcia kredytu bankowego. Kwestia Społecznej Agencji Najmu1 była już opisywana, zaś dzisiejszy artykuł rozpoczyna cykl publikacji dotyczący instytucji wspierających zakup mieszkania lub domu. Jest to o tyle istotne, że coraz częściej słyszy się głosy o „mitycznym kredycie 2%” na mieszkanie od rządu.

I. Aktualny stan prawny

Według stanu na dzień opracowania artykułu (24 lutego 2023 r.) w polskim porządku prawnym obowiązuje Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym2 (dalej jako „Ustawa mieszkaniowa 2021”). Powyższą regulację można nazwać pierwotną w stosunku do nowych, opartych na rządowych programach, instytucji wspierających mieszkalnictwo młodych ludzi. Ustawą mieszkaniową 2021 wprowadzono instytucję gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, ustanawiając w tym celu Rządowy Fundusz Mieszkaniowy w Banku Gospodarstwa Krajowego (dalej jako „BGK”) oraz uzgodniono treść umowy uprawniającej bank komercyjny do udzielenia kredytu. Kredyt gwarantowany może być zaciągnięty jednokrotnie przez gospodarstwo rodzinne. Ponadto, ww. ustawa zawiera warunki jego udzielenia i spłaty, w tym tzw. spłaty rodzinnej, polegającej na dopłacie przez BGK na rzecz kredytobiorcy odpowiednio: 20 tys. złotych w sytuacji pojawienia się w rodzinie drugiego dziecka i 60 tys. złotych w sytuacji pojawienia się w rodzinie trzeciego albo kolejnego (czwartego, piątego etc.) dziecka3. W ramach gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, BGK zawiera umowę z bankiem komercyjnym udzielającym kredytobiorcy kredytu, który pokrywa z niego część albo całość wydatków na nabycie mieszkania albo domu albo ich budowę. BGK udziela gwarancji pokrycia przez kredytobiorcę wkładu własnego we wnioskowanym kredycie, tym samym zwalniając go z obowiązku wyłożenia własnych środków4. Co istotne, w okresie spłaty udzielonej gwarancji, w nabytej albo zbudowanej nieruchomości nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej.

Następnym krokiem w ułatwieniach na rynku mieszkaniowym, adresowanych do młodych gospodarstw domowych było uchwalenie Ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych5 (dalej jako „Ustawa mieszkaniowa 2022 r.”), która zacznie obowiązywać do 1 marca 2023 r. Regulacja ta w dalszym ciągu utrzymuje mechanizmy niwelujące problem posiadania przez kredytobiorcę własnych środków na wkład własny. Wspomniany akt modyfikuje gwarantowany kredyt mieszkaniowy w ten sposób, że górny limit gwarancji BGK składa się z dwóch warunków: nie więcej niż 200 tys. i 20 % wartości kredytu. Nazwa gwarantowany kredyt mieszkaniowy zmieni się na rodzinny kredyt mieszkaniowy. Ustawa mieszkaniowa 2022 r. wprowadza nową instytucję – kooperatywę mieszkaniową i zasady zbycia nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej (więcej o tych zagadnieniach w kolejnej części serii).

II. Nieruchomości objęte Ustawą mieszkaniową 2021 i Ustawą mieszkaniową 2022

Nieruchomości objęte ww. aktami można scharakteryzować dwoma kryteriami – podmiotów / programów oraz rodzajów nieruchomości. Ustawy mieszkaniowe 2021 i 2022 dotyczą mieszkań i domów jednorodzinnych rynku pierwotnego lub wtórnego, powstających w ramach działalności deweloperów, Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej lub Towarzystw Budownictwa Społecznego lub spółdzielni mieszkaniowych. Środki kredytowe uzyskane w ramach Ustaw mieszkaniowych 2021 i 2022 przeznacza się na: (1) budowę domu jednorodzinnego; (2) nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; (3) nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego, jeżeli zgodnie z miejscowym planem zabudowy albo wydaną decyzją o warunkach zabudowy na tej nieruchomości możliwa jest taka budowa; (4) nabycie spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego tj.: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo ekspektatywa własności6.

III. „Mityczny kredyt na 2%” na mieszkanie od rządu

Zapowiadany na wstępie niniejszego artykułu „Mityczny kredyt na 2%” to kolejny program rządowy, którego treść normatywna zawarta jest w projekcie ustawy z dnia 31 stycznia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej jako „Projekt ustawy mieszkaniowa 2023”)7. Akt ów jest na etapie prac rządowych – opiniowania, planuje się jego wejście w życie z początkiem drugiej połowy 2023 r. W założeniach projektodawcy można wyczytać, że celem Projektu ustawy mieszkaniowej 2023 r. jest m. in. „wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe związane z pozyskaniem pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaspokajającego potrzebę mieszkaniową oszczędzającego”, jak również „w okresie dużej zmienności uwarunkowań makroekonomicznych, w tym utrzymywania się wysokich stóp procentowych, [celem jest – przyp. aut.] zwiększenie zdolności do zaciągnięcia i spłaty kredytów udzielanych w celu sfinansowania nabycia lub budowy pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaspokajającego potrzebę mieszkaniową kredytobiorcy”. Ponadto, projektodawca zauważa, że na polskim rynku kredytów hipotecznych małą popularnością cieszą się oferty kredytu opartego o stałą stopę procentową, a oferty banków komercyjnych w tym zakresie są niewystarczające, jak również na niskim poziomie jest oferta stałego oprocentowania kredytu na dłuższą, niż pięcioletnia, perspektywę.

Projekt ustawy mieszkaniowej 2023 r. wprowadza kolejne, względem Ustaw mieszkaniowych 2021 i 2022, nowe instytucje, które oscylują głównie wokół kwestii oszczędzania na zakup mieszkania albo domu oraz zagwarantowania przez państwo (w domyśle BGK) stałego oprocentowania kredytu, a zatem stabilności jego spłaty. Innymi słowy, o ile Ustawy mieszkaniowe 2021 i 2022 kładły punkt ciężkości na zniwelowanie problemu wkładu własnego, jako tamującego dostęp do kredytu hipotecznego, o tyle Projekt ustawy mieszkaniowej 2023 stawia na ułatwienie młodym rodzinom zgromadzenia środków na zakup albo budowę mieszkania albo domu oraz zagwarantowanie im bezpiecznych warunków spłaty kredytu.

Cele Projektu ustawy mieszkaniowej 2023 planuje się osiągnąć poprzez wprowadzenie instytucji Konta mieszkaniowego, Lokaty mieszkaniowej oraz Kredytu bezpiecznego 2%.

W kolejnym artykule serii przyjrzymy się szczegółowym i najistotniejszym elementom instytucji kooperatywy mieszkaniowej z Ustawy mieszkaniowej 2021 r oraz instytucjom z Projektu ustawy mieszkaniowej 2023: koncie mieszkaniowym, lokacie mieszkaniowej i bezpiecznemu kredytowi 2%.

1. REITy i pustostany w polskim prawie | LinkedIn
2. Dz.U. 2022 poz. 2008, ustawa weszła w życie w pełni w dniu 26.05.2022r.
3. Tytułem przykładu, wariant 1: trzyosobowa rodzina, zaciąga kredyt , rodzi się drugie dziecko – otrzymuje 20 tys. złotych dopłaty. Wariant 2: jak wariant 1 + rodzi się trzecie dziecko – rodzina otrzymuje kolejne 60 tys. złotych dopłaty. Wariant 3: rodzice mają dwoje dzieci i biorą kredyt. Nie dostają dopłaty, ale gdy pojawi się trzecie dziecko – otrzymują 60 tys. dopłaty. Wariant 4: rodzice mają troje dzieci i biorą kredyt. Nie dostają dopłaty, ale gdy pojawi się czwarte dziecko – otrzymają 60 tys. dopłaty.
4. Kwota poręczenia nie wyższa niż 100 tys. złotych; za udzielenie poręczenia kredytobiorca płaci na rzecz BGK prowizję w wysokości 1% wartości kredytu.
5. Dz.U. 2023 poz. 28.
6. Ekspektatywa polega na tym, że z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu,
7. Wnioskodawcą projektu ustawy jest Ministerstwo Technologii i Rozwoju; treść aktu i pozostałych dokumentów dostępna jest na stronie Rządowego Centrum Legislacji pod numerem UD479.