Publikacje

Truizmem jest stwierdzenie, że budownictwo jest kołem zamachowym gospodarki. Rynek nieruchomości rozwija się z różną dynamiką w poszczególnych sektorach, takich jak: mieszkalnictwo, powierzchnie biurowe, powierzchnie handlowo–usługowe. W każdym z ww. sektorów istnieje ryzyko przewagi podaży nad popytem i w rezultacie opuszczenie budynków, a w konsekwencji ich powolne niszczenie. Stałą bolączką budownictwa mieszkaniowego jest natomiast permanentny niedobór. Czy powyższe zjawiska doczekały się uregulowania, a jeśli jak to jakiego? Czy ustawodawca wychwycił zależność rynkową nadpodaży „pustych” biur i galerii, i niedoboru mieszkań? Czy można zastosować zbiorowe inwestowanie do najmu nieruchomości? Czy można uspołecznić najem mieszkań? Zapraszam do pierwszego z serii artykułów, które postarają się pomóc czytelnikowi w znalezieniu odpowiedzi na te pytania.

Światowe i polskie REIT-y?

Polski rynek wynajmu nieruchomości mieszkalnych ma charakter rozproszony, z jedynie 16-procentowym udziałem podmiotów gospodarczych.[1] Na taki kształt rynku może mieć wpływ fakt, że w polskim systemie prawnym nie występują podmioty ze szczególnym statusem podatkowym, znane w obcych systemach prawnych jako tzw. spółki typu REIT (Real Estate Investment Trust). Jako pierwsza w Europie instytucję spółek REIT wprowadziła w 1969 r. Holandia, a następnie Belgia, Francja, Wielka Brytania, Niemcy, Włochy i inne państwa. Inwestowanie w spółki działające na rynku nieruchomości mieszkalnych na wynajem jest korzystne nie tylko dla inwestorów instytucjonalnych, ale również dla inwestorów indywidualnych, z uwagi na atrakcyjny profil ryzyka bazujący na wysokiej jakości nieruchomościach oraz wypłacane regularnie dywidendy.

Polski ustawodawca dostrzegł potencjał REIT-ów, jak również ich absencję w systemie prawnym, czego wyrazem było złożenie w sejmie poprzedniej kadencji, jeszcze w 2018 roku, projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (dalej jako „Projekt”). Projektodawca, oprócz powyżej wspomnianych korzyści, wskazywał, że wprowadzenie REIT-ów wpłynie na rozwój rynku kapitałowego, a także na rozwój budownictwa mieszkaniowego.

Z niejasnych do dziś powodów Projekt nie został nawet poddany pod głosowanie, przepracowała go komisja sejmowa, a finalnie uśmierciła zasada dyskontynuacji prac sejmowych[2]. Pomimo tego, warto jest zwrócić uwagę na kluczowe założenia i elementy konstruujące REIT od strony prawnej.

W warstwie organizacyjnoprawnej „polskie REIT-y” miały przybrać formę funduszu inwestycyjnego, lokującego aktywa w najem nieruchomości – stąd też normatywny skrót FINN – Fundusz inwestycyjny najem nieruchomości. Przedsiębiorca miał jednak zagwarantowaną swobodę co do wyboru formy działalności , ponieważ mógł prowadzić działalność również w formach dotychczas dopuszczalnych prawnie. W pierwszym przypadku warunkiem wykonywania działalności przez FINN byłoby uprzednie dokonanie przez Komisję Nadzoru Finansowego wpisu tej spółki do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości. Ponadto, Projekt wymagał, aby zarząd spółki FINN składał się minimalnie z 3 członków.

Z istotnych kwestii należy zauważyć, że w myśl Projektu spółka zainteresowana działalnością REIT powinna posiadać: (1) wynajem budynków mieszkalnych, jako przeważający przedmiot działalności FINN, (2) obowiązek posiadania 50 mln zł kapitału zakładowego oraz (3) siedzibę zarządu w Polsce. Akcje FINN miałyby być na okaziciela i nie mogły przewidywać uprzywilejowania akcjonariuszy. Każda emisja akcji miała być objęta wnioskiem do Komisji Nadzoru Finansowego, organu nadzorującego giełdę.

Potencjalni inwestorzy FINN, zarówno jednostki organizacyjne, jak i osoby fizyczne, mogliby liczyć na zachęty podatkowe, które, jak się zdaje, miały być głównym motorem Projektu i rozwoju tej formy budownictwa mieszkaniowego. Zachęty te polegałyby na wprowadzeniu jednokrotnego opodatkowania zysków uzyskiwanych przez inwestorów inwestujących „za pośrednictwem” FINN w nieruchomości mieszkalne przeznaczone na wynajem, a także dostosowanie zasad ustalania dochodów i należnego od nich podatku dochodowego do specyfiki rynku nieruchomości. Projekt również przewidywał, że dochody z inwestycji kapitałowych w FINN byłyby zwolnione zarówno z PIT, jak i CIT.

Na zakończenie warto jeszcze podnieść, że Projekt redefiniował pojęcie nieruchomości mieszkalnej. Nieruchomością taką miał być budynek mieszkalny, jak i odrębny lokal mieszkalny. Lokal będzie spełniał atrybut mieszkalnego, jeżeli jego 70% powierzchni będzie przeznaczone na spełnienie celu mieszkalnego. Dla celów Projektu nieruchomością mieszkalną miały być również akademiki, internaty, lokale zapewniające całodobowa opiekę osobom starszym, przewlekle chorym i niepełnosprawnym.

Wiemy zatem, że Projekt poległ w sejmie i na obecnym etapie REIT-y nie zostaną zaszczepione na polski grunt prawny. Ciekawym w tym kontekście jest to, że w ostatnich miesiącach słyszy się głosy z rynku o wzroście zaangażowania funduszy inwestycyjnych z zagranicy w zakup nieruchomości.

Jakimi aktami prawnymi dysponujemy a jakich brakuje?

„Polskie REITY-y” w formacie podmiotów rynku kapitałowego FINN, angażujące w swym zamyśle w zbiorowe inwestowanie w mieszkalnictwo, nie zostały wprowadzone do systemu. Co więcej, działania legislacyjne już podjęte i dopiero projektowane wskazują, że raczej ten pomysł nie będzie podjęty przez ustawodawcę. Jakimi zatem instytucjami, popierającymi budownictwo mieszkaniowe, dysponujemy a jakich nam jeszcze brakuje?

Otóż mocą ustawy z 2021 r., nowelizującej ustawę o wspieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego, do systemu wprowadzono instytucję Społecznej Agencji Najmu (dalej jako „SAN”). Jest to o tyle ciekawy twór, że w swym zamyśle może być tylko w części komunalną spółką, może otrzymywać dopłaty do swojej działalności, która jednak nie może wychodzić poza ramy działalności… pośrednika. SAN ma bowiem za zadanie dzierżawić nieruchomości mieszkalne od prywatnych właścicieli, a następnie wynajmować je osobom fizycznym, pozytywnie zweryfikowanym i wskazanym do takiej umowy przez gminę. Widać tu spore pomieszanie pierwiastków prywatnych z publicznym.

Jednocześnie nie sposób pominąć projektu ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (dalej jako „Ustawa o pustostanach”, obecnie w pracach komisji prawniczej, na etapie przedsejmowym, aktualny numer w wykazie prac rządu UD 401), która ma za zadanie usprawnić transformację tzw. pustostanów w budynki mieszkalne. Ustawa o pustostanach wprowadza zmiany w tzw. Specustawie mieszkaniowej[3], która jak się okazuje, w świetle już obowiązującej ustawy z 2021 r., nie do końca jest już taka specjalna.

O tym, czym dokładnie jest i jak funkcjonuje SAN oraz jakie są założenia projektu Ustawy o pustostanach i zawarte w niej rozwiązania, szerzej w następnych artykułach serii.

[1] Raport REAS Sp. z o.o./Sp. kom Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni. 2017.
[2] Zob. przebieg prac legislacyjnych: Druk nr 2917 – Sejm Rzeczypospolitej Polskiej.
[3] Ustawa z dnia 05.07.2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.