1. Tło i przyczyny wprowadzenia nowych regulacji.
W związku z ogłoszonym na terenie kraju stanem epidemii, a uprzednio stanem zagrożenia
epidemicznego, przeważająca część najemców prowadzących działalność na terenie obiektów
handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, podobnie jak wielu najemców powierzchni
położonych poza takimi obiektami, została objęta zakazem prowadzenia lub nakazem ograniczenia
swej działalności. W konsekwencji wielu najemców utraciło możliwość uzyskiwania przychodów ze swej
działalności, pozostając jednak związanymi umowami najmu dotyczącymi korzystania z zamkniętych
sklepów. Powyższy zakaz dotknął pośrednio również tych najemców powierzchni w powyższych
obiektach, których działalności wprawdzie nie zakazano ani nie ograniczono, ale którzy ponoszą straty
wskutek drastycznego spadku ilości klientów.
Choć w polskim systemie prawa od dawna funkcjonowały rozwiązania regulujące skutki nadzwyczajnej
zmiany stosunków, które mogą znaleźć zastosowanie w takiej sytuacji, jednak ustawodawca uznał, że
są one niewystarczające, a także, że nie można pozostawić wypracowania odpowiednich rozwiązań
samym przedsiębiorcom będącym stronami odpowiednich umów. W konsekwencji ustawodawca
postanowił władczo wkroczyć w treść ukształtowanych przez strony stosunków cywilnoprawnych. W
ramach tzw. tarczy antykryzysowej wprowadzono, na okres obowiązywania powyższego zakazu,
rozwiązanie polegające na wygaszeniu wzajemnych zobowiązań stron umów najmu oraz innych umów
o podobnym charakterze dotyczących korzystania z powierzchni handlowej. Rozwiązanie to zostało
zawarte w ustawie z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych
z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz
wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568; dalej
jako „Ustawa”).
Celem tego opracowania jest analiza zakresu stosowania i skutków prawnych powyższych regulacji, w
tym potencjalnych problemów prawnych związanych z ich stosowaniem. Przedstawione w tym
opracowaniu poglądy autorów mają charakter ogólny, dokonanie odpowiedzialnej oceny prawnej
każdego przypadku wymagać będzie zapoznania się z wszystkimi istotnymi okolicznościami sprawy
takimi jak treść danej umowy najmu czy specyfika lokalu i działalności najemcy.
2. Główna treść nowej regulacji.
Zgodnie z art. 15ze ust. 1 Ustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w
obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 (dalej będziemy je nazywać
„obiektami wielkopowierzchniowymi”), czyli od dnia 14 marca 2020 r., wygasają wzajemne
zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do
oddania do używania powierzchni handlowej (dalej będziemy nazywać te umowy dla uproszczenia
łącznie „umowami najmu”).
Powyższy przepis został sformułowany w sposób odbiegający od zasad prawidłowej sztuki legislacyjnej
wskutek czego wywołuje wiele wątpliwości interpretacyjnych. Zastrzec przy tym należy, ze wątpliwości
te są na tyle istotne, że ich ostateczne usunięcie lub wyjaśnienie wymagać będzie korekty ustawowej.
W przeciwnym razie liczyć się należy z tym, że wykładnia art. 15ze Ustawy kształtować się będzie
dopiero w orzecznictwie sądowym na gruncie chyba nieuniknionych sporów co do rzeczywistej treści
wynikającej z tego przepisu normy prawnej.
3. Zakres stosowania.
Istotne wątpliwości dotyczą już samego zakresu przedmiotowego stosowania przepisu art. 15ze
Ustawy. Można je sprowadzić do trzech zasadniczych pytań: (1) czy przepis stosuje się tylko do umów
najmu lokali i powierzchni w obiektach wielkopowierzchniowych, czy również do umów najmu w
mniejszych obiektach handlowych, umów najmu obiektów wolnostojących, czy też lokali handlowych w
obiektach o innym przeznaczeniu (budynkach biurowych lub mieszkalnych itp.); (2) czy przepis ma
zastosowanie tylko do umów najmu powierzchni handlowej sensu stricto, czyli sklepów, czy też należy
go stosować również do umów najmu powierzchni handlowo-usługowej (np. gastronomia) czy wreszcie
usługowej (usługi kosmetyczne, medyczne, fitness itd.); (3) czy przepis dotyczy tylko umów najmu z
tymi najemcami, którym zakazano prowadzenia ich działalności lub też ją ograniczono, czy również do
najemców obiektów wielkopowierzchniowych, którzy nadal mogą działalność prowadzić w zwykłym lub
ograniczonym zakresie, jednak na skutek wprowadzonych ograniczeń ich obroty zmniejszyły się.
Jak wynika z uzasadnienia projektu Ustawy, ustawodawca wprowadzając omawiany przepis miał na
myśli tylko powierzchnie w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, ponieważ właśnie tych
obiektów dotyczy większość zakazów działalności związanych z epidemią. Jednak literalna treść
przepisu odwołuje się do pojęcia takich obiektów wyłącznie w odniesieniu do okresu wygaśnięcia
zobowiązań umownych, a nie w odniesieniu do położenia lokali stanowiących przedmiot umów najmu
objętych zakresem działania tego przepisu, co prawdopodobnie stanowi kolejne przeoczenie
ustawodawcy. W oparciu o literalne brzmienie przepisu możnaby więc twierdzić, że odnosi się on do
wszystkich umów najmu powierzchni handlowych, także w obiektach handlowych o powierzchni
sprzedaży mniejszej niż 2.000 m2, obiektów wolnostojących czy też lokali handlowych w budynkach o
innym przeznaczeniu (mieszkalnych lub biurowych). Z dużym prawdopodobieństwem należy jednak
przyjąć, że w praktyce wykładnia literalna tego przepisu będzie korygowana w oparciu o wykładnię
celowościową nawiązującą do prawdopodobnej intencji ustawodawcy, a zatem przepis stosowany
będzie tylko do umów najmu w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych.
Czytając przepis dosłownie należy stwierdzić, że dotyczy on wyłącznie umów najmu powierzchni
handlowych, a więc nie stosuje się do umów odnoszących się do powierzchni przeznaczonej pod
świadczenie usług, choć możliwe, że stosuje się do umów najmu powierzchni handlowo-usługowych
(np. gastronomia). Z uzasadnienia Ustawy wynikałoby natomiast, że ustawodawca dążył do objęcia tym
rozwiązaniem również umów najmu zakładów usługowych w obiektach wielkopowierzchniowych, co
jednak nie nastąpiło. Wobec braku normatywnej definicji pojęcia „powierzchni handlowej”
niewykluczone jest, że w orzecznictwie sądowym w kontekście zastosowania tego przepisu może
zostać przyjęte szersze rozumienie pojęcia powierzchni handlowej obejmujące nie tylko powierzchnię,
na której dokonuje się proces sprzedaży polegający na wymianie towaru lub wyrobu na środki
pieniężne, ale również powierzchnię (lokale), w których prowadzona jest działalność usługowa.
Z omawianego przepisu nie wynika również wyraźnie, czy wygaśnięcie zobowiązań z umów najmu
dotyczy wyłącznie umów z najemcami objętymi zakazami prowadzenia działalności, czy również umów
najmu z najemcami, którym działalności nie zakazano (np. supermarkety spożywcze, DIY, catering,
apteki, usługi medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze itd.). Choć wiadomo, że
powyższe zakazy stanowiły główną przyczynę uchwalenia omawianego przepisu, to jednak w jego
redakcji pominięto sformułowania ograniczające jego stosowanie wyłącznie do umów z najemcami
objętymi takimi zakazami i/lub z ich powodu nie prowadzącymi działalności. Należy przy tym zauważyć,
że takie ograniczenia znajdowały się w pierwotnej wersji projektu tego przepisu, lecz w toku prac
legislacyjnych zostały pominięte. Z uzasadnienia Ustawy wynikałoby, że ustawodawca chciał objąć
zakresem stosowania przepisu także umowy z najemcami, którym działalności nie zakazano, ale ich
obroty istotnie spadły z powodu mniejszego ruchu klientów w galeriach. Jednakże z punktu widzenia
celów Ustawy i zasad słuszności trudno byłoby zaakceptować sytuację, w której ze świadczeń
umownych mieliby zostać całkowicie zwolnieni także ci najemcy, którzy nadal korzystają w pełnym
zakresie z najmowanych lokali, nawet jeżeli ich obrót i przychody ucierpiały z powodu zamknięcia
innych sklepów oraz wprowadzonych innych ograniczeń związanych z epidemią. Wobec braku
wyraźnego określenia zakresu stosowania przepisu jest możliwe, że również najemcy tego typu lokali
będą się powoływać na wygaśnięcie zobowiązań z niego wynikające, a ostatecznej odpowiedzi o zakres
stosowania przepisu w tym aspekcie udzieli dopiero orzecznictwo sądów.
4. Wygaśnięcie zobowiązań umownych czy wygaśnięcie umowy.
Przechodząc do omówienia skutków przepisu art. 15ze Ustawy, wątpliwości wywołuje użyte w nim
sformułowanie „wygaśnięcie”, które z reguły oznacza ostateczne zakończenie umowy (stosunku
prawnego najmu). Analiza omawianego przepisu, także w kontekście jego uzasadnienia, prowadzi
jednak do wniosku, że prawdopodobną intencją ustawodawcy było jedynie okresowe zwolnienie stron
z ich obowiązków umownych przez czas obowiązywania zakazów prowadzenia działalności, przy
jednoczesnym utrzymaniu ciągłości samego stosunku umownego, jedynie tymczasowo pozbawionego
większości swej treści prawnej (wzajemnych zobowiązań i skorelowanych z nimi uprawnień). Jak
należy przypuszczać, ustawodawca celowo nie użył tu, wydawałoby się bardziej adekwatnej do sytuacji,
instytucji zawieszenia wykonywania zobowiązań umownych na okres obowiązywania zakazów, po to,
aby wzajemne świadczenia stron za okres zakazu zostały całkowicie zniesione, a nie tylko ich
wykonanie odsunięte w czasie.
5. Które elementy umowy wygasają.
Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu, czasowemu wygaśnięciu podlegają wszystkie zobowiązania
obu stron, czyli najemcy i wynajmującego, wynikające z umowy najmu lub dzierżawy, zarówno te
podstawowe jak i akcesoryjne. Zatem po stronie najemcy wygasa przede wszystkim obowiązek
uiszczania czynszu i innych opłat z tytułu najmu, w tym opłat eksploatacyjnych, opłat za media
płaconych najemcy, opłat marketingowych itp., obowiązek dostarczenia i utrzymywania określonych
zabezpieczeń, czy też obowiązek nieprzerwanego prowadzenia działalności. Z kolei po stronie
wynajmującego wygasają m.in. zobowiązania do udostępnienia najemcy przedmiotu najmu i
utrzymywania go w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Wobec braku wyraźnego wyłączenia w przepisach Ustawy, można uznać, że zasada wygaśnięcia
zobowiązań z umów najmu dotyczy bez wyjątku również zobowiązań stron dotyczących okresu przed
rozpoczęciem działalności przez najemcę – czyli obowiązków do wydania i przejęcia lokalu, wykonania
prac wykończeniowych (fit-out) przez jedną ze stron, zapłaty najemcy kontrybucji finansowej
wynajmującego w kosztach takich prac czy też zapłaty wynajmującemu kosztów takich prac przez
najemcę (w zależności od przyjętych w umowie rozwiązań). Gdyby jednak konsekwentnie przyjąć, że
wygaśnięcie zobowiązań z umów najmu określonych lokali powinno być zawsze pochodną zakazu
prowadzenia w nich działalności, to nie powinny wygasać zobowiązania stron umowy najmu dotyczące
okresu przed rozpoczęciem działalności w lokalu, na których możliwość wykonania zakaz działalności
handlowej bezpośrednio nie wpływa. Jest to kolejna wątpliwość dotycząca sposobu stosowania
przepisu art. 15ze Ustawy.
Należy dodać, że w naszej ocenie czasowemu wygaśnięciu na podstawie powołanego przepisu
podlegają tylko obowiązki stron wynikające z umowy najmu oraz uprawnienia stron będące korelatem
obowiązku drugiej strony, ale wygaśnięcie nie rozciąga się już na inne elementy stosunku prawnego, w
szczególności na uprawnienia prawnokształtujące (np. prawo wypowiedzenia umowy, czy też
zastrzeżone umową prawo przedłużenia okresu najmu), które pozostają w mocy, chyba, że wyłącza ich
zastosowanie inny przepis Ustawy (np. art. 31t Ustawy).
6. Fakturowanie i rozliczenia związane z wygaśnięciem zobowiązań.
Należy przyjąć, że w związku z wygaśnięciem zobowiązania najemcy do zapłaty należności płatniczych z
umowy najmu za okres trwania wygaśnięcia zobowiązań, wynajmujący powinien również wstrzymać
się z wystawianiem najemcy faktur VAT z tytułu czynszu i innych opłat za ten okres, a także w
odniesieniu do tego okresu nie będzie zobowiązany do odprowadzania podatku VAT od powyższych
niepobranych kwot czynszu i opłat. Wznowienie wystawiania faktur VAT i pobierania opłat
czynszowych będzie mogło nastąpić dopiero po ustaniu zakazów prowadzenia działalności.
W przypadku świadczeń pieniężnych za okres obowiązywania zakazów, zapłaconych przez najemców z
góry (np. czynsz i opłaty eksploatacyjne zapłacone za marzec 2020 r.) możliwe jest dochodzenie przez
najemców zwrotu ich części przypadającej za okres objęty zakazem prowadzenia działalności (ponad
pół miesiąca) na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu będącym formą bezpodstawnego
wzbogacenia (art. 410 k.c.), czemu jednak wynajmujący mógłby – w zależności od konkretnej sytuacji –
próbować się sprzeciwiać podnosząc, że pomimo otrzymania świadczenia zużył je w taki sposób, że nie
jest już wzbogacony (art. 409 k.c.). Jeżeli wynajmujący sam uzna, że płatności czynszowe zapłacone mu
z góry za okres wygaśnięcia zobowiązań były nienależne powinien dokonać odpowiedniej korekty
faktur VAT z tego tytułu.
Nie jest jasne, w jakim zakresie przepis stosuje się do zobowiązania najemcy do zapłaty ewentualnej
dopłaty z tytułu rozliczenia opłat eksploatacyjnych za rok 2019. Większość tego rodzaju rozliczeń z
reguły następuje właśnie w okresie między kwietniem a czerwcem. Biorąc pod uwagę, że jest to
płatność, która dotyczyć będzie roku poprzedniego nieobjętego zakazem prowadzenia działalności,
byłoby niesłuszne uznanie, że ona również wygasła w wyniku zastosowania przepisu art. 15ze Ustawy.
Można jednak przyjąć, że ze względów praktycznych w okresie trwania zakazów wynajmujący nie
będzie mógł skutecznie domagać się od najemcy zapłaty powyższej płatności.
7. Możliwości żądania przez wynajmującego płatności od najemcy na innej podstawie prawnej.
Opisana wyżej regulacja zwalnia w okresie obowiązywania zakazów działalności najemcę z obowiązku
uiszczania jakichkolwiek opłat wynikających z umowy najmu, w tym czynszu, opłat eksploatacyjnych czy
opłat za media dostarczane przez najemcę. Jednocześnie, w ramach prawidłowego zarządzania
galeriami handlowymi, wynajmujący, pomimo zwolnienia ich przez Ustawę z obowiązków dokonywania
jakichkolwiek świadczeń na rzecz najemców, w tym udostępniania lokalu, jego ochrony, ogrzewania,
chłodzenia, wentylacji, czy dostarczania do lokalu energii elektrycznej, de facto nadal dokonują części
tych świadczeń, działając w dobrze pojętym interesie zarówno swoim jak i przede wszystkim
najemców. Nie wykonywanie tych świadczeń groziłoby niejednokrotnie powstaniem szkody w samym
lokalu lub mieniu najemcy w nim pozostawionym. Zapewne będą także często występować sytuacje, w
których najemca pomimo zakazu prowadzenia jego działalności w podstawowym zakresie nadal będzie
korzystał z lokalu w ramach swej działalności gospodarczej w zakresie dozwolonym przez przepisy (np.
dokonując konfekcjonowania towarów na cele ich sprzedaży wysyłkowej). Formą korzystania przez
najemcę z lokalu jest również samo utrzymywanie w nim towarów i innego mienia najemcy, które w
przeciwnym razie najemca musiałby przechowywać we własnym obiekcie lub oddać innemu
podmiotowi do odpłatnego przechowania. W związku z tym w prasie branżowej toczy się ożywiona
dyskusja, czy w tej sytuacji istnieją, inne niż umowa najmu, podstawy prawne do żądania przez
wynajmujących od najemców zwrotu kosztów powyższych świadczeń czy też wynagrodzenia za
korzystanie z lokalu w ograniczonym zakresie (np. przechowywania w nim towaru).
Należy zauważyć, że istnieje kilka podstaw prawnych, na które w zależności od konkretnej sytuacji,
postanowień danej umowy najmu oraz spełnienia dodatkowych przesłanek, mogą się powołać
wynajmujący w celu uzasadnienia żądania zapłaty częściowego wynagrodzenia za ograniczone
korzystanie z lokalu czy zwrotu kwot odpowiadających sumie wydatków i nakładów ponoszonych przez
nich bezpośrednio lub pośrednio na lokal w okresie trwania zakazu działalności, pomimo zwolnienia ich
z obowiązku ponoszenia takich kosztów przez Ustawę. W zależności od konkretnej sytuacji, może być
uzasadnione oparcie takich roszczeń wynajmującego na przepisach o prowadzeniu cudzych spraw bez
zlecenia (art. 752 i n. k.c.), bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.), wynagrodzeniu za
bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224 k.c.), czy domniemanej umowie przechowania (art. 835 i n.
k.c.). Zastosowanie każdego z tych rozwiązań będzie wymagać jednak dokonania dodatkowych
czynności prawnych przez wynajmującego, a zasadność ich zastosowania będzie zależeć od specyfiki
lokalu, obiektu, rodzaju mienia pozostawionego przez najemcę w lokalu, rodzaju jego działalności,
sposobu korzystania z lokalu przez najemcę w okresie trwania zakazów, świadczeń wynajmującego i
innych czynników.
Trzeba także zauważyć, że oprócz wskazanych wyżej pozaumownych podstaw prawnych roszczeń
wynajmującego, w zależności od postanowień konkretnej umowy najmu, może być możliwe rozliczenie
z najemcą kosztów eksploatacyjnych ponoszonych przez wynajmującego w związku z lokalem w okresie
wygaśnięcia zobowiązań umownych, na podstawie postanowień samej umowy najmu o rozliczeniu
opłat eksploatacyjnych (service charges). W przypadku umów najmu w galeriach handlowych
standardem są bowiem postanowienia o dorocznym rozliczeniu (reconciliation) zapłaconych opłat
eksploatacyjnych i poniesionych kosztów eksploatacyjnych przypadających na najemcę, w wyniku
którego najemca może być zobowiązany do zapłacenia wynajmującemu części takich kosztów nie
pokrytych zapłaconymi w danym roku opłatami eksploatacyjnymi (shortfall). Dopuszczalność i
możliwość obrony uwzględnienia kosztów eksploatacyjnych przypadających na miesiące trwania zakazu
będzie zależeć od postanowień danej umowy, w tym kwestii, czy opłata eksploatacyjna została
skonstruowana jako płatność roczna zaliczkowana miesięcznie, czy też płatność miesięczna tylko
rozliczana rocznie. Powołując się na cele i intencje art. 15ze Ustawy (pełne zwolnienie najemcy z
płatności za czas trwania zakazów) najemcy mogą kwestionować zasadność takiego rozliczenia
wskazując, że koszty eksploatacyjne ponoszone przez wynajmującego w okresie trwania zakazu nie
powinny być w ogóle uwzględniane w rozliczeniu rocznym, a nawet, że z kosztów eksploatacyjnych
poniesionych przez wynajmującego za cały rok 2020 z góry (podatek od nieruchomości, opłata roczna
za użytkowanie wieczyste, składka ubezpieczeniowa itd.) lub jakąś część tego roku (np. opłaty za różne
przeglądy techniczne) w rozliczeniu rocznym powinna być uwzględniona tylko proporcjonalna część
odpowiadająca okresowi nie objętemu zakazami prowadzenia działalności. Ta kwestia również
najprawdopodobniej znajdzie rozwiązanie dopiero w orzecznictwie sądowym.
Wynajmujący dochodząc roszczeń płatniczych wobec najemców zarówno ze wskazanych wyżej
podstaw pozaumownych, jak i na podstawie postanowień danej umowy najmu dotyczących rocznego
rozliczenia opłat eksploatacyjnych, muszą liczyć się z podnoszeniem przez broniących się przed takimi
roszczeniami najemców zarzutów obejścia prawa, czy też nadużycia prawa (art. 5 k.c.) przez
wynajmującego, których zasadność będzie wymagała każdorazowo oceny sądu.
8. Obowiązkowa oferta przedłużenia umowy najmu.
W założeniach ustawodawcy, pozbawienie wynajmujących opłat czynszowych za okres obowiązywania
zakazów miało im zostać skompensowane możliwością przedłużenia okresu obowiązywania umowy
najmu o okres trwania zakazów wydłużony o sześć miesięcy. Jak wyżej wskazano, należy przyjąć, że
pomimo tego, że zobowiązania stron umowy najmu w czasie trwania zakazów prowadzenia działalności
ulegają wygaśnięciu, sam okres najmu nie ulega zawieszeniu, wstrzymaniu czy przerwaniu, lecz biegnie
nieprzerwanie pomimo wygaśnięcia zobowiązań, co oznacza dla wynajmującego utratę części
założonych przychodów z danej umowy najmu. Z drugiej strony, skutki braku zawieszenia biegu okresu
najmu mogą się również okazać niekorzystne dla najemcy, zwłaszcza w przypadku, gdy okres trwania
zakazu działalności pokryje się w części lub całości z przewidzianym umową najmu okresem trwania
zachęt finansowych czyli wakacji czynszowych (rent free) lub obniżonego czynszu (rent rebate) –
późniejsze „odzyskanie” przez najemcę takich utraconych zachęt finansowych po ustaniu zakazów
może okazać się niemożliwe.
Zgodnie z art. 15ze ust. 2 Ustawy, najemca jest zobowiązany złożyć wynajmującemu, w terminie 3
miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności bezwarunkową i wiążącą ofertę woli
przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania
zakazu przedłużony o 6 miesięcy (np. przy zakazie trwającym 3 miesiące okres przedłużenia umowy
powinien wynieść 9 miesięcy). Obowiązek najemcy złożenia powyższej oferty powstaje zdniem
zniesienia zakazu działalności. Wydaje się, że powyższa oferta nie może zostać skutecznie złożona przez
najemcę dobrowolnie przed powyższym dniem, zwłaszcza, że nie mogłaby jeszcze wówczas zostać
skonkretyzowana, bo okres przedłużenia umowy najmu będący pochodną okresu obowiązywania
zakazu działalności nie będzie jeszcze znany. W przypadku, gdy okres najmu wygaśnie przed
zniesieniem zakazu działalności, w szczególności nie zostanie przedłużony na podstawie przepisu art.
31s Ustawy, który opisujemy niżej, były najemca nie będzie zobowiązany do złożenia powyższej oferty,
co oznacza, że w takim przypadku wynajmujący będzie pozbawiony możliwości skompensowania sobie
utraconych należności z umowy najmu poprzez przedłużenie jej okresu.
Wbrew brzmieniu przepisu oraz treści uzasadnienia Ustawy, złożenie oferty przez najemcę nie jest
bezwzględnie obowiązkowe, lecz uzależnione od decyzji najemcy. Ustawa przewiduje, że w przypadku
niezłożenia oferty, postanowienia art. 15ze ust. 1 Umowy przestają wiązać wynajmującego z chwilą
bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty, co oznacza, że powyższy przepis o czasowym
wygaszeniu zobowiązań umownych przestaje obowiązywać, ale tylko w stosunku do zobowiązań
najemcy, ze skutkiem wstecznym, czyli tak, jakby nie został w ogóle wprowadzony. W takim przypadku
wszystkie wygaszone zobowiązania najemcy za okres trwania zakazu odżywają i powinny zostać
niezwłocznie spełnione, a wynajmujący może i powinien wystawić najemcy fakturę VAT na zaległe
należności umowne. Najemcy uzyskują więc prawo wyboru pomiędzy złożeniem oferty, która w razie
jej przyjęcia przez wynajmującego będzie skutkować wskazanym wyżej przedłużeniem okresu
obowiązywania umowy najmu z utrzymaniem zwolnienia najemcy z płatności z umowy najmu za okres
obowiązywania zakazu, a rezygnacją ze złożenia takiej oferty, co skutkować będzie zakończeniem
stosunku najmu w pierwotnym terminie określonym umową, lecz z obowiązkiem zapłaty wszystkich
zaległych należności z umowy najmu za okres obowiązywania zakazu. Należy dodać, że złożenie przez
najemcę oferty przedłużenia umowy najmu na okres inny niż przewidziany Ustawą lub na
zmodyfikowanych warunkach będzie traktowane jak nie złożenie takiej oferty w ogóle, a zatem również
będzie skutkować przywróceniem wygaszonych zobowiązań najemcy.
Należy także zauważyć, że nawet w sytuacji przywrócenia obowiązku zapłaty należności umownych za
okres trwania zakazu w wyniku niezłożenia powyższej oferty, najemca może dochodzić zwolnienia go z
ich zapłaty lub zmniejszenia ich wysokości w oparciu o wskazane niżej ogólne przepisy kodeksu
cywilnego dotyczące skutków nadzwyczajnej zmiany okoliczności, jaką niewątpliwie jest tej skali
epidemia i wprowadzone w celu jej zwalczania ograniczenia i zakazy. Jak się wydaje, z uwagi na
szczególne uregulowanie w Ustawie skutków niezłożenia przez najemcę w terminie oferty przedłużenia
umowy najmu (lex specialis), wynajmujący nie będzie mógł domagać się od najemcy dodatkowego
odszkodowania za nie złożenie takiej oferty, choć formalnie będzie to stanowić naruszenie obowiązku
najemcy wynikającego z Ustawy. Należałoby również przyjąć, że wynajmujący nie powinien być
uprawniony do żądania odsetek od przywróconych zaległych opłat za okres trwania zakazu lub do
zastosowania sankcji wobec najemcy za niedokonanie płatności tych opłat w pierwotnych terminach
(np. do wypowiedzenia umowy z tego powodu), choć nie wynika to wyraźnie z przepisów ustawy.
W naszej ocenie wynajmujący nie ma obowiązku przyjęcia oferty najemcy, taki obowiązek w żaden
sposób nie wynika z przepisu art. 15ze ust. 2, ani z jego celów. Jeżeli jednak wynajmujący oferty
najemcy nie przyjmie nie będzie to skutkować (w przeciwieństwie do nie złożenia oferty przez najemcę
w terminie) cofnięciem „wygaszenia” zobowiązań umownych za czas obowiązywania zakazów.
9. Możliwość stosowania innych przepisów Kodeksu cywilnego.
Mocą art. 15ze ust. 4 Ustawy, w przypadkach objętych dyspozycją tego przepisu utrzymana została
możliwość stosowania przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w
stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
Powyższe odesłanie jest niejasne i mylące, bowiem kodeks cywilny nie zawiera żadnych przepisów
dotyczących konkretnie skutków ograniczeń swobody działalności gospodarczej. Zastosowanie mogą
natomiast znaleźć, w zależności od konkretnego stanu faktycznego, ogólne przepisy kodeksu cywilnego
dotyczące zwolnienia z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia,
następczej niemożliwości świadczenia czy też nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic
stantibus). Prawdopodobnie o te właśnie przepisy chodziło ustawodawcy. Roszczenia wynikające z tych
przepisów mogą podnosić zarówno strony umów, których dotyczy omawiany przepis art. 15ze Umowy,
jak i tych umów, do których przepis nie ma zastosowania.
10. Dopuszczalność odmiennego uregulowania swych relacji przez strony umowy.
Ostatnim zagadnieniem dotyczącym omawianego przepisu, które warto tu omówić, jest ocena jego
charakteru prawnego, to jest ustalenie, czy jego postanowienia mają charakter bezwzględnie
obowiązujący (ius cogens), czy też dyspozytywny, a zatem czy strony najmu mogą za wzajemnym
porozumieniem przyjąć rozwiązania odbiegające od przewidzianych w tym przepisie, a nawet z nimi
sprzeczne, na przykład uzgodnić, że za czas obowiązywania zakazu działalności najemca będzie jednak
uiszczał częściowy czynsz lub opłaty eksploatacyjne z jednoczesnym zwolnieniem go z obowiązku
złożenia oferty przedłużenia umowy. Z reguły, ilekroć ustawodawca zamierza nadać danej regulacji
charakter bezwzględnie obowiązujący, czyli wyłączyć możliwość jej modyfikacji przez strony umowy,
zawiera ona sformułowania wywierające taki skutek np. „postanowienia umowne sprzeczne z treścią §
x są nieważne”. Przepis art. 15ze Ustawy nie zawiera takich sformułowań. Również analiza jego celu i
funkcji nie uzasadniają wniosku, że strony umowy najmu nie mogłyby uzgodnić odmiennych rozwiązań.
Wobec powyższego należy uznać, że przepis ten ma charakter dyspozytywny, a strony umowy najmu
mogą, w drodze aneksu do umowy lub odrębnego porozumienia, umówić się na zastosowanie
rozwiązań innych od przewidzianych Ustawą. W takim przypadku strony powinny jednak wyraźnie
zrzec się możliwości korzystania z dalej idących uprawnień, które mogą im przysługiwać na podstawie
Ustawy.
11. Możliwość przedłużenia umów najmu do końca czerwca 2020 r. i zakaz ich wypowiadania.
Odnotować należy także dwa przepisy Ustawy dotyczące utrzymania trwałości umów najmu
powierzchni komercyjnych na spodziewany wstępnie okres trwania zakazów prowadzenia działalności
handlowej, tj. do dnia 30 czerwca 2020 roku.
Pierwszym z tych przepisów jest art. 31s Ustawy, zgodnie z którym, w przypadku gdy czas
obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie Ustawy (31 marca 2020 r.)
upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ulegnie przedłużeniu do dnia 30
czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych jeżeli najemca złoży wynajmującemu swe
oświadczenie o woli przedłużenia najpóźniej w dniu upływu okresu obowiązywania umowy. Najemca
nie ma prawa złożenia takiego oświadczenia wyłącznie w sytuacjach opisanych w powołanym przepisie,
to jest w przypadkach, gdy uprzednio dopuścił się naruszeń swych podstawowych obowiązków
umownych (zaległości w płatnościach należności za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, używanie
lokalu sprzecznie z umową, przeznaczeniem, zaniedbania grożące szkodą w lokalu, podnajęcie lub
oddanie do używania lokalu bez zgody wynajmującego).
Drugim takim przepisem jest art. 31t Ustawy, wprowadzający po stronie wynajmujących do dnia 30
czerwca 2020 r. zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu (uprawnienie z art. 6851 k.c.,
często wyłączane w najmach komercyjnych), który nie obowiązuje (w odniesieniu do najmów
komercyjnych) tylko w razie naruszenia przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów
prawa dotyczących sposobu używania lokalu lub konieczności rozbiórki lub remontu budynku, w
którym znajduje się ten lokal. Powyższy przepis nie zabrania jednak wypowiedzenia umowy przez
najemcę (jeżeli przysługuje mu takie uprawnienie z umowy) lub jej rozwiązania za porozumieniem
stron.
12. Podsumowanie.
Podsumowując krótko powyższe regulacje trzeba zwrócić uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze,
powyższe regulacje, wbrew deklaracjom ustawodawcy, nie uwzględniają w jednakowym stopniu
słusznych interesów obu stron umowy. Przyjęte rozwiązanie jest bowiem wyraźnie korzystniejsze dla
najemców, co może skłaniać wynajmujących do poszukiwania rozwiązań prawnych umożliwiających im
choćby częściowe pokrycie, jeśli nie utraconych korzyści, to przynajmniej rzeczywistych strat
poniesionych w wyniku ich wprowadzenia. Po drugie, przepisy te wprowadzają nieznane dotychczas i
nie sprawdzone w praktyce rozwiązania prawne (czasowe wygaszenie zobowiązań), co w połączeniu z
ich wyjątkowo nieprecyzyjną redakcją i niejednoznaczną treścią (zwłaszcza ust. 1 art. 15ze) tworzy
wybuchową mieszankę, która z pewnością stanowić może zarzewie wieloletnich sporów pomiędzy
stronami umów najmu. Powyższe spory i wyjaśnianie przez orzecznictwo sądowe wątpliwości
interpretacyjnych związanych z tymi przepisami może trwać wiele lat niepotrzebnie obciążając relacje
między najemcami i wynajmującymi oraz ich bieżącą działalność operacyjną.
W tej sytuacji należy zdecydowanie rekomendować w każdym przypadku poszukiwanie i
wypracowywanie przez strony umów rozwiązań polubownych i zawieranie odpowiednich porozumień
precyzyjnie regulujących wzajemne relacje na czas trwania zakazów epidemiologicznych oraz ich
dalszych konsekwencji, co jest prawnie dopuszczalne, gdyż, jak wyżej wskazano, omawiane przepisy
mają charakter dyspozytywny. Od profesjonalnych stron komercyjnych umów najmu można zasadnie
oczekiwać gotowości poszukiwania takich kompromisowych rozwiązań. Zaistniała bezprecedensowa
sytuacja, której niekorzystne skutki dotykają wszystkich uczestników całego „ekosystemu”
nieruchomości komercyjnych każe w duchu partnerstwa przekroczyć wykształcone w innych
okolicznościach nawyki biznesowe ze świadomością, że obecny kryzys jakkolwiek głęboki, to jednak
wcześniej czy później minie, a postawa, jaką w tym trudnym okresie zaprezentują poszczególni
uczestnicy tego ekosystemu zostanie zapamiętana i może pozytywnie utrwalić, ale też niekorzystnie
obciążyć przyszłe relacje.