Projekt nowej ustawy deweloperskiej
W grudniu 2019 r. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów powrócił projekt
nowelizacji ustawy deweloperskiej, nad którym pracowała poprzednia Rada Ministrów.
Projekt, który przybrał formę zupełnie nowej ustawy mającej uchylić obecnie
obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wprowadza istotne zmiany dla branży
deweloperskiej. Zgodnie z założeniami projektodawców projekt ustawy o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim
Funduszu Gwarancyjnym („Nowa Ustawa Deweloperska”) zostanie przyjęty przez
Radę Ministrów w I kwartale 2020 r.1
Ocena dotychczasowej ustawy deweloperskiej
Impulsem do podjęcia prac nad zmianą ustawy deweloperskiej były wyniki
przeprowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
przeglądu funkcjonowania regulacji prawnych obowiązujących od 2011 roku.2
W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowej ustawy wskazano, że zmiana
przepisów powinna zmierzać do poprawy skuteczności ochrony nabywców lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Silniejsza ochrona środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Najistotniejszą zmianą w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy jest modyfikacja
katalogu środków ochrony wpłat nabywcy.
Zgodnie z aktualnym stanem prawnych deweloper zobowiązany jest zabezpieczyć
środki wpłacone przez nabywców poprzez wykorzystanie jednego ze środków ochrony
wpłat (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek
powierniczy wraz z dodatkowym zabezpieczeniem – gwarancją ubezpieczeniową
lub bankową – lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowego
zabezpieczenia).
W praktyce deweloperzy najczęściej stosują środek ochrony w postaci otwartego
rachunku powierniczego bez dodatkowego zabezpieczenia, co zwiększa ryzyko utraty
tych środków przez nabywcę w przypadku upadłości dewelopera.
Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza dodatkowe mechanizmy gwarantujące
ochronę wpłat nabywców lokali mieszkalnych. Projektowane przepisy zakładają
wprowadzenie nowego sposobu zabezpieczenia tych środków, polegającego na
objęciu środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy przez nabywcę
obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na tzw. Deweloperski Fundusz
Gwarancyjny („Fundusz”).
Podstawą wyliczenia przez dewelopera wysokości składki na Fundusz będzie wartość
wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku
z realizacją umowy deweloperskiej. Środki Funduszu będą przeznaczane na zwrot wpłat
nabywców w przypadku upadłości dewelopera. Wysokość składek wyliczana będzie
według stawek procentowych, które zostaną określone w odrębnym rozporządzeniu.
Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza również istotne zmiany i uzupełnienia
dotyczące prowadzenia przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego,
uprawnień kontrolnych banku, treści umowy deweloperskiej (obowiązek uzyskania
przez dewelopera zgody banku na bezobciążeniowe ustanowienie prawa odrębnej
własności lokalu, uszczegółowienie prospektu informacyjnego), wprowadza również
do ustawy pojęcie umowy rezerwacyjnej.
1. Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dostęp:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12312251/katalog/12513237#12513237,
2. Wyniki tego przeglądu opublikowano w Informacji Rady Ministrów dla Sejmu o skutkach
obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) wraz z propozycjami zmian, dostęp:
http://orka.sejm.gov.pl/Druki7ka.nsf/0/C7076B19DA40D2A7C1257CEE002E19BE/%24File/2454.pdf.
Jacek Choromański, Adwokat
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k.