Częstym sposobem wywłaszczenia nieruchomości jest wydzielenie działki pod drogę publiczną. Podział może być dokonany, jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego wydzielana część nieruchomości została przeznaczona na drogę publiczną albo, w przypadku braku planu, dla wydzielanej części nieruchomości wydana została decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Sytuacja, w której z nieruchomości wydziela się działki gruntu pod budowę drogi publicznej niesie za sobą różne konsekwencje formalno-prawne. Za w ten sposób wywłaszczoną nieruchomość ustawa przewiduje odszkodowanie.
Zgodnie z art. 98 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Dotyczy to również sytuacji nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.
Istotną kwestią jest fakt, iż powyżej opisane odebranie prawa własności i prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa może nastąpić jedynie za odszkodowaniem, a zgodnie z konstytucyjną zasadą dopuszczalności wywłaszczenia – jedynie za słusznym odszkodowaniem. Wysokość odszkodowania podlega uzgodnieniu pomiędzy właścicielem wywłaszczonej nieruchomości a właściwym organem. Przedmiotem uzgodnień powinny być wysokość, forma i termin realizacji uprawnienia odszkodowawczego. Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu nieruchomości wywłaszczonej, ale także na podstawie przeznaczenia i jej wartości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Przy określeniu wartości nieruchomości powinno się zwrócić uwagę na jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania oraz oczywiście aktualne ceny na rynku nieruchomości. Aby ustalić adekwatną wysokość odszkodowania należy uzyskać opinię rzeczoznawcy majątkowego, który za pomocą profesjonalnych narzędzi określi rynkową wartość wywłaszczonej nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują szczegółowo przeprowadzania uzgodnień – proces ten, sprowadzający się do wypracowania przez zainteresowane strony, w drodze negocjacji, warunków na jakich gotowe są one zawrzeć satysfakcjonującą je umowę w sprawie wysokości odszkodowania, jest pozostawiony woli stron.
Naczelny Sąd Admninistracyjny w wyroku z dnia 17 września 2014 roku (I OSK 2102/14) orzekł, że jeżeli na wniosek o uzgodnienie odszkodowania organ nie reaguje w rozsądnym czasie bądź informuje o braku środków finansowych, które pozwalałyby mu podjąć negocjacje (uzgodnienia) w danym roku, to tym samym ziszcza się przesłanka nie dojścia do uzgodnienia, co z kolei stanowi przesłankę do wszczęcia przez starostę postępowania o ustalenie odszkodowania na zasadach i w trybie postępowania o wywłaszczenie. Wniosek do starosty w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania składa były właściciel lub były użytkownik wieczysty.
Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu albo decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, na wniosek osoby wywłaszczanej, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 50 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki.
Wspomnieć należy, iż zgodnie z art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, również odpowiednia nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.
Warto zaznaczyć również, że żądanie ustalenia i wypłaty odszkodowania nie ulega przedawnieniu, chyba, ze zostało to wyraźnie określone przez ustawodawcę w przepisie szczególnym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 listopada 2008 roku (I OSK 1588/07) jasno stwierdził, że skoro roszczenie o zapłatę odszkodowania powstało na gruncie stosunku administracyjnego, to jego realizacja wraz z oceną wszystkich skutków prawnych – w tym również przedawnienia – winna być oceniana na podstawie przepisów materialnych prawa administracyjnego. Na gruncie prawa administracyjnego o przedawnieniu roszczenia można mówić jedynie wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. W kwestii odszkodowania za drogi, które w wyniku podziału przeszły na własność gminy, brak jest przepisów, które ustalałyby jakiekolwiek terminy przedawnienia.
Anna Kowalczyk-Pogorzelska
Radca prawny | Counselor at Law
T: +48 22 447 43 00
E: kowalczykpogorzelska@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.