Publikacje

W dniu 19 września 2020 r. wejdą w życie rewolucyjne zmiany w prawa budowlanego.
Nowelizacja wynika z ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. i obejmuje zmianę prawie 60 przepisów.
Zgodnie z intencją ustawodawcy, jej celem ma być uproszczenie i przyspieszenie procesu
inwestycyjno-budowlanego oraz zwiększenie stabilności decyzji podejmowanych w toku
tego procesu.

Najważniejsze zmiany dotyczą:

• sposobu oznaczania obszaru oddziaływania obiektu
• podziału projektu budowlanego na trzy części
• istotnego odstąpienia od projektu
• wprowadzenia 5-letniego okresu na unieważnianie decyzji o pozwoleniu na
  budowę i na użytkowanie
• uproszczenia postępowania legalizacyjnego samowoli budowlanych
• konieczności uzyskania ekspertyzy pożarowej przy zmianie sposobu użytkowania
• precyzyjniejszego ustalenia, kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę, kiedy
  zgłoszenie, a kiedy żadne z nich

W obecnym wydaniu PMR Construction Insight Poland omówione zostaną trzy pierwsze
zmiany. Pozostałym poświęcona zostanie druga część publikacji.

Obszar oddziaływania obiektu

Z obecnej definicji obszaru oddziaływania obiektu usunięte zostanie odwołanie
do ograniczeń w zagospodarowaniu terenu. Dotychczas orzecznictwo sądowe
przyjmowało szeroką interpretację obszaru oddziaływania obiektu i odnosiło go
do różnych rodzajów oddziaływań niezwiązanych z samą budową lub pracami
budowlanymi. Ograniczeniami w zagospodarowaniu terenu uznawano m.in. hałas,
wibracje, zanieczyszczenia, ograniczenia lub zakłócenia w korzystaniu z mediów,
zintensyfikowanie ruchu. Ustawodawca uznał, że ograniczenia tego typu nie są
jednoznaczne, a przez to wykraczają poza zakres przedmiotowy prawa budowlanego.
W efekcie organy administracji architektoniczno-budowlanej badając obszar
oddziaływania obiektu będą brały pod uwagę jedynie przepisy techniczno-budowlane
i inne szczegółowe odnoszące się wprost do zabudowy. W wielu wypadkach znacząco
zmniejszy się przez to krąg stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na
budowę.

Nowy projekt budowlany

Jedna z istotniejszych zmian prawa budowlanego dotyczy nowej formuły projektu
budowlanego. Będzie on składać z trzech części: projektu zagospodarowania działki
lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego.
W związku z przedefiniowaną koncepcją projektu niezbędne będzie dookreślenie
zawartości jego poszczególnych części w nowym rozporządzeniu.

Zawartość projektu zagospodarowania działki lub terenu pozostanie w dotychczasowym
kształcie, z zastrzeżeniem, iż powinna znaleźć się w nim informacja o obszarze
oddziaływania obiektu. Projekt architektoniczno-budowlany będzie obejmować: układ
przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
zamierzony sposób ich użytkowania, charakterystyczne parametry techniczne, opinię geotechniczną
oraz informację o sposobie posadowienia obiektu, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne
mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, charakterystykę ekologiczną, informację o wyposażeniu
technicznym budynku, opis dostępności dla osób niepełnosprawnych w rozumieniu
Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku
dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku wskazanych obiektów
budowlanych, informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych w przypadku
budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a także postanowienie udzielające zgody
na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane.
W skład projektu technicznego wchodzić będą: rozwiązania konstrukcyjne obiektu
wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, w przypadku budynków
charakterystykę energetyczną, rozwiązania techniczne oraz materiałowe, w zależności
od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki
posadowienia obiektów budowlanych i inne opracowania projektowe.

Druga zmiana dotyczy zmniejszenia wymaganej liczby projektów, które powinny być
załączone do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Zamiast czterech egzemplarzy
projektu budowlanego dostarczone powinny być trzy projekty zagospodarowania
działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Po zatwierdzeniu
projektów, po jednym egzemplarzu każdego z nich otrzymają: inwestor, organ
administracji architektoniczno-budowlanej i organ nadzoru budowlanego.

Projekt techniczny nie będzie już zatwierdzany w toku procedury o wydanie
pozwolenia na budowę, stąd zlikwidowano obowiązek jego składania przy wniosku.
Wyłączenie konieczności składania projektu technicznego na etapie postepowania
o udzielenie pozwolenia na budowę jest krokiem w dobrym kierunku. Ocena rozwiązań
technicznych stosowanych w toku procesu budowlanego leży w istocie rzeczy poza
kompetencją organów administracji architektoniczno-budowlanej, a same projekty
techniczne ulegają znacznym zmianom w trakcie inwestycji.

Projekt techniczny będzie składany dopiero w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na
użytkowanie, powinien być jednak sporządzony przed rozpoczęciem robót i przekazany
kierownikowi budowy. Roboty budowlane powinny być prowadzone na podstawie
projektu budowlanego, w tym także projektu technicznego. Projekt techniczny musi
pozostawać w zgodzie z zatwierdzonymi projektami zagospodarowania działki lub
terenu i architektoniczno-budowlanym. Zmiany sprzeczne z którymś z tych projektów
nie są dopuszczalne, chyba że uprzednio dokonana zostanie odpowiednia modyfikacja
w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub architektoniczno-budowlanym.
Kierownik budowy zobowiązany jest udostępnić aktualny projekt na każde żądanie
organu nadzoru budowlanego.

Istotne odstąpienie od projektu

W związku z podziałem projektu budowlanego na trzy części dostosowane zostaną
przepisy o istotnym odstąpieniu od zatwierdzonych projektów zagospodarowania
działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków
decyzji o pozwoleniu na budowę.

W stosunku do obecnych regulacji, istotne odstąpienie następować będzie m.in.
co do projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia
obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został
zaprojektowany; charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących
powierzchni zabudowy, w zakresie przekraczającym 5%, wysokości, długości lub
szerokości w zakresie przekraczającym 2%, liczby kondygnacji; zmian źródła ciepła do
ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem
ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło
opalane paliwem stałym. Zrezygnowano z takich parametrów obiektu budowlanego
jak trudnej do wyliczenia kubatury oraz powierzchni zabudowy, gdyż w tym zakresie
wystarczające jest zachowanie wymogów planu miejscowego lub decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu.

Powyższe zmiany należy ocenić pozytywnie tak z perspektywy inwestorów, jak
i organów administracji architektoniczno-budowlanej. Inwestorzy zyskają poprzez
większą pewność co do kwalifikacji zmian, dzięki czemu nie będą występować
o decyzję o zmianę pozwolenia na budowę w celu uniknięcia uznania budowy za
samowolę budowlaną, to z kolei przyspieszy proces realizacji inwestycji. Po stronie
organów zmiany powinny przełożyć się na zmniejszenie liczby rozpoznawanych spraw.