Publikacje

W dniu 19 września 2020 r. wejdą w życie rewolucyjne zmiany w prawa budowlanego.
Nowelizacja wynika z ustawy z 13 lutego 2020 r. i obejmuje zmianę prawie 60 przepisów.
Zgodnie z intencją ustawodawcy jej celem ma być uproszczenie i przyspieszenie procesu
inwestycyjno-budowlanego oraz zwiększenie stabilności decyzji podejmowanych w toku
tego procesu.

W poprzedniej części artykułu omówione zostały zamiany dotyczące nowej definicji
obszaru oddziaływania obiektu, wprowadzenia podziału projektu budowlanego oraz
istotnego odstąpienia od projektu. Druga część poświęcona zostanie zagadnieniom
wprowadzenia 5-letniego okresu na unieważnianie decyzji o pozwoleniu na budowę
i na użytkowanie, uproszczonego postępowania legalizacyjnego, konieczności uzyskania
ekspertyzy pożarowej przy zmianie sposobu użytkowania oraz precyzyjniejszego ustalenia,
kiedy wymagane będzie pozwolenie na budowę, kiedy zgłoszenie, a kiedy żadne z nich.

Stwierdzenie nieważności decyzji

Rewolucyjną zmianę prawa budowlanego, która zacznie obowiązywać 19 września
stanowić będzie zakreślenie terminu na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu
na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Uznano, że dla stwierdzenia
ewentualnych nieprawidłowości wystarczający powinien być okres 5 lat. Okres ten
w wypadku decyzji o pozwoleniu na budowę będzie liczony od dnia doręczenia lub
ogłoszenia decyzji, a w odniesieniu do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – od dnia,
w którym decyzja stała się ostateczna.

Na taką zmianę rynek nieruchomościowy czekał od dawna. Dotychczas przepisy nie
ograniczały w czasie możliwości stwierdzenia nieważności decyzji w związku z rażącym
naruszeniem prawa. Brak trwałości decyzji przekładał się w ogromnym stopniu na
niepewność w związku z realizacją przedsięwzięć budowlanych, użytkowaniem
obiektów lub sprzedażą zabudowanych nieruchomości.

Uproszczona procedura legalizacyjna

Część obiektów wybudowanych przez wieloma laty funkcjonuje w przestrzeni
publicznej jako samowole budowlane. Nigdy nie stały się one przedmiotem
postępowań legalizacyjnych. Po części wynika to z niewiedzy organów nadzoru
budowlanego o istnieniu takich obiektów, a po części także z obaw ich właścicieli,
że zgłoszenie samowoli doprowadzi do wydania decyzji o rozbiórce (najczęściej
z powodu niezgodności z planem miejscowym) oraz, że legalizacja pociągnie za sobą
konieczność uiszczenia wysokich opłat legalizacyjnych.

Opisane zjawisko może zostać w dużej mierze wyeliminowane dzięki instytucji tzw.
uproszczonej procedury legalizacyjnej. Obejmie ona obiekty budowlane lub ich
części wybudowane bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez
wymaganego zgłoszenia albo wniesionego sprzeciwu do tego zgłoszenia – jeżeli od
zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. W ramach tej procedury organ
nadzoru budowlanego nałoży obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych,
tj. oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, ekspertyzę
techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia
budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza
zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu
zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Przedmiotem
analizy w toku postępowania nie będzie zgodność obiektu z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku stwierdzenia na podstawie ekspertyzy, że obiekt nie będzie stwarzał
zagrożenia, organ wyda decyzję legalizacyjną. Decyzja ta będzie podstawą do
użytkowania obiektu, bez potrzeby wydawania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Legalizacja samowoli budowlanej w trybie procedury uproszczonej będzie zwolniona
od opłaty legalizacyjnej.

Ekspertyza przeciwpożarowa

Zwiększeniu bezpieczeństwa przeciwpożarowego ma służyć wymóg, aby w przypadku
zmiany sposobu użytkowania obiektu budowalnego lub jego części, polegającej na
podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki
bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania dołączana
została ekspertyza przeciwpożarowa.

Ekspertyza taka będzie także wymagana w przypadku wniosku o odstępstwo od
przepisów techniczno-budowlanych wynikających z odstępstw od przepisów
dotyczących bezpieczeństwa pożarowego. Poza nią do wniosku dołączone powinno
zostać postanowienie komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej
wyrażające zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań
ochrony przeciwpożarowej – w przypadku obiektów budowalnych istotnych ze
względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska
przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem, o których
mowa w przepisach wydanych na podstawie ustawy o ochronie przeciwpożarowej.

Kiedy pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, a kiedy żadne z nich

Jednym z głównych celów nowelizacji jest precyzyjne ustalenie, które roboty budowlane
będą podlegać zgłoszeniu, które pozwoleniu na budowę, a które żadnemu z nich.
Ustawodawca uznał, że regulujące te materię art. 29 i 30, powodują zamęt z uwagi
na ich wielokrotne nowelizacje, zawarte w nich odesłania oraz wyjątki od wyjątków.
Taki brak czytelności ustawy stanowi utrudnienie dla procesu inwestycyjnego. Poza
kilkoma wyjątkami, nowelizacja nie wprowadza nowych rozwiązań, a porządkuje
dotychczasowy system poprzez uproszczenie konstrukcji przepisów.

Art. 29 ust. 1 w obecnie obowiązującym brzmieniu wyszczególnia przypadki zwolnień
z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę lecz nie wskazuje czy dana budowa
podlega zgłoszeniu. Po zmianie przepis będzie obejmował katalog obiektów, których
budowa będzie wymagała zgłoszenia. Art. 29 ust. 2 określający jakie roboty nie
wymagają pozwolenia na budowę, będzie po nowelizacji wskazywał obiekty zwolnione
z obowiązku uzyskiwania zarówno pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia. Art. 29 ust. 3
zawierać będzie zestawienie robót budowlanych wymagających zezwolenia wraz z ich
podziałem na trzy kategorie, tj. przebudowę, remont, instalowanie. Wreszcie art. 29 ust.
3 obejmie przypadki robót budowlanych niewymagających decyzji o pozwoleniu na
budowę ani zgłoszenia. W konsekwencji powyższych zmian dotyczących art. 29, w art.
30 wykreślono regulacje dotyczące robót budowlanych objętych zgłoszeniem. Po 19
września, art. 30 będzie opisywał procedurę zgłoszenia budowy lub wykonywania
innych robót budowlanych oraz dopełnienia formalności z tym związanych.

Nowelizacja zniesie m. in. obowiązek uzyskiwania pozwoleń na budowę dla oczyszczalni
ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę, instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz
budynku, stacji regazyfikacji LNG o poj. zbiornika do 10 m3. Obowiązkiem zgłoszenia
nie będzie z kolei objęta budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni poniżej
1000 m kw. i głębokości nie wyższej niż 3 m, jeżeli są położone na gruntach rolnych.

Nie będą objęte pozwoleniem ani zgłoszeniem: budowa tarasów przydomowych
o powierzchni zabudowy do 35 m2, urządzeń melioracji wodnych, a także bankomatów,
biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących
przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości
do 3 m włącznie, stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej
1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych.