NOWA USTAWA DEWELOPERSKA – CZĘŚĆ III

Pierwszy lipca,  a zatem formalnie początek obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej („Ustawa”) nadchodzi wielkimi krokami. Niniejszym, trzecim artykułem dotyczącym Ustawy, kończymy serię komentarzy jej poświęconej. Skupimy się na funkcji i kompetencji banku w układzie uczestników przedsięwzięcia deweloperskiego tzn. deweloper – nabywca – bank, a także przedstawimy wnioski końcowe.

Na wstępie warto jeszcze zwrócić uwagę na rozróżnienie stosowane w Ustawie, a mianowicie podział wszelkich przedsięwzięć związanych z nieruchomościami na  zadanie inwestycyjne („Zadanie”) albo przedsięwzięcie deweloperskie („Przedsięwzięcie”). Zadanie jest pojęciowo węższe, ponieważ obejmuje część Przedsięwzięcia, odnosi się albo do wyodrębnionego budynku, albo do grupy budynków tworzących całość architektoniczno – budowlaną, które mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie. Natomiast Przedsięwzięcie jest oznaczeniem czynności podejmowanych przez dewelopera celem wejścia w prawa przez nabywcę, wynikające z Umowy[1], w szczególności są to czynności faktyczne i prawne zmierzające do budowy albo przebudowy nieruchomości. Tym samym, w ramach Przedsięwzięcia deweloper może wyodrębnić dwa lub więcej Zadań.

I.   Prowadzenie rachunków powierniczych przez bank

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy („RP”), zarówno zamknięty („ZRP”) jak  otwarty („ORP”) ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podaje szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu Umowy, której stroną jest nabywca występujący z żądaniem udzielenia informacji o dacie oraz kwotach. Deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania RP do dnia, w którym zostaną przeniesione prawa z ostatniej Umowy zawartej dla Przedsięwzięcia albo Zadania. Ustawodawca przewidział inne terminy wypłat dla dewelopera. W przypadku ZRP bank wypłaci deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z Umowy. W przypadku ORP bank wypłaca poszczególne kwoty w terminie nie dłuższym niż 30 dni od stwierdzenia przez niego zakończenia danego etapu Przedsięwzięcia albo Zadania. Ostania płatność na rzecz dewelopera ze strony banku będzie miała miejsce po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa z Umowy. Rozwiązanie to znajduje swoje uzasadnienie w tym,  że deweloper ma motywację do jak najszybszego przeniesienia ww. praw na rzecz nabywcy. Jednakże wskazać należy, że opóźnienia w tym zakresie często wynikają z przyczyn nie leżących po stronie deweloperów.

II.   Wypowiedzenie rachunku powierniczego przez bank

Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia RP przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów. Okres wypowiedzenia nie może wynosić więcej niż 60 dni, a na banku spoczywa obowiązek poinformowania nabywcy, w terminie 10 dni od dokonania wypowiedzenia, pisemnie alb ona trwałym nośniku np. płyta CD, pendrive o dokonanym wypowiedzeniu. Równocześnie powyższe pociąga za sobą obowiązek dewelopera, z terminem  60 dniowym, zawarcia nowej umowy RP. Środki zgromadzone na „wypowiadanym” rachunku zostaną przelane przez bank wypowiadający na nowy rachunek po uprzednim okazaniu przez dewelopera specjalnego oświadczenia nowego banku o tym, że nowy rachunek jest RP zgodnie z przepisami Ustawy.

III.   Bank jako podmiot kontrolujący dewelopera

Przed dokonaniem wypłaty środków na rzecz dewelopera z RP bank będzie zobowiązany do dokonania kontroli rzeczywistego stanu Przedsięwzięcia albo Zadania, co obejmuje uprawnienie banku do wglądu tak do rachunków bankowych dewelopera, jak i dokumentacji (bez zawężeń do np. dokumentacji księgowej albo finansowej) powiązanej z danym Przedsięwzięciem albo Zadaniem. Zatem  bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na Fundusz. Wszelkie koszty tych kontroli ma ponosić deweloper – co również dodatkowo, obok innych proponowanych zmian, przełożyć się może na zwiększenie kosztów inwestycji, a te konsekwentnie przełożą się na wzrost cen mieszkań.

IV.   Upadłość banku – operatora RM. Bankowy Fundusz Gwarancyjny

W przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości banku, będącego stroną umowy RP, Umowa pozostaje ważna. Na deweloperze spoczywa obowiązek, w terminie 30 dni, zwarcia umowy o RP z nowym bankiem i przekazanie informacji o powyższym, w terminie 10 dni, nabywcy. Oczywiście deweloper ma również obowiązek zgłoszenia wierzytelności nabywcy wobec banku o wypłatę zgromadzonych kwot na RP w postępowaniu upadłościowym. Należności nabywcy od banku zostaną wypłacone przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny („BFG”). Co istotne, środki zgromadzone przez nabywcę na RP sprzed upadłości  objęte są  limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro. Dla porównania, w przypadku Funduszu, nie występuje formalnie żaden limit kwot możliwych do wypłaty na rzecz nabywcy.

Tym samym, w przypadku upadłości banku, środki nabywców zgromadzone na RP zostaną zwrócone nabywcom przez BFG do wysokości gwarantowanej limitem.

V.    Bank jako pośrednik przy wpłatach dewelopera do Funduszu

Transfer obligatoryjnych składek dewelopera na rzecz Funduszu będzie postępował za pośrednictwem banku prowadzącego dany RP. Ustawodawca jasno określił kolejność rozliczeń pomiędzy podmiotami: 1) nabywca wpłaca na RP prowadzony przez bank ratę spłaty zgodnie z harmonogramem, 2) następnie deweloper oblicza i odprowadza od tej kwoty składkę na Fundusz, a następnie 3) bank weryfikuje poprawność składki dewelopera i wypłaca na jego rachunek wpłatę od nabywcy. Zarówno czynność dewelopera, jak i banku odbywają się w terminie 7 dni od wpłaty (nabywcy albo dewelopera), lecz nie później niż do dnia wypłaty raty na rzecz dewelopera. Bank dla każdego dewelopera stworzy dodatkowy rachunek, na którym będą rozliczane składki do Funduszu. Tymczasem ewidencję wpłat na Fundusz prowadzić będzie UFG, w formie systemu teleinformatycznego. Ustawodawca określił zarówno zakres danych gromadzonych  w ewidencji, jak i przypadki ich udostepnienia oraz podmioty zobowiązane, w tym bank i syndyka, do przekazywania ww. danych.

VI.  Wnioski końcowe

Ustawa jest owocem reakcji na ponad 10-letnią praktykę rynku pod rządami poprzedniej regulacji, przejawem powszechnej proceduralizacji stosunków społecznych. Ustawa modyfikuje lub porządkuje znane instytucje tj. m. in.  RP lub wprowadza novum prawne tj. m. in.  Fundusz, rekompensata. Pozostają wątpliwości co do przyszłej skuteczności Ustawy – brak definicji wady istotnej, zbyt wygórowana składka do Funduszu, brak konkretnej kwoty dla obliczenia rekompensaty, zwiększone koszty zabezpieczeń interesów nabywcy, a przy tym brak zakazu ich transferu na nabywcę. Nowe uprawnienia kontrolne banku są bardzo szerokie i mogą ponadto prowadzić do blokowania wypłaty środków przez banki w sytuacjach nieuzasadnionych (lub trudnych do wykazania), co przełożyć się może dodatkowo na pogarszanie sytuacji finansowej deweloperów w trakcie realizowania inwestycji. Ponadto, wymagają one pogłębionej informatyzacji banku, prowadzą do zwiększenia kosztochłonności procesów m. in. ochrony danych osobowych, w tym zwiększenia kadry pracowniczej banków i deweloperów. Pozostaje też kwestia niejasnych przepisów przejściowych, zbytniego rozczłonowania daty wejścia w życie Ustawy. Jak się zdaje, do obrony jest stanowisko, że obecnie obowiązująca ustawa deweloperska może być prawem stosowanym jeszcze nawet po 2024 roku.

Pomimo powyższych wątpliwości i niedociągnięć należy pozytywnie ocenić próbę wzmocnienia ochrony interesów nabywców i polepszenia pewności obrotu deweloperskiego. Uchwalone przepisy pokazują również złożoność procesu nabycia nieruchomości, wielopodmiotowy układ wzajemnie związanych podmiotów, ale i materializację starej zasady, w myśl której bezpieczeństwo kosztuje.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 6 (255), czerwiec 2022

[1] umowa to nie tylko umowa deweloperska. W artykule drugim znajdziesz wyjaśnienie tego skrótu.