Publikacje

Nieruchomość z pewnością jest aktywem, który trzeba brać pod szczególną rozwagę, oceniać i mierzyć podwójnie. Perspektywy wierzyciela i dłużnika są wobec niej rzecz jasna odmienne. Niezmiennym pozostaje uniwersalne podejście, w myśl którego nie wszystko złoto, co się świeci. O wybranych reperkusjach prawnych występowania nieruchomości w masach upadłościowej albo restrukturyzacyjnej napiszę w niniejszym artykule.

I.   Skutki, wobec nieruchomości, ogłoszenia upadłości albo restrukturyzacji i związanie stron umową obejmującą nieruchomość

Po pierwsze, warto zwrócić uwagę na skuteczność ustanowionych zabezpieczeń – tu hipotek. Zasadą jest, że bezskuteczne w stosunku do masy sanacyjnej są zabezpieczenia, które nie zostały ustanowione bezpośrednio w związku z otrzymaniem przez dłużnika świadczenia, ale także te ustanowione przez dłużnika w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o otwarcie postępowania sanacyjnego. Bezskutecznymi pozostaną również takie hipoteki, które w swej wartości wraz ze świadczeniami ubocznymi przewyższają półtorakrotność wierzytelności.

Po drugie, istotnym zagadnieniem jest dopuszczalność ustanawiania nowych hipotek na nieruchomości w postepowaniu restrukturyzacyjnym. Ustawodawca stanowi, że niedopuszczalne jest, od momentu otwarcia przyspieszonego postępowania układowego, obciążanie składników majątku dłużnika zabezpieczeniami rzeczowymi, w tym hipoteką właśnie. Niemniej warunkiem jest, że taka hipoteka musi dotyczyć wierzytelności, która powstała przed dniem otwarcia oraz wniosek o jej wpis do ksiąg wieczystych został złożony wcześniej niż na 6 miesięcy  przed dniem otwarcia przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego.

Po trzecie, należy zauważyć, że układ w postępowaniu restrukturyzacyjnym zasadniczo nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Innymi słowy, o ile nie wyrazi on zgody na włączenie nieruchomości do masy układowej, to nie będzie możliwości egzekwowania z niej należności dla zaspokojenia innych wierzycieli dłużnika.

W przypadku umowy najmu i dzierżawy wartym uwagi jest to, że umowy powyższe na nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.

II.  Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego – zakres i kolejność, wyłączenia z mas.

Po pierwsze, wierzytelności zabezpieczone hipoteką zostają zaspokojone z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu hipoteki – nieruchomości, niemniej pomniejszonej o koszty postepowania, które nie mogą przekroczyć 10 % kwoty sprzedaży. Co równie istotne, z ceny sprzedaży nieruchomości, jeszcze przed zaspokojeniem wierzyciela, należy uregulować należności alimentacyjne dłużnika, jak również należne od niego renty z tytułu choroby, niezdolności zawodowej, kalectwa.

Po drugie, w postepowaniu restrukturyzacyjnym, na etapie głosowania nad układem, istnieje możliwość utworzenia grup wierzycieli – grup głosujących. Niemniej, w przypadku wierzycieli zabezpieczonych hipotecznie, jeżeli propozycje układowe ich obejmują, to podział na grupy jest obligatoryjny.

Sprzedaż nieruchomości, ale i jej utrzymanie, może nastręczać problemów. Ustawodawca przewidział na taką okoliczność wyłączenie jej z masy upadłości. Należy jednak zauważyć, że jest to krańcowa sytuacja, ponieważ zbycie nawet za 10 % wartości danej nieruchomości jest korzystniejsze dla wierzycieli. Syndyk jest zobligowany do kilkukrotnego wystawiania nieruchomości, obniżając stopniowo cenę względem oszacowania. Wyłączana nieruchomość powinna zostać zwrócona przez syndyka upadłemu. Warto dodać, że instytucja wyłączenia nieruchomości występuje również w prawie restrukturyzacyjnym, albowiem de iure można ją wyłączyć z układu. W takiej sytuacji należy zaspokoić wierzyciela w całości z tej nieruchomości, a w samym układzie bardzo precyzyjnie opisać zakres wyłączenia.

W postępowaniu upadłościowym dopuszczalnym jest zawarcie układu. W toku egzekucji  z nieruchomości można jednak żądać jej wstrzymania, jednak wierzyciel musi wyraźnie zgłosić swój sprzeciw przeciwko danej egzekucji. Co ciekawe, jest to mechanizm odwrotny względem postępowania restrukturyzacyjnego. O ile bowiem przy realizacji układu w restrukturyzacji wierzyciel musiał wyrazić zgodę na spodziewane naruszenie swoich praw w drodze układu, to w układzie zawartym w upadłości  wierzyciel musi sprzeciwić się, by nie doszło do zmiany jego sytuacji prawnej.

III.   Ograniczenia w zaspokojeniu wierzyciela w kontekście nieruchomości oraz „obciążenia kroczące” na jej nabywcę.

Egzekucja z nieruchomości może prowadzić do  wygaśnięcia praw osobistych i roszczeń, bądź też dalszego ich trwania, a także obowiązywania praw z hipoteki albo służebności. Zgodnie z ustawowym katalogiem nie wygasają następujące prawa: służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Ponadto nie wygasają: prawo użytkowania,  prawa dożywotnika, które pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami (należ jeszcze spełnić dodatkowe kryteria ustawowe), jak również inne służebności gruntowe wtedy, gdy sędzia-komisarz wyda postanowienie utrzymujące w mocy daną służebność.

W przypadku umów najmu i dzierżawy  w razie zbycia nieruchomości nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednakowoż wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu doznaje uszczerbku – nie występuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Upadły dłużnik może być właścicielem wyłącznie jednej nieruchomości, która spełnia funkcje mieszkaniowe dla jego całej rodziny. Godząc interes mieszkaniowy rodziny oraz majątkowy wierzyciela ustawodawca wprowadził instytucję wydzielenie kwoty (a także jej miarkowania) na czynsz dla upadłego, nie niwecząc tym samym dopuszczalności egzekucji z danej nieruchomości. Z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Należy zauważyć, że przepisy prawa upadłościowego w tym zakresie nie prowadzą do zaopatrzenia upadłego w lokal zastępczy – kwoty wydzielane upadłemu mają zapewnić jemu oraz osobom na jego utrzymaniu niezbędne minimum egzystencji. Nie jest ich celem zapewnienie lokalu mieszkalnego o standardzie analogicznym albo zbliżonym do sprzedanego[1].

W postępowaniu restrukturyzacyjnym istnieje możliwość zawarcia układu częściowego nawet bez zgody wierzyciela hipotecznego. Celem zastosowania ww. rozwiązania należy spełnić wymóg quasi ofertowy przez dłużnika. Ma on bowiem obowiązek przedłożenia wierzycielowi hipotecznemu propozycji układowej, przewidującej pełne jego zaspokojenie, w terminie określonym w układzie albo przewidującej zaspokojenie w stopniu nie niższym od tego, jakiego może się spodziewać w przypadku dochodzenia wierzytelności wraz z należnościami ubocznymi z przedmiotu zabezpieczenia. Występują wątpliwości, czy zaspokojenie musi polegać wyłącznie na zapłacie sumy pieniężnej, czy też dopuszczalnym jest inna forma, w tym dokonanie konwersji wierzytelności na udziały w spółce. Istota zabezpieczenia hipotecznego temu przeczy, niemniej absolutyzacja stanowiska negatywnego pozostaje w sprzeczności z prawem wierzyciela do wybrania formy zaspokojenia, przeczy istocie nowacji. Autor stoi na stanowisku, że inna forma zaspokojenia jest dopuszczalna.

Sumując powyższe rozważania widać wyraźnie, że nieruchomość w masie układowej albo upadłościowej może być rozpatrywana zarówno jako dobrodziejstwo, jak i obciążenie. Ona sama może wiązać w sobie prawnie chronione interesy podmiotów trzecich, które obie ustawy honorują. Wszystkie te uwagi prowadzą do jednej konkluzji – dobre prawo, to prawo przewidujące rozwiązanie na każdą sytuację faktyczną.

[1] W obrocie prawnym obowiązuje Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z 13.12.2012 r. w sprawie wykazu urzędowych nazw miejscowości i ich części (Dz.U. z 2013 r. poz. 200). Załącznikiem do tego rozporządzenia ustalono wykaz urzędowych nazw miejscowości i ich części. Doktryna prawa wskazuje, że dany akt prawny nie powinien być ograniczeniem dla sędziego komisarza, a nadrzędną wskazówką pozostaje przesłanka ustawowa, czyli literalne „stosunki lokalne”.