Publikacje

W miesiącu lutym Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekty trzech ustaw, które – w razie ich uchwalenia – wywrą bardzo istotny wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości i inwestycji budowlanych w Polsce. Chodzi o projekty: ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Nowela UPZP”), ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane („Nowela  PB”) oraz ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe („Ustawa o Dostępności”). Poniżej omówione zostaną najważniejsze dla inwestorów budowlanych zmiany proponowane w tych projektach ustaw z ograniczeniem do sfery prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego.

I. Nowela UPZP

Najważniejszym, a zarazem najbliższym uchwalenia projektem ustawy jest Nowela UPZP. Istotą tej nowelizacji jest przedłużenie terminu do sporządzenia przez gminy planów ogólnych o pół roku tj. do dnia 30 czerwca 2026 roku, a co za tym idzie utrzymanie w tym okresie dotychczasowego systemu planistycznego, w tym ważności obecnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin („studiów”) i możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach. Przedmiotem Noweli UPZP jest także eliminacja niektórych błędów w przepisach obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („u.p.z.p.”) i ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („ustawa zmieniająca u.p.z.p.”), a także przedłużenie obowiązywania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. ustawa „Lex Deweloper”).

W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którą zobowiązano wszystkie gminy do sporządzenia w terminie do dnia 31 grudnia 2025 roku planów ogólnych czyli nowych aktów planistycznych obejmujących teren całej gminy. Plany ogólne w znacznej mierze zastąpią dotychczasowe studia, które pierwotnie miały stracić moc z chwilą uchwalenia odpowiednich planów ogólnych, ale nie później niż z dniem 1 stycznia 2026 r. Od tej daty miała też ustać możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach, na wszystkich terenach nie objętych obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a nie tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planach ogólnych, jak będzie to działać w nowym systemie planistycznym. Warto dodać, że decyzje o warunkach zabudowy są obecnie wydawane bezterminowo, natomiast te wydawane na nowych zasadach będą wygasać po upływie 5 lat od daty ich uprawomocnienia. Po dacie 1 stycznia 2026 r. uchwalanie lub dokonywanie zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego („planów miejscowych”) miało być możliwe tylko, jeśli w danej gminie wszedł już w życie plan ogólny, chyba że przed powyższą datą ogłoszono o terminie wyłożenia do publicznego wglądu projektu takiego planu miejscowego albo jego zmiany lub ogłoszono o rozpoczęciu konsultacji społecznych projektu takiego planu albo jego zmiany. Reasumując, w razie nie uchwalenia w danej gminie planu ogólnego do 31 grudnia 2025 r. nie byłoby w niej możliwe ani wydawanie decyzji o warunkach zabudowy ani kontynuowanie prac nad planami miejscowymi lub ich zmianami w oparciu o wygasłe już studium i tym samym również uchwalanie takich planów miejscowych i ich zmian – aż do czasu wejścia w życie planu ogólnego.

Jak powszechnie wiadomo, obecny stan zaawansowania prac nad planami ogólnymi w wielu gminach stwarzał poważne obawy co do możliwości ich zakończenia w terminie umożliwiającym wejście w życie takich planów ogólnych do 1 stycznia 2026 roku, co powodowałoby wyżej opisane skutki, w związku z czym samorządy apelowały o przedłużenie tego terminu, aby uniknąć paraliżu inwestycyjnego na znacznym obszarze kraju. Nowela UPZP stanowi odpowiedź na te obawy i apele, przesuwając termin sporządzenia planów ogólnych i dając możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach przez kolejne pół roku po dniu 1 stycznia 2026 roku. Jednakże decyzje o warunkach zabudowy wydane po 1 stycznia 2026 roku, a także decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 1 stycznia 2026 r., które nie zdążą się uprawomocnić do tej daty, nie będą już obowiązywać bezterminowo, ale będą ważne tylko przez 5 lat, czyli już zgodnie z zasadami nowego systemu planistycznego. W tym okresie inwestor będzie musiał uzyskać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy pozwolenie na budowę, aby móc zrealizować inwestycję zgodnie z jej warunkami.

Poza przedłużeniem terminów do wygaśnięcia studiów i opracowania planów ogólnych, ważniejsze zmiany wprowadzane Nowelą UPZP do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to m.in.:

– zmiany doprecyzowujące, że wymagana przez u.p.z.p. zgodność przeznaczenia danego terenu w planie miejscowym albo zgodność funkcji zabudowy i zagospodarowania danego terenu w decyzji o warunkach zabudowy z zawartym w planie ogólnym profilem funkcjonalnym danej strefy planistycznej obejmującej taki teren nie musi być całkowita, to znaczy, że wystarczy, jeśli takie przeznaczenie lub funkcja terenu będą „mieścić się” w takim profilu, czyli być zgodne z jego wybranymi elementami, natomiast nie będą one musieć uwzględniać wszystkich przeznaczeń czy funkcji przewidzianych w takim profilu;

– uchylenie przepisu, który wymagał, aby w przypadku sporządzania planu miejscowego lub jego zmiany w trakcie sporządzania planu ogólnego lub jego zmiany, czyli równoległej pracy nad tymi planami lub ich zmianami, uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany mogło nastąpić dopiero po uchwaleniu planu ogólnego czy jego zmiany i po upływie terminu na wydanie rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego takiego planu ogólnego przez danego wojewodę.

Nowela UPZP przedłuża również o pół roku (tj. do 1 lipca 2026 r.) okres obowiązywania ustawy Lex Deweloper, która miała pierwotnie wygasać 1 stycznia 2026 r. Co więcej, z Noweli UPZP wynika wyraźnie, że w razie złożenia przez inwestora wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex Deweloper przed dniem 1 lipca 2026 r. taki wniosek będzie mógł być nadal procedowany zgodnie z przepisami Lex Deweloper również po tej dacie, czyli już po wygaśnięciu Lex Deweloper, a więc nadal będzie mogła również zostać podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszącej w trybie Lex Deweloper. Do tej pory taka możliwość budziła duże wątpliwości z uwagi na nieprawidłowe sformułowanie przepisu przejściowego ustawy zmieniającej u.p.z.p., który tego dotyczył. Ponadto, zgodnie z Nowelą UPZP, w sytuacji, gdy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex Deweloper zostanie złożony przed wejściem w życie planu ogólnego dla danej gminy, czyli przed wygaśnięciem danego studium, przy procedowaniu tego wniosku będą mieć zastosowanie postanowienia tego studium w brzmieniu dotychczasowym, również po jego wygaśnięciu w wyniku wejścia w życie planu ogólnego lub upływu terminu 30 czerwca 2026 r.

Nowela UPZP w dniu 26 marca wpłynęła do Sejmu i została już skierowana do pierwszego czytania.

II. Nowela PB

Projektowana nowela do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Prawo budowlane” lub „p.b.”) w pierwszej kolejności rozszerza katalog prostych inwestycji i robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę lub nawet zgłoszenia. Zgodnie z Nowelą PB, budowa przydomowych schronów i ukryć wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na danej działce, o powierzchni użytkowej do 35 m2, nie będzie wymagać pozwolenia na budowę lecz jedynie zgłoszenia, przy czym konieczne będzie jednak sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego takiej budowli i złożenie go ze zgłoszeniem. Ponadto na podstawie zgłoszenia będzie można realizować m.in. przepusty o długości nie większej niż 20 m o przekroju wewnętrznym nie większym niż 3 m2, wyloty do cieków naturalnych, bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 5 m3 (mniejsze zbiorniki nie będą wymagać również zgłoszenia) i nie większej niż 15 m3, wolno stojące obiekty budowlane łączności i kontenery telekomunikacyjne o powierzchni zabudowy do 35m2 wraz instalacjami i przyłączami oraz wykonywać roboty budowlane polegające m.in. na instalowaniu na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami, służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie większej niż moc tzw. mikroinstalacji oraz o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m (instalacja takich urządzeń o mniejszej mocy lub wysokości nie będzie wymagać również zgłoszenia).

Nowela PB uchyla przepis art. 32 ust. 4b p.b., zgodnie z którym niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego stanowiącego tytuł inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może stanowić podstawy wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. W przeszłości, przed wprowadzeniem tego przepisu, takie decyzje odmowne nawiązujące do celu użytkowania wieczystego były często wydawane przez organy administracji w niektórych miastach. Niekiedy ukrytym celem takiej praktyki było wywarcie presji na użytkowników wieczystych na dokonanie zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie celu, co wiązało się wówczas z wysokimi opłatami na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. W uzasadnieniu Noweli PB wskazano jednak, że wykreślenie tego przepisu ma charakter tylko porządkowy i nie ma przywracać możliwości wydawania decyzji odmownych z powyższego powodu, gdyż zamknięty katalog przesłanek, na podstawie których organ administracji może odmówić wydania pozwolenia na budowę zawarty w art. 35 ust. 5 p.b. nie obejmuje niezgodności zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego, a zatem organ nie może z tego powodu odmówić wydania pozwolenia na budowę. Ta argumentacja nie wydaje się do końca przekonywująca, niemniej jednak orzecznictwo sądów administracyjnych jeszcze przed wprowadzeniem powyższego przepisu dość jednoznacznie wskazywało na niedopuszczalność wydawania decyzji o odmowie wydania pozwolenia na budowę z tego powodu, z drugiej zaś strony obowiązujący od kilku lat przepis art. 73 ust. 2b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”) daje użytkownikowi wieczystemu możliwość doprowadzenia do zmiany celu użytkowania wieczystego bez nadmiernych dodatkowych kosztów.

Ważną zmianą jest wprowadzenie wyraźnej możliwości przeniesienia pozwolenia na budowę w części. Należy ją ocenić jako celową z uwagi na dotychczasowe wątpliwości co możliwości stosowania takiego rozwiązania w praktyce urzędów i w orzecznictwie. Zgodnie z projektowanym przepisem organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany na wniosek nowego inwestora przenieść na niego to pozwolenie w części w drodze decyzji, pod warunkiem, że zarówno przenoszona część pozwolenia na budowę, jak i część, która nie ma być przeniesiona, będą obejmować obiekty budowlane lub ich zespoły mogące samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Procedura częściowego przeniesienia pozwolenia na budowę jest analogiczna jak w przypadku przeniesienia pozwolenia w całości, z niewielkimi zmianami, m.in. wprowadzono obowiązek złożenia przez wnioskodawcę dodatkowego oświadczenia, że otrzymał od dotychczasowego inwestora projekt budowlany lub jego kopię w formie pozwalającej mu na jego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Możliwość częściowego przeniesienia ma dotyczyć również decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (art. 51 ust. 4 p.b.) oraz praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprze- ciwu.

Nowela PB przeszła już przez fazę uzgodnień, konsultacji i opiniowania, można oczekiwać, że wkrótce trafi do Sejmu.

III. Ustawa o Dostępności

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest zakresowo najszerszy z omawianych nowelizacji i najbardziej kontrowersyjny. Być może dlatego znajduje się dopiero w fazie uzgodnień międzyresortowych. Deklarowanym celem Ustawy o Dostępności jest właśnie zwiększenie ilości nieruchomości dostępnych dla realizacji inwestycji mieszkaniowych, zarówno prywatnych, jak i publicznych, jak również usprawnienie procesu inwestycyjnego przez odpowiednie zmiany Prawa budowlanego i prawa zagospodarowania przestrzennego. Proponowane w tym zakresie zmiany obejmują m.in.:

1. Dwuletnie moratorium na pobieranie opłat planistycznych.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa taką nieruchomość w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu, gminie przysługuje z tego tytułu jednorazowa opłata w wysokości ustalonej w planie miejscowym, która nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Według uzasadnienia projektu takie rozwiązanie skłania właścicieli nieruchomości, w tym przeznaczonych w nowych lub zmienionych planach na cele mieszkaniowe, do wstrzymywania się z ich sprzedażą przez 5 lat w celu uniknięcia takich opłat, co z kolei zmniejsza dostępność gruntów o takim przeznaczeniu na rynku. Projekt ustawy wyłącza możliwość pobierania opłat planistycznych w stosunku do wszystkich nieruchomości zbywanych w ciągu 2 lat od wejścia w życie tej ustawy, niezależnie od tego, czy uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiany nastąpi po wejściu w życie ustawy czy też przed jej wejściem w życie, a nawet niezależnie od tego, czy nieruchomość została w takim planie przeznaczona na cele mieszkaniowe czy też inne cele. Deklarowanym celem tego rozwiązania jest przetestowanie w okresie dwuletnim wpływu braku opłat planistycznych na budżety gmin i dostępność gruntów.

2. Nowe wymagania dotyczące treści odwołań od decyzji lub zażaleń na postanowienia wydawane w postępowaniach budowlanych

Kolejny proponowany przepis dotyczy zmiany Prawa budowlanego. Obecnie w postępowaniach administracyjnych prowadzonych na podstawie p.b. w zakresie wymaganej treści składanych środków zaskarżenia (odwołań i zażaleń) od decyzji (np. o wydaniu pozwolenia na budowę) i postanowień obowiązują ogólne zasady ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego („k.p.a.”), określone w art. 128 k.p.a., zgodnie z którymi powyższe środki nie wymagają szczegółowego uzasadnienia i wystarczy, jeżeli z ich treści wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanego orzeczenia. Projekt wprowadza nową zasadę, że takie odwołania lub zażalenia muszą zawierać konkretne zarzuty dotyczące zaskarżonej decyzji lub postanowienia, zakres żądania skarżącego (np. uchylenie lub określona zmiana decyzji) oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie. W przypadku złożenia środka zaskarżenia nie spełniającego tych wymagań organ powinien wezwać skarżącego do usunięcia braków w terminie 14 dni od dnia złożenia odwołania lub zażalenia, a w razie ich nieuzupełnienia w terminie pozostawić odwołanie lub zażalenie bez rozpoznania. Jest to rozwiązanie analogiczne do funkcjonującego od początku w u.p.z.p. w odniesieniu do odwołań od decyzji lokalizacyjnych oraz decyzji o warunkach zabudowy (art. 53 ust. 6 u.p.z.p.), które należy ocenić pozytywnie. Nowe zasady mają mieć zastosowanie tylko do spraw odwołań i zażaleń wniesionych po dniu wejścia w życie nowej ustawy.

3. Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych oraz zmian planów miejscowych

Zintegrowane plany inwestycyjne („ZPI”) stanowią szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzoną przez ustawę nowelizującą UPZP, która stanowi niejako rozszerzoną co do możliwości zastosowania wersję uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na gruncie Lex Deweloper. Celem projektu jest usprawnienie sporządzania i uchwalania ZPI. Pierwsza proponowana zmiana polega na uzupełnieniu zawartego w UPZP katalogu „inwestycji uzupełniających”, które mają realizować inwestorzy w ramach wykonywania ZPI, a które dotychczas miały zawsze służyć obsłudze inwestycji głównych realizowanych na podstawie ZPI, o nową ogólnie sformułowaną kategorię „innych inwestycji służących wykonywaniu zadań własnych gminy”, co potencjalnie ma zwiększyć dostępny zakres takich inwestycji, a tym samym możliwość stosowania formuły ZPI do nowych przedsięwzięć. Po drugie, projekt przewiduje rezygnację z obowiązku podejmowania przez radę gminy uchwały o rozpoczęcie prac nad ZPI, przy czym oczywiście nadal rada gminy będzie podejmować finalną uchwałę o przyjęciu ZPI. Po trzecie, zgodnie z projektem nie będzie konieczności sporządzenia na wstępnym etapie kompletnego projektu umowy urbanistycznej, będą sporządzane oraz poddawane konsultacjom społecznym jedynie założenia do tej umowy obejmujące w szczególności zakres zobowiązań gminy i inwestora, a pełna umowa uwzględniająca powyższe założenia będzie powstawać dopiero na końcu procedury. Jednocześnie, projekt przewiduje możliwość ustalenia przez radę danej gminy w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, ogólnych wytycznych dotyczących umów urbanistycznych obejmujących m.in. zasady określania zakresu zobowiązań inwestora. Inny proponowany, przepis, który jak się wydaje ma dotyczyć nie tylko takich wytycznych, ale każdej umowy urbanistycznej, przewiduje, że zakres zobowiązań inwestora w umowie urbanistycznej należy określać racjonalnie oraz proporcjonalnie do wielkości inwestycji, wyrażonej charakterystycznymi parametrami, w szczególności powierzchnią użytkową albo mocą zainstalowaną, kierując się zasadą równego traktowania inwestorów w odniesieniu do porównywalnych inwestycji, z zastrzeżeniem możliwości różnicowania świadczeń w przypadku różnic w dostępie terenu inwestycji do infrastruktury technicznej i społecznej. Wreszcie, kolejna zmiana dotyczy wprowadzenia maksymalnego dwumiesięcznego dla rady gminy na podjęcie uchwały w sprawie ZPI liczonego od dnia przedstawienia jej projektu ZPI oraz dwumiesięcznych terminów dla wojewódzkich sądów administracyjnych oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego na rozpatrywanie skarg oraz skarg kasacyjnych dotyczących uchwał w przedmiocie ZPI. Nowe zasady dotyczące ZPI nie będą mieć zastosowania do spraw o sporządzenie ZPI wszczętych na podstawie wniosku złożonego przed wejście w życie nowej ustawy. Ponadto, projekt przewiduje możliwość zastosowania uproszczonej procedury zmiany planu miejscowego dla umożliwienia dokonania nadbudów istniejących budynków niższych niż 30 m w zakresie wykonania jednej dodatkowej kondygnacji, jednakże z zachowaniem dotychczasowego limitu 10% wartości obowiązujących parametrów i wskaźników.

4. Zmiany wymagań inwestycyjnych i procedury w Lex Deweloper

W projekcie zaproponowano kilka bardzo istotnych zmian do ustawy Lex Deweloper, która zgodnie z Nowelą UPZP ma jeszcze obowiązać ponad rok. Najważniejszą zmianą, o którą od dawna zabiegali deweloperzy, jest usunięcie minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej lokalizowanej w trybie Lex Deweloper na poziomie co najmniej 1,5-krotności liczby projektowanych mieszkań. Zamiast narzucenia sztywnego współczynnika ustawowego, stawia się teraz na elastyczne regulowanie tego parametru przez same gminy, zarówno w uchwałach o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych podejmowanych w trybie Lex Deweloper, jak też w lokalnych standardach urbanistycznych, co umożliwi dostosowanie wymaganej liczby miejsc postojowych do lokalnych uwarunkowań inwestycji w danej miejscowości.

Podobny charakter ma inna zmiana polegająca na wyeliminowaniu wymogu zachowania minimalnego 5% udziału powierzchni przeznaczonej na działalność handlową i usługową w ramach każdej inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie Lex Deweloper, przy utrzymaniu maksymalnego dopuszczalnego progu udziału powierzchni handlowej i usługowej na poziomie 20% powierzchni użytkowej projektowanych mieszkań. Trzecia zmiana dotycząca wymagań dla inwestycji realizowanych w systemie Lex Deweloper dotyczyć ma usunięcia obowiązku realizowania przez deweloperów urządzonych ogólnodostępnych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie (biologicznie czynnym) danej inwestycji mieszkaniowej w przypadku, gdy dla takiej inwestycji spełnione są już wymagane tą ustawą standardy w zakresie dostępności takiej infrastruktury społecznej dzięki istnieniu takich terenów w najbliższym sąsiedztwie inwestycji mieszkaniowej.

Projekt przewiduje też usprawnienia proceduralne w Lex Deweloper. Proponuje się możliwość obowiązkowego zawieszenia 60 dniowego terminu dla rady gminy do ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub odmowy takiego ustalenia, na wniosek inwestora w tym przedmiocie i na okres wskazany w takim wniosku, ale nie dłuższy niż 60 dni. Inwestor może być zainteresowany takim zawieszeniem terminów na przykład w razie konieczności dokonania istotnych modyfikacji wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z czym wiązać się będzie dokonania dodatkowych czynności, aby uzyskać czas na przygotowanie takich modyfikacji wniosku. Jednakże, zgodnie z projektem, jeżeli w okresie 60 dni od daty zawieszenia inwestor nie zwróci się o podjęcie postępowania, wówczas jego wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji uważać się będzie za wycofany, a zatem nie będzie już można  jego podstawie ustalić lokalizacji inwestycji. W obecnym brzmieniu Lex Deweloper, w razie modyfikacji wniosku przez inwestora, potrzebne jest ponowienie wszystkich dotychczas uzyskanych opinii i uzgodnień, co istotnie przedłuża całą procedurę. Aby tego uniknąć projekt przewiduje, że w razie dokonania takiej modyfikacji wniosku, opinie i uzgodnienia będą ponawiane tylko w niezbędnym zakresie. Kolejna propozycja zmiany dotyczy usunięcia konieczności podjęcia przez radę gminy dodatkowej uchwały umożliwiającej podpisanie przez wójta porozumienia z inwestorem określającego sposób realizacji inwestycji towarzyszącej. Zgodnie z projektem podpisanie takiego porozumienia przez zarząd gminy nie będzie już wymagać uprzedniej uchwały rady gminy, a zarząd będzie przedstawiać radzie podpisane porozumienie dopiero wraz z projektem uchwały o ustaleniu inwestycji mieszkaniowej. Proponowane jest zarazem wyraźne zapisane w ustawie, że skutki prawne takiego porozumienia powstają dopiero z dniem wejścia w życie uchwały o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej. W istocie przepis ten stanowić będzie usankcjonowanie obecnej praktyki podpisywania takich porozumień pod warunkiem zawieszającym podjęcia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Jednocześnie proponuje się wyraźnie zapisać, że w razie zawarcia takiego porozumienia, będzie ono w sposób wyłączny regulować kwestie lokalizacji i realizacji danej inwestycji towarzyszącej i wyłączać w tym zakresie lokalne standardy urbanistyczne oraz standardy z art. 17 Lex Deweloper. Zgodnie z projektem zmienione przepisy nie będą się stosować do spraw w trybie Lex Deweloper wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy.

Należy stwierdzić, że wszystkie opisane wyżej projekty ustaw idą w dobrym kierunku i w razie ich przyjęcia mają szanse wywarcia istotnego pozytywnego wpływu na inwestycje realizowane w kraju. W drugiej części artykułu za miesiąc zostaną omówione proponowane w projekcie Ustawy o Dostępności nowe rozwiązania dotyczące m.in. nieruchomości rolnych oraz prawa użytkowania wieczystego.