Publikacje

Zgodnie z Ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: „Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.”1

Nabycie nieruchomości rozumiane jest przy tym, jako nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. 2
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. O nieważności takiej transakcji orzeka sąd, także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 3

W zakres pojęcia „cudzoziemca”, dla potrzeb powyżej ustawy, wchodzi:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa,
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osoby fizycznej nieposiadającej obywatelstwa polskiego lub osoby prawnej mającej siedzibę za granicą, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez:
  • osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, lub
  • osobę prawną granicą, lub
  • nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osoby fizycznej nieposiadającej obywatelstwa polskiego lub osoby prawnej mającej siedzibę za granicą, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. 4

Należy zauważyć, że ustawa przewiduje szereg wyłączeń z wymogu uzyskania zezwolenia, w tym ściśle podmiotowych, m.in. stanowi, że nie wymaga zezwolenia:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; 5
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego obywatelem lub przedsiębiorcą
  państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji
  Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej lub nabycia drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do UE6.
  Od wspomnianego ograniczenia czasowego ustawa przewiduje jednak wyjątki. 7

Wymienionych w ustawie zwolnień nie stosuje się jednak do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. 8

Pobyt stały

W powyższym kontekście należy zauważyć, że nie ma w polskim prawie legalnej definicji stałego pobytu. Można również dodać, że udzielenie go „jest wynikiem stwierdzenia związków z Polską i ma daleko idące skutki dla sytuacji prawnej cudzoziemca, gdyż pod wieloma względami zrównuje go z obywatelami polskimi.”9 Posiadanie stałego pobytu jest
również okolicznością potwierdzającą więzi cudzoziemca z Polską w przypadku ubiegania się przez niego o zezwolenie na nabycie nieruchomości. 10

Bezpośrednio z postanowień Ustawy o cudzoziemcach wynika, że pobyt stały może być przyznany wyłącznie na wniosek cudzoziemca na czas nieoznaczony. 11
Zezwolenie ma formę decyzji administracyjnej. 12
Decyzja ta może być jednak, we wskazanych w ustawie przypadkach, cofnięta.13
Z tej racji, że Ustawa o cudzoziemcach nie określa terminu, w jakim miałaby być wydana decyzja cofająca zezwolenie na stały pobyt, wydaje się, że zastosowanie ma w tym przypadku art. 156 k.p.a., tj. cofnięcie (stwierdzenie nieważności) może nastąpić w ciągu 10 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji. Przyjąć zatem należy, że stały pobyt cudzoziemca pozostaje w zawieszeniu przez 10 lat.

W Ustawie o cudzoziemcach wymieniono kategorie osób o określonych cechach, którym udziela się zezwolenia na pobyt stały. Z szansą na pozytywne rozpatrzenie może zatem złożyć
wniosek o zezwolenie cudzoziemiec, który:

• jest dzieckiem cudzoziemca, któremu udzielono zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE pozostającym pod jego władzą rodzicielską: 
  • urodzonym po udzieleniu temu cudzoziemcowi zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE14, lub
  • urodzonym w okresie ważności zezwolenia na pobyt czasowy udzielonego temu cudzoziemcowi lub w okresie pobytu tego cudzoziemca w Polsce na podstawie zgody na pobyt ze względów humanitarnych lub zgody na pobyt tolerowany albo w związku z nadaniem mu statusu uchodźcy lub udzieleniem ochrony uzupełniającej 15, lub
• jest dzieckiem obywatela pozostającym pod jego rodzicielską 16, lub
• jest osobą o polskim pochodzeniu i zamierza osiedlić się w Polsce na stałe 17, lub
• pozostaje w uznawanym przez polskie prawo związku małżeńskim z obywatelem polskim i pozostawał w tym związku małżeńskim przez co najmniej 3 lata przed dniem, w którym złożył wniosek o udzielenie mu zezwolenia na pobyt stały, i bezpośrednio przed złożeniem tego wniosku przebywał w Polsce nieprzerwanie przez okres nie krótszy niż 2 lata na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy udzielonego w związku z pozostawaniem w związku małżeńskim z tym obywatelem polskim lub w  związku z uzyskaniem statusu uchodźcy, ochrony uzupełniającej lub zgody na pobyt ze względów humanitarnych18, lub
• jest ofiarą handlu ludźmi w rozumieniu art. 115 § 22 k.k., i
• • przebywał/a w Polsce bezpośrednio przed złożeniem wniosku o udzielenie mu/jej zezwolenia na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 1 rok na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi,
  • współpracował/a z organami ścigania w postępowaniu karnym w sprawie o przestępstwo handlu ludźmi (art. 189a § 1 k.k.),
• bezpośrednio przed złożeniem wniosku o udzielenie zezwolenia na pobyt stały przebywał/a w Polsce nieprzerwanie przez okres nie krótszy niż:
  • 5 lat w związku z nadaniem mu/jej statusu uchodźcy, udzieleniem ochrony uzupełniającej lub na podstawie zgody na pobyt ze względów humanitarnych 20, lub
  • 10 lat na podstawie zgody na pobyt tolerowany, lub
  • 4 lata na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy i pracę udzielonego ze względu na wykonywanie pracy w zawodzie pożądanym dla polskiej gospodarki i posiada źródło stabilnego i regularnego dochodu wystarczającego na pokrycie kosztów utrzymania siebie i członków rodziny pozostających na jego/jej utrzymaniu 21, lub
• udzielono mu/ jej w Polsce azylu , lub
• posiada ważną Kartę Polaka i zamierza osiedlić się w Polsce na stałe. 23

Zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej

Ustawa o cudzoziemcach z 2013 r. stanowi, że zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE udziela się cudzoziemcowi na czas nieoznaczony, na jego wniosek, jeżeli przebywa w Polsce legalnie i nieprzerwanie co najmniej przez 5 lat bezpośrednio przed złożeniem wniosku.

Cudzoziemiec musi dodatkowo jednocześnie spełniać łącznie następujące warunki:

• posiadać źródło stabilnego i regularnego dochodu wystarczającego na pokrycie kosztów utrzymania siebie i członków rodziny pozostających na jego utrzymaniu,
• posiadać ubezpieczenie zdrowotne w rozumieniu Ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych lub potwierdzenie pokrycia przez ubezpieczyciela kosztów leczenia w Polsce,
• znać język polski, przy czym znajomość ta ma być udokumentowana. 24. 
  
  

1. Art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U.2016.1061) / Article 1 sec. 1 of the Act of March 24, 1920 on the acquisition of real estate by foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2016 item 1061)
   2. Art. 1 ust. 4 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit./ Article 1 sec. 4 of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   3. Art. 6 ust. 1 i ust. 2 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 6 sec. 1 and 2 of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   4. Art. 1 ust. 2 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 1 sec. 2 of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   5. Art. 8 ust. 1 pkt 2) i pkt 3) Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 8 sec. 1 points 2) and 3) of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   6. Art. 8 ust. 2 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 8 sec. 2 of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   7. Art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 8 sec. 2a of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   8.  Art. 8 ust. 3 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 8 sec. 3 of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   9. Prawo o cudzoziemcach. Komentarz, red. J. Chlebny, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2006, s. 150. Cytowany pogląd odnosił się do „zezwolenia na osiedlenie się” uregulowanego w ustawie – Prawo o cudzoziemcach z 2003 r., odpowiadającemu aktualnemu „pobytowi
   stałemu”. / Law on foreigners. Commentary, ed. J. Chlebny, C.H. Beck Publishing House, Warsaw 2006, p. 150. The quoted view referred to the 'permit to settle’ regulated in the Act – Law on foreigners, of 2003, corresponding to the current 'permanent residence’.
   10. Art. 1a ust. 2 pkt 3) lit b) Ustawy z dnia 24 marca 1920 r., op. cit. / Article 1a sec. 2 point 3) letter b) of the Act of March 24, 1920, op. cit.
   11. Art. 195 ust. 1 Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   12. Art. 201 ust. 1 Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 201 sec. 1 of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   13. Art. 199 i art. 201 ust. 2 i ust. 3 Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 199 and Article 201 sec. 2 and 3 of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   14. Art. 195 ust. 1 pkt 1) lit a) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 1) letter a) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   15. Art. 195 ust. 1 pkt 1) lit b) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 1) letter b) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   16. Art. 195 ust. 1 pkt 2) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 2) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   17. Art. 195 ust. 1 pkt 3) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 3) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   18. Art. 195 ust. 1 pkt 4) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 4) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   19. Art. 195 ust. 1 pkt 5) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 5) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   20. Art. 195 ust. 1 pkt 6) lit. a) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 6) letter a) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   21. Art. 195 ust. 1 pkt 6) lit. c) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 6) letter c) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   22. Art. 195 ust. 1 pkt 8) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 8) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   23. Art. 195 ust. 1 pkt 9) Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 195 sec. 1 point 9) of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)
   24. Art. 211 ust. 1 Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (t.j. Dz.U.2020.35) / Article 211 sec. 1 of the Act of December 12, 2013 on foreigners (consolidated text, Journal of Laws of 2020, item 35)