Dokonując w 2003 roku nowelizacji ustawy z dnia 7
lipca 1994 roku – Prawo budowlane (tekst jednolity
Dz. U. 2010, Nr 243, poz. 1623) ustawodawca
umożliwił odstąpienie od obowiązku orzekania
nakazu
bezwarunkowej
rozbiórki
obiektu
budowlanego,
który
został
samowolnie
wybudowany. Wyżej wymieniona nowelizacja wprowadziła procedurę legalizacyjną pozwalającą
zalegalizować samowolę budowlaną w przypadku,
gdy obiekt spełnia określone w ustawie warunki.
Samowola budowlana oznacza budowę obiektu
budowlanego bez wymaganego pozwolenia na
budowę albo zgłoszenia budowy, jak również
budowę pomimo wniesienia sprzeciwu przez
właściwy organ administracji architektoniczno-
budowlanej.
Postępowanie administracyjne w sprawie samowoli
budowlanych określone zostało w art. 48-49 i 49b
Prawa budowlanego. Warto w tym miejscu wyjaśnić,
iż przedmiotowe przepisy stosowane są tylko i
wyłącznie do robót budowlanych polegających na
budowie obiektu budowlanego. Zgodnie z definicją
zawartą w Prawie budowlanym, jako budowę
traktuje się również odbudowę, rozbudowę,
nadbudowę obiektu budowlanego.
W art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego określono
podstawowe warunki, jakie musi spełniać obiekt
samowolnie wybudowany, aby postępowanie
legalizacyjne mogło zostać wszczęte. Po pierwsze,
obiekt musi być zgodny z przepisami o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, tj. z ustaleniami
obowiązującego
miejscowego
planu
zagospodarowania przestrzennego albo z ustaleniami
ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu. Po drugie, budowa nie
może naruszać innych przepisów, w tym techniczno
– budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym
doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części
do stanu zgodnego z prawem. Jeśli budowa spełnia
oba powyższe warunki, właściwy organ wstrzymuje
postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. W
przypadku, gdy chociaż jeden warunek nie jest
spełniony, właściwy organ nie może wszcząć
postępowania legalizacyjnego i jest zobowiązany
nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej.
Powyższe postanowienie rozpoczyna procedurę
legalizacyjną, nakładając jednocześnie na inwestora
obowiązek przedstawienia, w określonym terminie
zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta o zgodności budowy z ustaleniami
obowiązującego
miejscowego
planu
zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu oraz obowiązek przedstawienia określonych
dokumentów, m.in. czterech egzemplarzy projektu
budowlanego wraz z opiniami, pozwoleniami i
innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi. Niedotrzymanie terminu skutkuje
wydaniem nakazu rozbiórki samowoli, zgodnie z art. 48 ust. 4 Prawa budowlanego.
Na tym etapie procedury legalizacyjnej właściwy
organ sprawdza kompletność przedstawionej
dokumentacji, bada czy projekt budowlany został
wykonany przez osobę posiadającą odpowiednie
uprawnienia
budowlane
oraz
czy
projekt
zagospodarowania działki jest zgodny z zapisami
obowiązującego
miejscowego
planu
zagospodarowania przestrzennego (albo ostatecznej
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu).
Spełnienie wszystkich wymagań oznacza, że organ
nadzoru budowlanego może w drodze postanowienia
ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej. Sposób jej
ustalenia został szczegółowo określony w art. 49 ust.
2 oraz w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego. Opłata
legalizacyjna
jest
nieodłącznym
elementem
postępowania legalizacyjnego, dlatego też organ
nadzoru budowlanego nie może odstąpić od jej
wymierzenia. Nie może również rozłożyć jej na raty
(taką kompetencję posiada jedynie właściwy
wojewoda) lub redukować ze względu np. na trudną
sytuację finansową podmiotu odpowiedzialnego za
samowolę budowlaną, ponieważ takie działania
doprowadzałyby do pomniejszania dochodów
budżetu państwa. Nieziszczenie opłaty legalizacyjnej
lub jej nieterminowe uiszczenie skutkuje, podobnie
jak w przypadku niespełnienia warunków
określonych w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego lub
braku wymaganej dokumentacji, wydaniem nakazu
rozbiórki samowoli budowlanej. Dopiero po
odpowiednim uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ
nadzoru
budowlanego
wydaje
decyzję
o
zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu
na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu
budowlanego (w przypadku, gdy budowa została
skończona).
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że obok procedury
legalizacyjnej Prawo budowlane przewiduje również
procedurę naprawczą określoną w art. 50-51. Odnosi
się ona do innych przypadków robót budowlanych,
które zostały wykonane bez wymaganego przepisami
ustawy pozwolenia na budowę albo zgłoszenia,
tudzież pomimo wniesienia sprzeciwu przez
odpowiedni organ. Wspomniane przepisy będą miały
także zastosowanie m.in. w przypadkach, w których
budowa obiektu budowlanego została rozpoczęta na
podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
budowę, która to decyzja następnie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Nie jest to
przykład samowoli budowlanej (tej z art. 48 Prawa
budowlanego), ponieważ wyeliminowanie z obrotu
prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę nie
powoduje, że budowa staje się nielegalna od samego
początku (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Olsztynie z dnia 11 sierpnia
2009 roku, II SA/Ol 587/09).
Zwrócić należy uwagę, iż opisana powyżej
procedura odnosi się do samowoli budowlanych
dokonanych po nowelizacji Prawa budowlanego z
2003 roku. Wcześniejsze przypadki powinny być
oceniane według przepisów obowiązujących przez
2003 rokiem.
MILLER, CANFIELD,
W. BABICKI, A. CHEŁCHOWSKI I WSPÓLNICY SP.K.
ul. Batorego 28-32
81-366 Gdynia
Tel. +48 58 782-0050
Fax +48 58 782-0060
gdynia@pl.millercanfield.com
ul. Nowogrodzka 11
00-513 Warszawa
Tel. +48 22 447-4300
Fax +48 22 447-4301
warszawa@pl.millercanfield.com
ul. Skarbowców 23a
53-125 Wrocław
Tel. +48 71 780-3100
Fax +48 71 780-3101
wroclaw@pl.millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield. Ma ona na celu jedynie
przedstawienie streszczenia niektórych wydarzeń prawnych z wybranych dziedzin prawa. Z tego powodu informacje zawarte w niniejszej
publikacji nie powinny stanowić podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą też
być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z
usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.