Dokonując w 2003 roku nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 243, poz. 1623) ustawodawca umożliwił odstąpienie od obowiązku orzekania nakazu bezwarunkowej rozbiórki obiektu budowlanego, który został samowolnie wybudowany. Wyżej wymieniona nowelizacja wprowadziła procedurę legalizacyjną pozwalającą zalegalizować samowolę budowlaną w przypadku, gdy obiekt spełnia określone w ustawie warunki.
Samowola budowlana oznacza budowę obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy, jak również budowę pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno- budowlanej.
Postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanych określone zostało w art. 48-49 i 49b Prawa budowlanego. Warto w tym miejscu wyjaśnić, iż przedmiotowe przepisy stosowane są tylko i wyłącznie do robót budowlanych polegających na budowie obiektu budowlanego. Zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym, jako budowę traktuje się również odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
W art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego określono podstawowe warunki, jakie musi spełniać obiekt samowolnie wybudowany, aby postępowanie legalizacyjne mogło zostać wszczęte. Po pierwsze, obiekt musi być zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po drugie, budowa nie może naruszać innych przepisów, w tym techniczno – budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Jeśli budowa spełnia oba powyższe warunki, właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. W przypadku, gdy chociaż jeden warunek nie jest spełniony, właściwy organ nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego i jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej.
Powyższe postanowienie rozpoczyna procedurę legalizacyjną, nakładając jednocześnie na inwestora obowiązek przedstawienia, w określonym terminie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz obowiązek przedstawienia określonych dokumentów, m.in. czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi. Niedotrzymanie terminu skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki samowoli, zgodnie z art. 48 ust. 4 Prawa budowlanego.
Na tym etapie procedury legalizacyjnej właściwy organ sprawdza kompletność przedstawionej dokumentacji, bada czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane oraz czy projekt zagospodarowania działki jest zgodny z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
Spełnienie wszystkich wymagań oznacza, że organ nadzoru budowlanego może w drodze postanowienia ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej. Sposób jej ustalenia został szczegółowo określony w art. 49 ust. 2 oraz w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego. Opłata legalizacyjna jest nieodłącznym elementem postępowania legalizacyjnego, dlatego też organ nadzoru budowlanego nie może odstąpić od jej wymierzenia. Nie może również rozłożyć jej na raty (taką kompetencję posiada jedynie właściwy wojewoda) lub redukować ze względu np. na trudną sytuację finansową podmiotu odpowiedzialnego za samowolę budowlaną, ponieważ takie działania doprowadzałyby do pomniejszania dochodów budżetu państwa. Nieziszczenie opłaty legalizacyjnej lub jej nieterminowe uiszczenie skutkuje, podobnie jak w przypadku niespełnienia warunków określonych w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego lub braku wymaganej dokumentacji, wydaniem nakazu rozbiórki samowoli budowlanej. Dopiero po odpowiednim uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego (w przypadku, gdy budowa została skończona).
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że obok procedury legalizacyjnej Prawo budowlane przewiduje również procedurę naprawczą określoną w art. 50-51. Odnosi się ona do innych przypadków robót budowlanych, które zostały wykonane bez wymaganego przepisami ustawy pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, tudzież pomimo wniesienia sprzeciwu przez odpowiedni organ. Wspomniane przepisy będą miały także zastosowanie m.in. w przypadkach, w których budowa obiektu budowlanego została rozpoczęta na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która to decyzja następnie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Nie jest to przykład samowoli budowlanej (tej z art. 48 Prawa budowlanego), ponieważ wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę nie powoduje, że budowa staje się nielegalna od samego początku (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 11 sierpnia 2009 roku, II SA/Ol 587/09).
Zwrócić należy uwagę, iż opisana powyżej procedura odnosi się do samowoli budowlanych dokonanych po nowelizacji Prawa budowlanego z 2003 roku. Wcześniejsze przypadki powinny być oceniane według przepisów obowiązujących przez 2003 rokiem.