Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu – regulacje
umów najmu w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach
związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19,
innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
W związku z epidemią COVID-19, która dramatycznie wpłynęła na działalność centrów
handlowych, ustawodawca przygotował rozwiązania, których celem jest ograniczenie
negatywnych skutków gospodarczych spowodowanych epidemią a odczuwanych
przez najemców powierzchni komercyjnych w centrach handlowych. Jedną z regulacji
przyjętych w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych
z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych
oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych jest art. 15ze, który bezpośrednio ingeruje w
umowy najmu powodując, że „W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności
w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi
przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej
podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Nie oznacza to jednak definitywnego wygaśnięcia umowy najmy – ustawodawca
zobowiązuje najemców, którzy byli zmuszeni zawiesić działalność w związku z objęciem
ich zakazem handlu, do złożenia wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty
woli o przedłużeniu obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres
obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Najemca ma na to trzy miesiące
od czasu wygaśnięcia zakazu prowadzenia działalności gospodarczej. Chociaż ustawa nakłada na wynajmującego obowiązek złożenia oferty to nie zastrzega, że oferta musi
zostać zaakceptowana przez drugą stronę w związku z czym możliwe jest kilka scenariuszy
– nie zawsze musi dojść do przedłużenia umowy, wynajmujący może na przykład ofertę
odrzucić lub skierować do najemcy kontrofertę, która może zostać odrzucona.
”Obowiązek złożenia oferty po stronie najemcy pojawia się z chwilą zniesienia
zakazu działalności – w związku ze stopniowym wprowadzaniem oraz wygaszaniem
ograniczeń każdą ze spraw należy rozpatrywać indywidualnie – obecnie ograniczenia
funkcjonowania określonych instytucji lub zakładów pracy, czasowe ograniczenie
określonych zakresów działalności przedsiębiorców oraz obowiązek wykonania
określonych zabiegów sanitarnych określone są w rozporządzeniu Rady Ministrów
z dnia 31 marca 2020 r.
Ustawodawca, jako cel omawianej regulacji – świadczy o tym projekt ustawy – założył
odciążenie najemców poprzez zniesienie obowiązku płacenia czynszu w czasie
obowiązywania zakazu jednak redakcja przedmiotowej regulacji: „wygasają wzajemne
zobowiązania stron umowy najmu” rodzi pytania o prawa i obowiązku wynajmującego.
Zgodnie z art. 659. § 1. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 kodeks cywilny „Przez umowę
najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas
oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
umówiony czynsz.” Pojawia się w związku z cytowanym przepisem pytanie o obowiązki
wynajmującego w kontekście np. zapewnienia wynajmującemu dostępu do lokalu czy
dostarczania mediów.
Pomimo wprowadzenia do ustawy regulacji wygaszającej, w szczególnych przypadkach,
umowy najmu to ustawodawca w tym samym artykule zastrzega, że omawiany przepis
nie uchybia przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym
stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia
prawne swobody działalności gospodarczej. Oznacza to, że pomimo nowych narzędzi
ustawodawca nie ogranicza możliwości korzystania lub powoływania się na takie
instytucje prawa cywilnego jak klauzula rebus sic stantibus czy następcza niemożliwość
świadczenia. Wynajmujący może więc nie złożyć oświadczenia o przedłużeniu umowy
i dochodzić obniżenia czynszu na innej podstawie niż art. 15ze „tarczy”.
Kogo dotyczy regulacja?
Omawiane rozwiązanie kierowane jest do najemców powierzchni handlowych
w centrach handlowych, zgodnie z ust. 1 art. 15ze. rzeczonej ustawy, dodatkową
przesłanką, która musi zostać spełniona jest niemożność prowadzenia działalności
gospodarczej w związku z zakazem prowadzenia takiej działalności. Nie jest to jednak
jedynym sposobem dochodzenia obniżenia czynszu – sytuację każdego najemcy jak i
wynajmującego należy analizować indywidualnie pod kontem doboru najwłaściwszych
instrumentów prawnych służących zabezpieczeniu interesów stron umowy w czasie
epidemii. Należy pamiętać, że wybór innego sposobu dochodzenia roszczeń może
wiązać się z koniecznością prowadzenia postępowania sądowego albo arbitrażowego
a jego wynik oraz czas uzyskania rozstrzygnięcia nie są pewne.