KOLEJNY ETAP LIKWIDACJI UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, 25 kwietnia 2023

5 kwietnia do Sejmu wpłynął rządowy projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Projekt przewiduje m.in. prawo nabycia własności nieruchomości gruntowej, wykorzystywanej na cele inne niż mieszkaniowe, przez jej użytkownika wieczystego.

Projekt jest kolejnym etapem zmian w ustawodawstwie, które mają doprowadzić do wyeliminowania użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Uprzednio przyjęto ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która dokonała z mocy prawa przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Tym razem zmiany mają dotyczyć gruntów o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe oraz objąć swoim zasięgiem szerszy zakres podmiotów, w tym przedsiębiorców.

Roszczenie o nabycie gruntu

W przeciwieństwie do poprzedniej ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., użytkowanie wieczyste gruntów innych niż przeznaczone na cele mieszkaniowe nie zostanie przekształcone w prawo własności z mocy ustawy. Likwidacja prawa użytkowania wieczystego ma nastąpić w drodze sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych. Nowelizacja przyjmuje, że użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Użytkownikowi wieczystemu będzie więc przysługiwało roszczenie o nabycie nieruchomości, z którego może skorzystać wedle własnej decyzji. Istotne, że skorzystanie z roszczenia zostanie ograniczone w czasie do 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Organ nie może sprzeciwić się żądaniu i będzie zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży.

Żądanie sprzedaży nie przysługuje, m.in.:

• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich;
• w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Umowa sprzedaży nieruchomości nie zostanie zawarta, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Cena sprzedaży

Nabycie nieruchomości ma nastąpić za cenę, której zasady wyliczenia zostały określone odrębnie dla nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

W odniesieniu do pierwszej kategorii nieruchomości, cena ma być ustalana jako 20-krotność (w przypadku zapłaty ceny jednorazowo) albo 25-krotność (w przypadku rozłożenia ceny na raty) kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, warunki sprzedaży określą samodzielnie rady albo sejmiki w drodze uchwały albo zobowiążą do indywidualnego określania tych warunków organ wykonawczy. Cena nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego nie może być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej. Rady i sejmiki zobowiązane będą do podjęcia uchwał w terminie 4 miesięcy od wejścia w życie nowelizacji, a jeśli nie zdołają tego dokonać we wskazanym czasie, dla określenia ceny nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego stosowane będą reguły właściwe dla nieruchomości Skarbu Państwa.

Sprzedaż a pomoc publiczna

Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych będzie następowała z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, które stosuje się w odniesieniu do przedsiębiorców. Użytkownicy wieczyści będący przedsiębiorcami powinni poprzedzić podjęcie decyzji o nabyciu nieruchomości analizą wskazującą czy nabycie to nastąpi w reżimie przepisów o pomocy publicznej czy też poza nim. Nie chcąc narażać się na konsekwencje związane z przekroczeniem dozwolonych limitów pomocy publicznej, przedsiębiorca powinien uwzględnić w szczególności czynniki takie jak cena sprzedaży oraz wartość nieruchomości, a ponadto kwoty dotychczas wykorzystane ze środków publicznych.

Zmiana ustawy ma wejść w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia. Projekt skierowano do pierwszego czytania w komisjach sejmowych.

Anna Czajkowska
radca prawny
T: +48 22 447 43 00
E: czajkowska@millercanfield.com

Anna Czajkowska | Radca prawny | T: 48 22 447 43 00 | E: czajkowska@millercanfield.com

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.