Ustawa z dnia 20 maja 2021 r o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2021 poz.
1177), zwana potocznie „nową ustawą deweloperską”, wejdzie w życie 1 lipca 2022 r..
Oznacza to w praktyce, że wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po 1 lipca
2022 r., będą musiały zostać zrealizowane zgodnie z nową ustawą. Nie dotyczy to jednak
inwestycji, których budowę rozpoczęto przed wejściem w życie omawianych regulacji.
Te mogą być realizowane według obecnych przepisów w ciągu najbliższych dwóch lat.
Zależność kształtuje się więc następująco: jeżeli deweloper sprzeda choć jeden lokal przed
1 lipca 2022 r., to będzie miał czas na dokończenie inwestycji według starych przepisów do
30 czerwca 2024 r. Natomiast każda inwestycja rozpoczęta po 1 lipca 2022 r. będzie musiała
zostać zrealizowana według nowych przepisów.
Nie jest zaskoczeniem, że wprowadzane zmiany w największym stopniu dotkną właśnie
deweloperów oraz banki. Mogą mieć bowiem istotny wpływ na przebieg procesu
inwestycyjnego.
Mimo, iż celem wprowadzenia do systemu prawnego nowej ustawy deweloperskiej
niewątpliwie jest szeroko pojęte dobro nabywców lokali mieszkalnych, głównie
w postaci zwiększenia zakresu ich ochrony, to nie można zapomnieć, że z dużym
prawdopodobieństwem spowoduje to wzrost cen mieszkań, a w wielu przypadkach
także skomplikuje cały proces zakupu. Konsumenci na rynku mieszkań muszą się więc
przygotować na dwojakie konsekwencje wspomnianych działań ustawodawczych. Ich
pozycja w stosunku umownym z deweloperem z pewnością się umocni, ale z perspektywy
czysto ekonomicznej będzie to niosło za sobą negatywne skutki. Nawet tak prozaiczne,
jak wydłużenie się okresu zbierania funduszy na mieszkanie. Wzrosną koszty kredytu,
ponieważ – jak wspomniano wyżej – banki zostaną obciążone nowymi obowiązkami.
Będą one odpowiedzialne zarówno za analizę dokumentów przedstawionych przez
dewelopera, jak i za właściwe rozliczenie inwestycji oraz wypłatę środków dla deweloperów.
Skutkiem wprowadzenia tej regulacji może być zatem wzrost kosztów udziału banku
w realizacji inwestycji. W efekcie, z pewnością wzrośnie bezpieczeństwo środków
wpłacanych przez nabywców, ale także wydłuży się czas i wzrośnie koszt obsługi procedur
inwestycyjnych. Nowe obowiązki banków związane z wypłatą środków z Mieszkaniowych
Rachunków Powierniczych obejmą natomiast działania w zakresie kontroli zakończenia
każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed
wypłatą środków pieniężnych na rzecz dewelopera. Kontrola ta prowadzona jest na koszt
dewelopera i jest kolejnym czynnikiem, który z dużym prawdopodobieństwem wpłynie na
podwyższenie kosztów kupna mieszkania.
Poza tym, w debacie publicznej coraz częściej można usłyszeć głosy wątpliwości,
czy przepisy przejściowe (art. 76 nowej ustawy deweloperskiej, który przewiduje, że
w niektórych przypadkach deweloperzy po 01.07.2022 r. nadal będą stosować przepisy
„starej” ustawy), o których mowa w artykułach w poprzednich wydaniach PMR Construction
Insight: Poland, nie są zbyt skomplikowane i czy z całą pewnością dla deweloperów jasne
będzie, do których z zawartych przez nich umów deweloperskich trzeba będzie stosować
nową ustawę. Problemem, z którym będzie trzeba zmierzyć się więc w pierwszej kolejności,
będzie kosztowna procedura compliance, związana z wysokim ryzykiem naruszenia przez
deweloperów przepisów nowej ustawy i narażeniem ich na pojawienie się licznych roszczeń
ze strony nabywców lokali. Pomimo więc ogólnej pozytywnej oceny nowej ustawy, ciężko
oszacować i przewidzieć ekonomiczne skutki jej wejścia w życie.
Magdalena Lechowska
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k