Publikacje

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy prawo budowlane oraz niektórych
innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 471) wprowadziła istotne zmiany w zasadach
dotyczących istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Zgodnie z art. 36a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.
Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej „p.b.”) w znowelizowanym brzmieniu istotne
odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz
projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu
na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na
budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Natomiast w przypadku istotnego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub
projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której
mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4 p.b. (wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, sieci,
niewielkie wolnostojące parterowe stacje transformatorowe, niektóre obiekty budowlane
na terenach zamkniętych), lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a) p.b.
(niektóre przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne domów jednorodzinnych), oraz
instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d) p.b. (niektóre tablice i urządzenia
reklamowe), wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie
wniósł sprzeciwu konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego
zamierzenia budowlanego albo dokonanie ponownego zgłoszenia (art. 36a ust. 1a p.b.).

Do zamiennych pozwoleń na budowę stosuje się odpowiednio przepisy wydawania
pozwoleń na budowę, natomiast w przypadku zgłoszeń dotyczących rozwiązań
zamiennych stosuje się przepisy dotyczące zgłoszeń.

Zgodnie z art. 36a ust. 6 p.b. kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego
projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-
budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę dokonuje
projektant, kierując się zasadami wskazanymi w przepisach prawa budowlanego.
W przypadku uznania, że zamierzone odstąpienie jest nieistotne, projektant jest
obowiązany zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie
architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje dotyczące tego odstąpienia.
Informacje te powinny obejmować zarówno część opisową, jak i graficzną. Nieistotne
odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub
projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu
na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz
ponownego zgłoszenia.

Poprzednio obowiązująca regulacja wprowadzała katalog przesłanek, które zakazywały
projektantowi uznawania niektórych odstąpień za istotne. Obecnie wskazano
okoliczności, kiedy projektant musi uznać zmianę za istotną. Zgodnie z art. 36a ust. 5 p.b.
projektant musi uznać odstąpienie za istotne w sytuacjach wymienionych w tym
przepisie, tj. wówczas gdy odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego
dotyczy: (i) projektu zagospodarowania działki lub terenu (jednakże – podobnie jak
poprzednio – jedynie w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza
działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany); (ii) charakterystycznych
parametrów obiektu budowlanego dotyczących powierzchni zabudowy w zakresie
przekraczającym 5% (wcześniej nie formułowano tego parametru wprost, ograniczając
się do wskazania maksymalnych wymiarów obiektu), wysokości w zakresie przekraczającym 2%

lub liczby kondygnacji (wcześniej nie formułowano tego kryterium, o ile zachowane były wymiary obiektu);
(iii) warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,
o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia
13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze; (iv) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części; (v) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu; (vi) wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń
lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub
do dokonania zgłoszenia budów, przebudów i instalowania wymienionych w art. 29
ust. 1 pkt 1-4, art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a) i art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d) p.b.; (vii) zmiany źródła
ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego
paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej,
na źródło opalane paliwem stałym (wcześniej kryterium to nie było wprowadzone).
Powyższe zasady nie dotyczą urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury.
Projektant samodzielnie decyduje wówczas, czy odstąpienie od projektu ma charakter
istotny, czy też nie. Projektant nie musi również uznać odstąpienia za istotne, jeżeli
mimo konieczności uzyskania dodatkowych uzgodnień planowane zmiany dotyczą:
(i) projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało
uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej, (ii) wymagań zawartych
w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów
o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione
z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków, (iii) projektowanych warunków
higienicznych i zdrowotnych, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym
państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

Powyższe zasady mają zastosowanie do pozwoleń na budowę wydanych w oparciu
o znowelizowane przepisy. Jednakże kryteria kwalifikacji odstąpień jako istotnych albo
nie stosuje się także w sytuacjach, w których pozwolenie na budowę zostało wydane
w oparciu o dotychczasowe regulacje.