W praktyce obrotu nieruchomościami zdarzają się przypadki, że w następstwie różnych okoliczności, jeden budynek usytuowany jest na granicy sąsiadujących ze sobą działek. Taki stan faktyczny może powodować komplikacje natury prawnej uniemożliwiające zawarcie transakcji oraz samodzielne zbycie tylko jednej z takich działek. Zasadniczo, kwestia dopuszczalności zbycia jednej z działek opierała będzie się na tym, czy dla przedmiotowych działek prowadzona jest wspólna czy dwie odrębne księgi wieczyste. Kluczowe zatem znaczenie ma to, czy budynek został pierwotnie wzniesiony na jednej nieruchomości gruntowej, która została następnie podzielona, czy też budynek od początku znajdował się na dwóch oddzielnych nieruchomościach, dla których prowadzono odrębne księgi wieczyste.
Na początek warto przypomnieć, czym jest budynek. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach. Problem pojawia się w momencie, gdy budynek posadowiony jest na nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek objętych jedną księgą wieczystą, a właściciel zamierza zbyć tylko jedną z działek.
Na temat ważności przeniesienia części nieruchomości wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w swojej uchwale z dnia 26 kwietnia 2007 r. III CZP 27/07 stwierdził, iż umowa przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku jest nieważna. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem SN księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość, co wyraża reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”. W przypadku więc, gdy do czynienia mamy z jedną nieruchomością gruntową, na której znajduje się trwale związany z nią budynek, stanowiący jej cześć składową, czynność prawna, polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z geodezyjnie wyodrębnionych działek, zmierza do podziału nieruchomości przez wydzielenie z niej części i do wyodrębnienia w ten sposób „nowej” nieruchomości. Możliwość takiego podziału dopuszczalna jest jedynie przy spełnieniu ściśle określonych wymagań, tj. dozwolony jest podział budynku wyłącznie wzdłuż płaszczyzn pionowych wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego podziału powstaną dwa odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie ścianą już istniejącą lub możliwą do wykonania.
Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie obowiązującego art. 47 § 1 k.c, mówiącego o tym, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba uznać za nieważną.
Nieco inaczej sytuacja kształtuje się w przypadku, gdy grunt, na którym posadowiony jest budynek składa się z dwóch odrębnych nieruchomości gruntowych, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Również i w tej sprawie wypowiedział się Sąd Najwyższy. W wyroku z dnia 22 lutego 2012 r. IV CSK 278/11, sąd stwierdził, iż umowa przeniesienia własności jednej z dwóch graniczących ze sobą działek gruntu stanowiących własność tej samej osoby, ale objętych oddzielnymi księgami wieczystymi, na których znajduje się budynek mieszkalny, nie jest nieważna z tej przyczyny, że została zawarta bez jednoczesnego podziału budynku. Nie mamy bowiem w tym przypadku do czynienia z przeniesieniem własności części nieruchomości, następuje rozporządzenie całą nieruchomością z księgi wieczystej, a więc rzeczą, która zgodnie z art. 155 k.c. może być przedmiotem przeniesienia własności. Co więcej, żadna z „części budynku”, znajdujących się po obu stronach granicy nieruchomości, nie spełnia wymagań niezbędnych do uznania jej za budynek w rozumieniu prawa cywilnego. Na skutek takiego rozporządzenia bez jednoczesnego podziału budynku, zmianie ulega jedynie osoba właściciela nieruchomości, natomiast nie ulega zmianie dotychczasowy stan rzeczy, gdyż zarówno na zbywanej nieruchomości, jak i na nieruchomości pozostającej własnością rozporządzającego nadal posadowione są struktury, niebędące w granicach żadnej z tych nieruchomości budynkami w rozumieniu prawa cywilnego.
Anna Kowalczyk-Pogorzelska
Radca prawny | Counselor at Law
T: +48 22 447 43 00
E: kowalczykpogorzelska@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.