Publikacje

Nowa ustawa deregulacyjna z 4 grudnia 2025 r. wprowadza zmiany w Prawie budowlanym, upraszczając procedury i przyspieszając inwestycje – część obowiązuje już od stycznia 2026 r.

Wprowadzenie – kontekst, cele i wejście w życie zmian Prawa budowlanego.

W dniu 4 grudnia 2025 r. w ramach tzw. deregulacji przepisów dotyczących działalności gospodarczej, została uchwalona ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2025 poz. 1847), zwana dalej „Ustawą”, wprowadzająca istotne zmiany dla przebiegu procesu inwestycyjno-budowlanego, począwszy od etapu projektowania do oddawania gotowych obiektów do użytku. Deklarowanym celem omawianej nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Prawo budowlane” lub „p.b.”) jest uproszczenie i uelastycznienie budowlanych procedur administracyjnych, a tym samym przyśpieszenie procesu inwestycyjnego i zmniejszenie jego kosztów dla inwestorów. Ustawa wprowadza też zmiany związane z realizacją budowli ochronnych, które prawdopodobnie będą stanowić największe formalne wyzwanie dla inwestorów budowlanych począwszy w tym roku. Większość zmian Prawa budowlanego wynikających z Ustawy weszła w życie 7 stycznia 2026 r., niektóre z nich weszły w życie już 1 stycznia 2026 r., zaś pozostałe wejdą w życie 20 września 2026 r.

Kolejne rodzaje inwestycji zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub uzyskania zgłoszenia

Ustawa poszerza katalog inwestycji budowlanych niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę lecz jedynie dokonania zgłoszenia oraz katalog inwestycji budowlanych niewymagających ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani też zgłoszenia. Najważniejsze zmiany w tym zakresie dotyczą następujących rodzajów obiektów i robót budowlanych:

1. budowa wolno stojących budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m2, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na danej działce budowlanej, nie wymaga już pozwolenia na budowę, lecz jedynie dokonania zgłoszenia (z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym);
2. budowa wolno stojących przydomowych budowli ochronnych (tj. schronów lub ukryć) o powierzchni użytkowej do 35 m² przeznaczonych do użytku mieszkańców danego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na danej działce budowlanej, nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, na podstawie zgłoszenia można też dokonywać przebudowy ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę budowlaną, zaś inne ich przebudowy takich obiektów nie będą wymagać pozwolenia na budowę ani zgłoszenia;
3. budowa wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz budowa takich kontenerów nie stojących wolno ale o wysokości do 3 m, w każdym przypadku wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami, nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia;
4. (a) budowa wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej do 30 kWh oraz instalowanie takich magazynów energii elektrycznej nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia; (b) budowa magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej od 30 kWh do 300 kWh nie wymaga pozwolenia na budowę ale zgłoszenia z projektem zagospodarowania działki lub terenu uzgodnionego pod względem bezpieczeństwa przeciwpożarowego, instalowanie takich magazynów na innym obiekcie – wymaga też sporządzenia dokumentacji technicznej zawierającej rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwa uzgodnionej pod względem ochrony przeciwpożarowej); (c) budowa wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności większej niż 300 kWh, ale nie większej niż 2000 kWh nie wymaga pozwolenia na budowę ale wymaga zgłoszenia z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym uzgodnionym pod względem bezpieczeństwa przeciwpożarowego i obowiązkiem zawiadomienia Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy i rozpoczęciu użytkowania; natomiast instalowanie magazynów energii o pojemności większej niż 300 kWh oraz budowa wolno stojących magazynów energii o pojemności większej niż 2000 kWh wymagają już pozwolenia na budowę;
5. budowa zbiorników bezodpływowych na wody opadowe lub roztopowe: (a) nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia w przypadku zbiorników o pojemności do 5 m³, (b) dokonanie zgłoszenia jest wymagane w przypadku budowy takich zbiorników o pojemności większej niż 5 m³ ale nie większej niż 15 m³ albo 30 m³ – tylko jeżeli są one związane z produkcją rolną i uzupełniają zabudowę zagrodową istniejącej działki siedliskowej; (c) pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga też budowa basenów lub oczek wodnych o powierzchni do 50 m² przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej, a na terenach rodzinnych ogrodów działkowych: basenów o powierzchni do 15 m² oraz oczek wodnych o powierzchni do 10 m² nie głębszych niż 1 m;
6. pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga budowa konstrukcji oporowych o wysokości nie większej niż 0,8 m;
7. budowa przepustów o długości nie większej niż 20 m oraz przekroju wewnętrznym nie mniejszym niż 0,85 m₂ i nie większym niż 3 m², jak również budowa wylotów do cieków naturalnych nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia;
8. instalowanie na obiektach budowlanych urządzeń technicznych lub ich elementów, w tym instalacji radiokomunikacyjnych, przez które należy rozumieć niestanowiące budowli urządzenia techniczne, takie jak stacje bazowe telefonii komórkowej, stacje telewizyjne, stacje radiofoniczne, urządzenia łączności radiowej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej, w których skład wchodzą urządzenia radiowe, zasilające i inny osprzęt oraz antenowe konstrukcje wsporcze, o wysokości większej niż 3 m lecz nie większej niż 12 m nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia, natomiast instalowanie takich urządzeń niższych niż 3 m nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia;
9. instalowanie na obiekcie budowlanym urządzeń do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru wraz z masztami o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji w rozumieniu ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii oraz o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia, natomiast instalowanie takich urządzeń niższych niż 3 m nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, wyjątek stanowią jednak obiekty sytuowane na obszarze objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego.

Nowe wymagania dla odwołań i zażaleń w postępowaniach budowlanych

Bardzo istotną z prawnego punktu widzenia zmianą wprowadzoną przez Ustawę jest nowy przepis art. 10b p.b., zgodnie z którym odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie Prawa budowlanego musi zawierać: (a) zarzuty odnoszące się do zaskarżanej decyzji lub postanowienia, (b) zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz (c) wskazanie dowodów uzasadniających powyższe żądanie. W przypadku gdy odwołanie lub zażalenie nie będzie spełniać powyższych wymogów organ, nie później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu takiego wadliwego odwołania lub zażalenia, wezwie wnoszącego do uzupełnienia jego braków w wyznaczonym przez organ terminie nie krótszym niż 7 dni z pouczeniem, że ich nieusunięcie spowoduje pozostawienie odwołania lub zażalenia bez rozpoznania (art. 64 § 2 k.p.a.). Zarzuty wobec decyzji lub postanowienia należy rozumieć jako wskazanie konkretnych naruszeń przepisów Prawa budowlanego lub postępowania administracyjnego, przy czym skarżący powinien również wykazać wpływ tych naruszeń na treść zaskarżonej decyzji lub postanowienia.

Wprowadzone rozwiązanie ma na celu ograniczenie częstego zjawiska wnoszenia przez podmioty uznane za strony postępowania odwołań lub zażaleń w sposób oczywisty nieuzasadnionych – tylko w celu blokowania procesu inwestycyjnego. Ustawodawca wprowadził tu dodatkowe wymagania co do treści odwołania od decyzji (m.in. o udzieleniu pozwolenia na budowę) lub postanowienia wydanego w postępowaniu w sprawie z zakresu Prawa budowlanego wobec standardowych wymagań wynikających z art. 63 k.p.a., który przewiduje, iż każde podanie zawierać powinno wskazanie osoby od której pochodzi, jej adres oraz sprecyzowanie żądania kierowanego do organu oraz z art. 128 k.p.a. w myśl którego odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia i wystarczy, że wynika z niego, iż strona nie jest zadowolona z decyzji. Należy jednak zastrzec, że wprowadzenie dodatkowych wymagań dla strony w zakresie treści składanych środków zaskarżenia, zwłaszcza odwołania od decyzji, nie zdejmuje z organu drugiej instancji obowiązku pełnego wyjaśnienia sprawy oraz jej merytorycznego rozpatrzenia, niezależnie od zakresu zarzutów podniesionych przez skarżącego.

Omawiany przepis stanowi w istocie powtórzenie obowiązującego od ponad 20 lat przepisu art. 53 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącego odwołań od decyzji o lokalizacji celu publicznego, w związku z czym orzecznictwo sądowe wypracowane na gruncie tego ostatniego przepisu będzie w znacznym zakresie przydatne dla stosowania nowej regulacji.

Nowe regulacje dotyczące obiektów zbiorowej ochrony.

Istotne znaczenie mają nowe regulacje Prawa budowlanego dotyczące obiektów zbiorowej ochrony (tj. schronów, ukryć i miejsc doraźnego schronienia), nie tylko dotyczące możliwości budowy przydomowych budowli ochronnych bez pozwolenia na budowę, ale przede wszystkim te związane z implementacją przepisów ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (dalej „UOLOC”), które weszły w życie jako pierwsze bo już 1 stycznia 2026 r., to jest w dacie wejścia w życie odpowiadających im przepisów UOLOC. Zgodnie z przepisami art. 93 – 95 UOLOC: (a) w nowych budynkach użyteczności publicznej zapewnia się wykonanie budowli ochronnych (tj. schronów lub ukryć), jeżeli jest to uzasadnione potrzebą ich zapewnienia oraz możliwe ze względu na występujące w budynku rozwiązania techniczno-budowlane; (b) kondygnacje podziemne budynków mieszkaniowych wielorodzinnych, budynków garaży wolnostojących oraz tych budynków użyteczności publicznej, które nie są objęte obowiązkiem wykonania budowli ochronnych, należy projektować i budować w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia („MDS”); (c) podziemne budowle transportowe w granicach miast, w tym tunele i inne obiekty metra, tramwaju lub kolei podziemnej, należy projektować i budować w sposób zapewniający spełnienie warunków technicznych i warunków technicznych użytkowania budowli ochronnej.

W celu wdrożenia powyższych zasad do Prawa budowlanego wprowadzono następujące zmiany:

1. Wprowadzono zasadę, że w przypadku budowli ochronnej lub obiektu budowlanego projektowanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim MDS – zakres i treść projektu budowlanego powinny uwzględniać również warunki ochrony ludności (art. 34 ust. 2a p.b.).
2. Wskazano wyraźnie, że do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się również warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania budowli ochronnych, wydane na podstawie UOLOC, czyli zawarte w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji („MSWiA”) z dnia 4 listopada 2025 r. w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych oraz warunków technicznych ich użytkowania i usytuowania. Natomiast wymagania, będące też de facto warunkami technicznymi, przewidziane dla MDS w Rozporządzeniu MSWiA z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia, nie są już zaliczane do przepisów techniczno-budowlanych, co ma różnego rodzaju konsekwencje na gruncie Prawa budowlanego sprowadzające się głównie do tego, że możliwość ich egzekwowania przez właściwe organy jest ograniczona. Należy też pamiętać, że przed wydaniem pozwolenia na budowę, organ administracji sprawdza zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi wyłącznie projektu zagospodarowania działki (tu będą mieć zastosowanie powołane przepisy dot. warunków technicznych usytuowania budowli ochronnych), natomiast w odniesieniu do samego projektu architektoniczno-budowlanego sprawdza tylko jego kompletność oraz zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, ewentualnie decyzji o warunkach zabudowy lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a także z wymaganiami ochrony środowiska, ale już nie zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi ani też z wymaganiami ochrony ludności, o których mowa w pkt 1) powyżej, co stanowi dość wyraźną lukę i ogranicza nadzór właściwych organów nad uwzględnieniem w projekcie warunków technicznych przewidzianych dla budowli ochronnych i MDS.
3. Do wniosku o pozwolenie na budowę dla wskazanych wyżej obiektów budowlanych, o których mowa w art. 93-95 UOLOC, należy dołączyć oświadczenie inwestora o istnieniu jego obowiązku wykonania w takim obiekcie budowli ochronnej (schronu lub ukrycia) o określonej kategorii odporności i pojemności lub wykonania takiego obiektu w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim MDS o określonej pojemności albo o braku takiego obowiązku (art. 33 ust. 2 pkt 13 p.b). Oznacza to, że to inwestor ma ustalić we własnym zakresie, nie tylko czy ma obowiązek zaprojektowania i wykonania budowli ochronnej w objętym wnioskiem obiekcie lub spełnienia wymagań dla urządzenia w nim MDS, ale również wskazać wymaganą kategorię odporności tej budowli oraz pojemność tej budowli lub MDS (liczbę osób mogących z nich korzystać) i oświadczyć to pod rygorem odpowiedzialności karnej. Problem polega na tym, że – jak wskazano w poprzednich materiałach na ten temat – w oparciu o aktualne przepisy ustawy UOLOC oraz rozporządzenia wykonawcze do niej, inwestor nie jest dziś w stanie – bez udziału właściwego organu administracji (ochrony ludności), dla którego działania (np. wydania uzgodnienia czy zaświadczenia) nie stworzono jeszcze żadnych podstaw prawnych, samodzielnie ustalić istnienia i konkretnego zakresu powyższych obowiązków. W obecnym stanie prawnym złożenie przez inwestora takiego oświadczenia z wnioskiem o pozwolenie na budowę jest zatem niezwykle ryzykowne.
4. Organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego sprawdza, czy powyższe oświadczenie inwestora zostało dołączone do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 35 ust. 1 pkt 3a lit. b) i w razie braku może żądać jego uzupełnienia przed wydaniem decyzji.

Liberalizacja nadzoru nad budową i oddawania obiektów do użytku

Ustawa wprowadza nowym przepisem art. 51a p.b. tzw. „mechanizm żółtej kartki”, polegający na tym, że w razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, że roboty budowlane są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w odpowiednich przepisach, organ ten może, czyli zasadniczo fakultatywnie, pouczyć tylko inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, właściwym projekcie lub przepisach, zamiast wydania postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych, nałożeniu obowiązku dostarczenia dodatkowych dokumentów oraz wszczęcia postępowania z art. 51 p.b., które może doprowadzić do nakazania zaniechania dalszych robót, dokonania rozbiórki lub doprowadzenia obiektu lub robót do stanu zgodnego z prawem.

W przypadku, gdy organ nadzoru budowlanego udzieli inwestorowi takiego pouczenia zostanie ono wpisane w protokole kontroli i dzienniku budowy. Następnie organ po upływie 60 dni od dnia pouczenia albo na wniosek inwestora przed upływem tego terminu sprawdza, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, właściwym projekcie lub odpowiednich przepisach. W razie ustalenia przez organ, że inwestor nie wywiązał się z powyższych obowiązków pomimo pouczenia, organ nadzoru budowlanego już obligatoryjnie zastosuje przepisy art. 50-51 p.b. poczynając od wstrzymania robót budowlanych, a kończąc na dalej idących konsekwencjach.

Ustawa wprowadza ponadto następujące ułatwienia w procesie oddawania wybudowanego obiektu do użytku:

1. obowiązki dotyczące zawiadomienia, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania oraz uzyskanie stanowisk tych organów w sprawie zgodności wykonania tego obiektu z projektem oraz ich oświadczeń o braku sprzeciwu lub uwag, zostały ograniczone wyłącznie do sytuacji, gdy uprzednio projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany lub projekt techniczny wymagał już uzgodnienia, pod względem – odpowiednio: wymagań higieniczno-zdrowotnych (Sanepid) lub ochrony przeciwpożarowej (Straż Pożarna) (art. 56 ust. 1 p.b.);
2. sprawdzenie projektu technicznego przez organ nadzoru budowlanego w postępowaniu w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy albo udzielenia pozwolenia na użytkowanie obejmuje już wyłącznie sprawdzenie faktu dołączenia do takiego projektu oświadczeń projektantów oraz dokumentów potwierdzających ich uprawnienia (art. 57 ust. 4 p.b.), a nie analizę treści tego projektu, a po zakończeniu postępowania projekt techniczny powinien zostać zwrócony inwestorowi, gdyż jest on zbędny organowi, a może być przydatny dla inwestora (art. 57 ust. 8 p.b.).

Rozszerzenie zastosowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego oraz postępowania naprawczego

W razie wybudowania obiektów budowlanych z naruszeniem odpowiednich przepisów Prawo budowlane przewiduje, w zależności od czasu i rodzaju naruszeń, przeprowadzenie „regularnego” postępowania legalizacyjnego (art. 48a – 49d p.b.) lub uproszczonego postępowania legalizacyjnego (art. 49f – 49 i), które umożliwia dokonanie legalizacji bezprawnego obiektu bez opłaty, tworzenia dokumentacji projektowej i badania zgodności z ustaleniami zagospodarowania przestrzennego, ale do tej pory było dostępne tylko w przypadkach, gdy od zakończenia budowy danego obiektu upłynęło co najmniej 20 lat. Ustawa wprowadziła natomiast możliwość przeprowadzenia uproszczonego postępowania legalizacyjnego (z urzędu lub na wniosek inwestora) już po upływie 10 lat od zakończenia budowy (art. 50 ust. 6 pkt 2) p.b.) w przypadku robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym.

Ustawa wprowadziła też obowiązek przeprowadzenia postępowania naprawczego (art. 51 p.b.) w przypadku zakończonych już – co najmniej 10 lat wcześniej – robót budowlanych wykonanych: (a) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, lub (b) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub (c) na podstawie zgłoszenia dokonanego z naruszeniem przepisów dopuszczających dokonanie zgłoszenia zamiast uzyskania pozwolenia na budowę, lub (d) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach. W przypadku takich robót organ nadzoru budowlanego sprawdza (z urzędu), czy takie roboty budowlane powodują zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi i stosuje odpowiednio przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2 p.b., to jest w zależności od wyniku powyższych ustaleń wydaje decyzję: (i) nakazującą rozbiórkę obiektu lub jego części bądź jego doprowadzenie do stanu poprzedniego albo (ii) nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, a następnie sprawdza wykonanie tego obowiązku i wydaje kolejną decyzję o stwierdzeniu wykonania obowiązku – jeżeli został wykonany albo decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego w razie nie wykonania obowiązku w terminie.

Oba powyższe rozwiązania mają służyć uporządkowaniu stanu prawnego starszych inwestycji wykonanych z naruszeniem prawa.

Uproszczenia w zakresie uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych

Kolejna zmiana, która wejdzie w życie dopiero 20 września 2026 r., dotyczy trybu uzyskiwania niektórych odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9 ust. 7 i 8 p.b.). Zgodnie z nią nie będzie konieczności uzyskiwania przed wydaniem pozwolenia na przebudowę lub na zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego, w drodze postanowienia organu administracji architektoniczno-budowlanej poprzedzonego upoważnieniem właściwego ministra, zgody na rozwiązania zamienne stanowiące odstępstwa od powyższych przepisów, a zamiast niej wystarczająca będzie, odpowiednio: (a) zgoda wojewódzkiego inspektora sanitarnego – w zakresie odstępstw od wymagań w zakresie ochrony higieny i zdrowia, (b) pozytywna opinia wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska – w zakresie odstępstw od wymagań ochrony środowiska, lub (c) zgoda właściwego wojewódzkiego inspektora sanitarnego w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy – w zakresie odstępstw od wymagań dotyczących ochrony bezpieczeństwa i higieny pracy. Proponowane przez inwestora w tym trybie rozwiązania zamienne nie mogą jednak powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia ich dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami oraz nie mogą powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.

Zmiana powinna umożliwić skrócenie procesu inwestycyjnego, ale jej wpływ jest ograniczony do przebudów i zmian sposobu użytkowania istniejących obiektów.

Nowe definicje prawa budowlanego

Jedyną nową definicją wprowadzoną przez Ustawę do Prawa budowlanego, która obowiązuje od 7 stycznia 2026 roku jest definicja wiaty, zgodnie z którą wiatą jest budowla nie w pełni wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, która jest jednak trwale związana z gruntem, posiada fundamenty i dach. Do tej pory pojęcie wiaty nie było uregulowane, budziło wątpliwości w orzecznictwie, a ma ono znaczenie praktyczne również na gruncie przepisów o podatku od nieruchomości.

Kolejne definicje wprowadzane przez Ustawę do Prawa budowlanego ze skutkiem od 20 września 2026 roku obejmują definicje: budynku mieszkalnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, budynku gospodarczego, budynku użyteczności publicznej, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, zabudowy jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej oraz działki budowlanej. Wszystkie te definicje dotychczas były uregulowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, z późn. zm.), a obecnie zostają przeniesione wprost do Prawa budowlanego, tylko z technicznymi zmianami.

Z innego aktu prawnego pochodzi tylko ostatnia nowa definicja „magazynu energii elektrycznej”, przez który należy rozumieć magazyn energii elektrycznej w rozumieniu art. 3 pkt 10k ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 266, z późn. zm.) – czyli instalację umożliwiającą magazynowanie energii elektrycznej i wprowadzenie jej do sieci elektroenergetycznej, ale dodatkowo także instalację umożliwiającą magazynowanie energii elektrycznej i wprowadzenie jej do instalacji elektrycznej danego obiektu budowlanego lub bezpośrednie zasilanie urządzeń budowlanych.

Odroczenie wprowadzenia elektronicznego dziennika budowy i elektronicznej książki obiektu budowlanego

Nowelizacja przewiduje przedłużenie wejścia w życie obowiązku korzystania z elektronicznego dziennika budowy do końca 2031 roku zamiast dotychczasowego terminu końca roku 2029, czyli o 2 lata.  Również do 31 grudnia 2031 roku właściciele i zarządcy obiektów budowlanych mogą prowadzić książki obiektów w formie papierowej, po upływie tego terminu konieczne będzie wdrożenie ich wersji elektronicznych.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami przejściowymi (art. 7 Ustawy), nowe, czyli zmienione Ustawą przepisy Prawa budowlanego, stosuje się do zamierzeń budowlanych, w odniesieniu do których przed dniem wejścia w życie Ustawy (tu odpowiednio 1 stycznia lub 7 stycznia 2026 r.):

1) został złożony i nierozpoznany wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego albo wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, lub

2) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, i do którego organ administracji architektoniczno- budowlanej nie zgłosił sprzeciwu albo nie upłynął termin na wniesienie sprzeciwu.

Nowe przepisy Prawa budowlanego stosuje się również do spraw, o których mowa w art. 50 ust. 6 p.b., czyli postępowania legalizacyjnego lub naprawczego dotyczących budów i robót zakończonych 10 lat wcześniej, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Ustawy.

Natomiast w stosunku do odwołań od decyzji oraz lub zażaleń na postanowienia (art. 12 Ustawy wniesionych przed 7 stycznia 2026 r. stosuje się przepisy Prawa budowlanego w dotychczasowym brzmieniu, a więc nie ma konieczności uzupełniania wniesionych środków zaskarżenia nie zawierających wszystkich wymaganych obecnie elementów.

Uwagi końcowe

Większość przepisów Ustawy należy ocenić zdecydowanie pozytywnie jako prawidłową odpowiedź na rzeczywiste postulaty środowisk inwestorów i architektów. Nowe rozwiązania faktycznie mogą usprawnić i przyśpieszyć procesy inwestycyjne w odpowiednim zakresie.

Niechlubny wyjątek stanowi przepis nakładający na inwestora obowiązek złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej w przedmiocie istnienia i szczegółowego zakresu obowiązku wykonania budowli ochronnej lub spełnienia wymagań przewidzianych dla MDS w odniesieniu do danej inwestycji, w sytuacji, gdy dostępne obecnie przepisy ustawowe i wykonawcze nie dają możliwości należytego wywiązania się z tego obowiązku. Oznacza to w istocie przerzucenie na inwestorów nie tylko zadania dokonania takich ustaleń, które z natury rzeczy powinno być w przeważającej mierze wykonywane przez organy ochrony ludności, ale też obciążenie ich ryzykiem odpowiedzialności karnej w razie podania danych, które mogą w przyszłości zostać uznane za nieprawidłowe.