W przestrzeni medialnej od dłuższego czasu krążą pogłoski o tzw. bonie energetycznym, który ma złagodzić skutki „uwolnienia” cen energii wraz z dniem 01.07.2024 r. Sejm uchwalił w dniu 23.05.2024 r. Ustawę o bonie energetycznym oraz o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia cen energii elektrycznej, gazu ziemnego i ciepła systemowego (dalej jako „Ustawa”), która traktuje o konstrukcji Bonu. Ustawa została przekazana Prezydentowi i czeka na jego podpis, aby móc wejść w życie.

I.     Bon – pojęcie, kryteria przyznania, kwota

Bon jest świadczeniem pieniężnym, przysługującym jednorazowo gospodarstwu domowemu. Ustawa wprowadza kryterium dochodowe, od którego uzależnione jest przyznanie Bonu. W przypadku gospodarstwa jednoosobowego wysokość przeciętnego miesięcznego dochodu[1] nie może przekroczyć kwoty 2.500,00 zł, zaś przy gospodarstwie wieloosobowym kwoty 1.700,00 zł. na jednego członka gospodarstwa, co stanowi warunek przyznania Bonu. Punktem odniesienia dla obliczenia przeciętnego miesięcznego dochodu jest rok 2023. Co istotne, w sytuacji przekroczenia wzmiankowanych powyżej kwot, Bon przysługuje w wysokości różnicy między kwotą Bonu a kwotą, o którą został przekroczony przeciętny dochód za rok 2023 na osobę.

W skład gospodarstwa domowego zalicza się oczywiście obywateli Polski, mających miejsce zamieszkania w Polsce i w niej stale przebywających, obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej przebywających w Polsce na stałe, ale również m.in. cudzoziemców przebywających w Polsce na podstawie karty stałego pobytu, czy tzw. pobytu tolerowanego albo w ramach pomocy humanitarnej, którzy obywatelami państw członkowskich UE nie są. Ustawa zawiera dokładny katalog podmiotów, które zlicza się celem ustalenia kwoty bonu.

Zgodnie z Ustawą, kwota Bonu wynosi odpowiednio: 300 zł – w gospodarstwie domowym jednoosobowym; 400 zł – w gospodarstwie domowym wieloosobowym, składającym się z 2 do 3 osób; 500 zł – w gospodarstwie domowym wieloosobowym, składającym się z 4 do 5 osób; 600 zł – w gospodarstwie domowym wieloosobowym, składającym się z co najmniej 6 osób.

II.    Ogrzewanie domu prądem a kwota Bonu

W przypadku, gdy główne źródło ogrzewania gospodarstwa domowego jest zasilane energią elektryczną i jest wpisane lub zgłoszone do centralnej ewidencji emisyjności budynków (dalej jako „Ewidencja”)[2], kwoty Bonu ulegają podwyższeniu do następujących: 600 zł – w gospodarstwie domowym jednoosobowym; 800 zł – w gospodarstwie domowym wieloosobowym, składającym się z 2 do 3 osób; 1000 zł – w gospodarstwie domowym wieloosobowym, składającym się z 4 do 5 osób; 1200 zł – w gospodarstwie domowym wieloosobowym, składającym się z co najmniej 6 osób.

III.   Bon – procedury, ważne terminy

Wniosek o wypłatę Bonu składa się wójtowi (burmistrzowi lub prezydentowi miasta) właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania osoby, która go składa, w terminie od 01.08.2024 r. do 30.09.2024 r. Wniosek można złożyć w formie papierowej albo elektronicznie, Ustawa wskazuje precyzyjnie jego zawartość. W przypadku wniosku elektronicznego będzie można go podpisać również profilem zaufanym. Ustawa przewiduje możliwość złożenia wniosku za pomocą aplikacji mObywatel, lecz związane to jest z uprzednią koniecznością wdrożenia od strony technicznej takiej funkcjonalności przez właściwego ministra ds. cyfryzacji.

Wniosek o wypłatę Bonu rozpatruje się w terminie 60 dni od dnia jego prawidłowego złożenia. Przyznanie Bonu nie musi mieć formy decyzji administracyjnej, która jednakże jest wymagana dla rozstrzygnięcia negatywnego, tzn. nieprzyznania Bonu. Wnioskodawca może jednorazowo wystąpić do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o korektę wysokości przyznanego Bonu w terminie 14 dni od dnia jego otrzymania. Bon jest wypłacany przez gminy – za okres od 01.07.2024 r. do 31.12.2024 r. Bon wypłacany jest jednorazowo.

Ponadto warto wskazać, że choć Bon jest najbardziej „medialną” częścią Ustawy, to wprowadza ona również szereg innych zmian w ramach wsparcia ludności w związku  z „uwolnieniem” cen energii, dotyczących nie tylko prądu, lecz także np. gazu ziemnego, czy ciepła systemowego. W zakresie natomiast prądu elektrycznego Ustawodawca przewidział również obniżenie tzw. stawki mocowej do kwoty 0,00 zł dla wskazanych odbiorców końcowych[3].

Reasumując, Bon doczekał się legislacyjnego zmaterializowania, przyznawany jest na gospodarstwo domowe, nie zaś na płatnika rachunku za dostawę prądu. Ustawa przewiduje kryterium dochodowe dla jego przyznania. Należy pamiętać, że wnioski, jak również dalsza obsługa Bonu, należy składać nie do przedsiębiorstwa energetycznego, lecz gminy właściwej ze względu na swoje miejsce zamieszkania.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski
Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 6 (279), czerwiec 2024

[1] W rozumieniu Ustawy z dnia 28 listopada 2003 r.o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 323).

[2] W rozumieniu Ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności; Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa prowadzi Ewidencję oraz jest administratorem danych w niej zgromadzonych. Są w niej wpisywane dane dotyczące budynków i lokali. m.in. z zakresu źródła ciepła, w tym zasilania z sieci ciepłowniczej, wykorzystywanego na potrzeby budynku lub lokalu; źródła energii elektrycznej, wykorzystywanego na potrzeby budynku lub lokalu w celu ogrzewania lub podgrzania wody użytkowej. Informacje wpisują osoby upoważnione w ramach kontroli budynku albo lokalu, które dysponują stosownymi uprawnieniami i są ujęte w wykazie osób upoważnionych. Dostęp do Ewidencji oraz usług publicznych z nią związanych: System ZONE Login (gunb.gov.pl),

[3] Zob. Ustawę z dnia 8 grudnia 2017 r. o rynku mocy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2131).

Pierwszy lipca,  a zatem formalnie początek obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej („Ustawa”) nadchodzi wielkimi krokami. Niniejszym, trzecim artykułem dotyczącym Ustawy, kończymy serię komentarzy jej poświęconej. Skupimy się na funkcji i kompetencji banku w układzie uczestników przedsięwzięcia deweloperskiego tzn. deweloper – nabywca – bank, a także przedstawimy wnioski końcowe.

Na wstępie warto jeszcze zwrócić uwagę na rozróżnienie stosowane w Ustawie, a mianowicie podział wszelkich przedsięwzięć związanych z nieruchomościami na  zadanie inwestycyjne („Zadanie”) albo przedsięwzięcie deweloperskie („Przedsięwzięcie”). Zadanie jest pojęciowo węższe, ponieważ obejmuje część Przedsięwzięcia, odnosi się albo do wyodrębnionego budynku, albo do grupy budynków tworzących całość architektoniczno – budowlaną, które mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie. Natomiast Przedsięwzięcie jest oznaczeniem czynności podejmowanych przez dewelopera celem wejścia w prawa przez nabywcę, wynikające z Umowy[1], w szczególności są to czynności faktyczne i prawne zmierzające do budowy albo przebudowy nieruchomości. Tym samym, w ramach Przedsięwzięcia deweloper może wyodrębnić dwa lub więcej Zadań.

I.   Prowadzenie rachunków powierniczych przez bank

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy („RP”), zarówno zamknięty („ZRP”) jak  otwarty („ORP”) ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podaje szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu Umowy, której stroną jest nabywca występujący z żądaniem udzielenia informacji o dacie oraz kwotach. Deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania RP do dnia, w którym zostaną przeniesione prawa z ostatniej Umowy zawartej dla Przedsięwzięcia albo Zadania. Ustawodawca przewidział inne terminy wypłat dla dewelopera. W przypadku ZRP bank wypłaci deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z Umowy. W przypadku ORP bank wypłaca poszczególne kwoty w terminie nie dłuższym niż 30 dni od stwierdzenia przez niego zakończenia danego etapu Przedsięwzięcia albo Zadania. Ostania płatność na rzecz dewelopera ze strony banku będzie miała miejsce po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa z Umowy. Rozwiązanie to znajduje swoje uzasadnienie w tym,  że deweloper ma motywację do jak najszybszego przeniesienia ww. praw na rzecz nabywcy. Jednakże wskazać należy, że opóźnienia w tym zakresie często wynikają z przyczyn nie leżących po stronie deweloperów.

II.   Wypowiedzenie rachunku powierniczego przez bank

Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia RP przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów. Okres wypowiedzenia nie może wynosić więcej niż 60 dni, a na banku spoczywa obowiązek poinformowania nabywcy, w terminie 10 dni od dokonania wypowiedzenia, pisemnie alb ona trwałym nośniku np. płyta CD, pendrive o dokonanym wypowiedzeniu. Równocześnie powyższe pociąga za sobą obowiązek dewelopera, z terminem  60 dniowym, zawarcia nowej umowy RP. Środki zgromadzone na „wypowiadanym” rachunku zostaną przelane przez bank wypowiadający na nowy rachunek po uprzednim okazaniu przez dewelopera specjalnego oświadczenia nowego banku o tym, że nowy rachunek jest RP zgodnie z przepisami Ustawy.

III.   Bank jako podmiot kontrolujący dewelopera

Przed dokonaniem wypłaty środków na rzecz dewelopera z RP bank będzie zobowiązany do dokonania kontroli rzeczywistego stanu Przedsięwzięcia albo Zadania, co obejmuje uprawnienie banku do wglądu tak do rachunków bankowych dewelopera, jak i dokumentacji (bez zawężeń do np. dokumentacji księgowej albo finansowej) powiązanej z danym Przedsięwzięciem albo Zadaniem. Zatem  bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na Fundusz. Wszelkie koszty tych kontroli ma ponosić deweloper – co również dodatkowo, obok innych proponowanych zmian, przełożyć się może na zwiększenie kosztów inwestycji, a te konsekwentnie przełożą się na wzrost cen mieszkań.

IV.   Upadłość banku – operatora RM. Bankowy Fundusz Gwarancyjny

W przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości banku, będącego stroną umowy RP, Umowa pozostaje ważna. Na deweloperze spoczywa obowiązek, w terminie 30 dni, zwarcia umowy o RP z nowym bankiem i przekazanie informacji o powyższym, w terminie 10 dni, nabywcy. Oczywiście deweloper ma również obowiązek zgłoszenia wierzytelności nabywcy wobec banku o wypłatę zgromadzonych kwot na RP w postępowaniu upadłościowym. Należności nabywcy od banku zostaną wypłacone przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny („BFG”). Co istotne, środki zgromadzone przez nabywcę na RP sprzed upadłości  objęte są  limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro. Dla porównania, w przypadku Funduszu, nie występuje formalnie żaden limit kwot możliwych do wypłaty na rzecz nabywcy.

Tym samym, w przypadku upadłości banku, środki nabywców zgromadzone na RP zostaną zwrócone nabywcom przez BFG do wysokości gwarantowanej limitem.

V.    Bank jako pośrednik przy wpłatach dewelopera do Funduszu

Transfer obligatoryjnych składek dewelopera na rzecz Funduszu będzie postępował za pośrednictwem banku prowadzącego dany RP. Ustawodawca jasno określił kolejność rozliczeń pomiędzy podmiotami: 1) nabywca wpłaca na RP prowadzony przez bank ratę spłaty zgodnie z harmonogramem, 2) następnie deweloper oblicza i odprowadza od tej kwoty składkę na Fundusz, a następnie 3) bank weryfikuje poprawność składki dewelopera i wypłaca na jego rachunek wpłatę od nabywcy. Zarówno czynność dewelopera, jak i banku odbywają się w terminie 7 dni od wpłaty (nabywcy albo dewelopera), lecz nie później niż do dnia wypłaty raty na rzecz dewelopera. Bank dla każdego dewelopera stworzy dodatkowy rachunek, na którym będą rozliczane składki do Funduszu. Tymczasem ewidencję wpłat na Fundusz prowadzić będzie UFG, w formie systemu teleinformatycznego. Ustawodawca określił zarówno zakres danych gromadzonych  w ewidencji, jak i przypadki ich udostepnienia oraz podmioty zobowiązane, w tym bank i syndyka, do przekazywania ww. danych.

VI.  Wnioski końcowe

Ustawa jest owocem reakcji na ponad 10-letnią praktykę rynku pod rządami poprzedniej regulacji, przejawem powszechnej proceduralizacji stosunków społecznych. Ustawa modyfikuje lub porządkuje znane instytucje tj. m. in.  RP lub wprowadza novum prawne tj. m. in.  Fundusz, rekompensata. Pozostają wątpliwości co do przyszłej skuteczności Ustawy – brak definicji wady istotnej, zbyt wygórowana składka do Funduszu, brak konkretnej kwoty dla obliczenia rekompensaty, zwiększone koszty zabezpieczeń interesów nabywcy, a przy tym brak zakazu ich transferu na nabywcę. Nowe uprawnienia kontrolne banku są bardzo szerokie i mogą ponadto prowadzić do blokowania wypłaty środków przez banki w sytuacjach nieuzasadnionych (lub trudnych do wykazania), co przełożyć się może dodatkowo na pogarszanie sytuacji finansowej deweloperów w trakcie realizowania inwestycji. Ponadto, wymagają one pogłębionej informatyzacji banku, prowadzą do zwiększenia kosztochłonności procesów m. in. ochrony danych osobowych, w tym zwiększenia kadry pracowniczej banków i deweloperów. Pozostaje też kwestia niejasnych przepisów przejściowych, zbytniego rozczłonowania daty wejścia w życie Ustawy. Jak się zdaje, do obrony jest stanowisko, że obecnie obowiązująca ustawa deweloperska może być prawem stosowanym jeszcze nawet po 2024 roku.

Pomimo powyższych wątpliwości i niedociągnięć należy pozytywnie ocenić próbę wzmocnienia ochrony interesów nabywców i polepszenia pewności obrotu deweloperskiego. Uchwalone przepisy pokazują również złożoność procesu nabycia nieruchomości, wielopodmiotowy układ wzajemnie związanych podmiotów, ale i materializację starej zasady, w myśl której bezpieczeństwo kosztuje.

Jan Akimenkow, aplikant radcowski

Artykuł opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, Nr 6 (255), czerwiec 2022

[1] umowa to nie tylko umowa deweloperska. W artykule drugim znajdziesz wyjaśnienie tego skrótu.

Tomasz Milewski: „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego w świetle nowelizacji Prawa budowlanego”  PMR Construction Insight Poland, Nr 9 (198), wrzesień 2017

Jacek Buss jest adwokatem, of counsel w biurze firmy w Gdyni. W 1992 r. ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. W roku 1994 ukończył seminarium z zakresu zarządzania prowadzone przez Biuro Zarządzania Zasobami Ludzkimi Stanów Zjednoczonych w ramach kształcenia w Krajowej Szkole Administracji Publicznej w Warszawie. W latach 1992-1994 ukończył aplikację sądową przy Sądzie Okręgowym w Gdańsku i zdał egzamin sędziowski. W latach 1994-1995 orzekał w sądzie w wydziale cywilnym. Pracował również jako radca prawny zajmując się kompleksową obsługą prawną podmiotów gospodarczych m.in. z branży morskiej, telekomunikacyjnej, bankowej czy komputerowej. Od 1999 r. jest członkiem Izby Adwokackiej w Gdańsku. Jacek Buss specjalizuje się w prawie cywilnym oraz administracyjnym. Posiada wieloletnie, praktyczne doświadczenie w reprezentowaniu klientów w procesach sądowych. Biegle włada językiem angielskim.

kontakt:  kontakt@millercanfield.com