Bardzo popularnym rozwiązaniem, szczególnie na obszarze miast, jest budowanie podziemnych hal garażowych z miejscami postojowymi dla samochodów. Z punktu widzenia prawa hala garażowa może stanowić odrębną własność lokalu lub część wspólną nieruchomości – wybór należy do inwestora. Do wyodrębnienia własności lokalu garażowego, niezbędne jest jednak uzyskanie zaświadczenia o jego samodzielności.
Zgodnie z art. 2 ust. 2. ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami, w obrębie budynku, izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie przesłanki samodzielności potwierdza starosta w formie zaświadczenia.
W ostatnim czasie organy administracji coraz częściej odmawiają potwierdzenia samodzielności pomieszczeń garażowych. Tym samym, już po zakończeniu budowy, inwestorzy są zaskakiwani odmową, co ma niebagatelne znaczenie chociażby dla ich zobowiązań z tytułu zawartych z klientami umów przewidujących sprzedaż udziałów we współwłasności lokalu garażowego. Wykonanie zobowiązania inwestora nie jest możliwe, skoro przesłanka warunkująca powstanie nieruchomości lokalowej w postaci wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie została spełniona.
Odmowy przyznania atrybutu samodzielności lokalu w części przypadków można uznać za uzasadnione. W szczególności, nie można mówić o lokalu samodzielnym wówczas, gdy funkcjonalnie stanowiłby on część składową innego lokalu, a korzystanie z niego miałoby wiązać się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Samodzielność powinna także charakteryzować się tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp (wyrok NSA z dnia 29 stycznia 2020 r., II OSK 3777/18 oraz 17 marca 2020 r., II OSK 602/19).
W związku ze swobodnym dostępem do lokalu pojawia się jednak zastrzeżenie, iż wyłącznymi użytkownikami lokalu mogą być tylko jego właściciele i użytkownicy. Organy argumentują, że atrybutu samodzielności lokalu nie można przyznać takiej przestrzeni, do której mają dostęp także osoby trzecie. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku garaży wielostanowiskowych, w których obrębie występują pomieszczenia techniczne będące częścią nieruchomości wspólnej (np. pomieszczenia elektryczne, wodno-kanalizacyjne, węzły cieplne, komory wentylacyjne). Dostęp do tych pomieszczeń następuje poprzez garaż, a osobami korzystającymi z tych pomieszczeń są nie tylko uprawnieni do stanowisk garażowych, lecz także osoby postronne (np. członkowie ekip technicznych). Prezentowane zapatrywanie wspiera m. in. wyrok NSA z dnia 21 listopada 2019 r., I OSK 825/18.
Z powyższym stanowiskiem można polemizować.
W obszarze całego budynku funkcjonuje szereg przestrzeni, które kwalifikowane są jako nieruchomość wspólna. Przestrzenie te nie pozostają zupełnie odseparowane od nieruchomości lokalowych, bez względu na to czy są położone w hali garażowej czy na pozostałych kondygnacjach. Z faktu istnienia w obrębie garażu pomieszczeń przeznaczonych do obsługi budynku nie można wywodzić, że całość tej przestrzeni powinna automatycznie stanowić nieruchomość wspólną, gdyż nie jest dopuszczalna sytuacja, w której samodzielny lokal wchodziłby w skład nieruchomości wspólnej. Należy zastanowić się czy obie te kategorie nie powinny być traktowane niezależnie.
Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, na żądanie zarządu, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Cytowany przepis dopuszcza możliwość lokalizowania w lokalu elementów nieruchomości wspólnej, co nie jest podstawą do odmowy stwierdzenia jego samodzielności. We wskazanej sytuacji lokal samodzielny nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, lecz zachowuje swoją odrębność. Dostęp do nieruchomości wspólnej poprzez lokal ma w tym wypadku znaczenie wtórne.
Nieruchomość lokalowa nie traci przymiotu samodzielności tylko z tego powodu, że w jej ramach dochodzi do korzystania z pomieszczeń, będących elementem nieruchomości wspólnej.
Anna Czajkowska
Radca prawny | Counselor at Law
T: +48 22 447 43 00
E: czajkowska@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.