20 kwietnia 2021 r. Sejm przegłosował nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, której projekt przedłożył prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („UOKiK”). UOKiK ponownie podjął próbę przygotowania propozycji nowelizacji przepisów ustawy deweloperskiej, po tym jak przedstawiona przez Urząd zmiana przepisów w roku 2018 spotkała się z powszechną krytyką. Tym razem projekt przewiduje uchwalenie całkowicie nowej ustawy, która uchyli dotychczas obowiązującą z 2011 roku. Nowe regulacje wprowadzą wiele zmian, w szczególności ta o powstaniu nowego obligatoryjnego instrumentu: Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego („DFG”), którego deklarowane ratio legis to ochrona nabywców nowych mieszkań w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Planowany fundusz ma w założeniu w większym stopniu chronić osoby kupujące mieszkanie, eliminując ryzyko utraty środków finansowych zdeponowanych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Według autorów projektu obecny system ochrony środków wpłacanych przez nabywcę mieszkania nie zapewnia odpowiedniego zabezpieczenia, ponieważ w przypadku upadłości dewelopera stosowany otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nieposiadający dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej powoduje ryzyko utraty zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości przez kupującego.
DFG ma być finansowany ze składek wpłacanych przez deweloperów, niezależnie od tego czy będą prowadzić otwarty, czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wpłaty te będą dokonywane przez deweloperów każdorazowo w terminie 7 dni od otrzymania przez nich wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy dokonywanych przez nabywcę mieszkania.
Przepisy stanowiące o mechanizmie dokonywania wpłat wydają się być nieprzychylne deweloperom nie tylko dlatego, że składki będą musiały być odprowadzone od każdej wpłaty nabywcy, ale przede wszystkim dlatego, że nie przewiduje się ich zwrotu. Oznacza to, że w sytuacji odstąpienia od umowy deweloperskiej, z winy którejkolwiek ze stron, a następnie zawarcia nowej umowy deweloperskiej dotyczącej tego samego lokalu, składki będą odprowadzane ponownie. Dokładna wysokość stawki procentowej nie jest jeszcze znana, wiadomo natomiast, że ma zostać określona rozporządzeniem Ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Wedle projektu ustawy „podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy a maksymalna wysokość stawki procentowej, nie będzie przekraczać:
- 2% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo;
- 0,2% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego”.
Nowe przepisy zakładają również objęcie ochroną także umów dotyczących lokali użytkowych, w przypadku gdy ich zawarcie nastąpi wraz z zawarciem umowy na lokal mieszkalny. Oznacza to, że przepisy ustawy będą dotyczyć zarówno garaży, komórek lokatorskich i miejsc postojowych.
W nowelizacji ustawy znalazły się także przepisy umożliwiające odmowę dokonania przez nabywcę odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wówczas gdy będą dotknięte istotnymi wadami. Przepisy nie definiują wprawdzie pojęcia istotnej wady, ale umożliwiają odstąpienie od umowy w przypadku gdy, nabywca przedstawi opinię rzeczoznawcy budowlanego o istnieniu takiej wady. Zdaniem UOKiK obecna procedura odbioru lokalu nie daje nabywcy realnej możliwości wpływu na termin i jakość usuwania zgłoszonych wad.
Następną istotną zmianą z punktu widzenia zarówno dewelopera, jak i nabywcy mieszkania jest doprecyzowanie niektórych praw i obowiązków obydwu stron umowy deweloperskiej. W szczególności określono dokładnie zasady dokonywania wpłat przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy („MPR”) oraz przepisy dotyczące uprawnień kontrolnych banku i zasad dokonywania wypłat z MPR na rzecz dewelopera. Przykładowo, zaproponowano aby wypłata środków z rachunku powierniczego na rachunek bankowy dewelopera nie mogła nastąpić przed upływem 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia własności. Co więcej, wypłata nastąpi dopiero po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu prac, a także potwierdzeniu, że deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, uregulował zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, a także, że wpłaty należnej składki na DFG zostały przez niego dokonane. Ponadto, nowe regulacje zobowiązują dewelopera do prowadzenia umowy rachunku powierniczego aż do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności na nabywcę lub sprzedaży ostatniego lokalu, garażu lub komórki lokatorskiej, jeżeli będą one stanowić lokale użytkowe powstałe w ramach jednej inwestycji deweloperskiej.
Zgodnie z aktualnym brzmieniem projektu nowe przepisy wejdą w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia ich w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem przepisów umożliwiających powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które mają zacząć obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
W konsekwencji nastąpić ma dość istotne zaostrzenie reglamentacji prawnej i tak już głęboko regulowanego obszaru działalności gospodarczej, jakim jest działalność deweloperska. Niewątpliwie proponowane rozwiązania nie będą sprzyjały obniżeniu kosztów działalności firm deweloperskich, co nie może nie znaleźć odzwierciedlenia w dalszym wzroście cen i nie przełoży się na wzrost liczby budowanych mieszkań. Ponadto warto wskazać, że nowe wymagania mogą stanowić relatywnie większe obciążenie dla deweloperów działających w mniejszej skali, co pogorszy ich pozycję konkurencyjną w stosunku do większych firm deweloperskich, które koszty zarządzania nowymi ryzykami i wykonywania nowych obowiązków będą mogły rozłożyć na większą liczbę realizowanych inwestycji i budowanych mieszkań. Zjawisko to może spowodować przyspieszenie procesów koncentracyjnych na rynku deweloperskim, co w ostatecznym rozrachunku niekoniecznie musi być dobre dla konsumentów. Analiza uzasadnienia proponowanych zmian każe wreszcie zadać pytanie czy rzeczywista skala nieprawidłowości i problemów, które nowa regulacja stara się rozwiązać rzeczywiście uzasadnia wprowadzenie proponowanych rozwiązań czy też jest raczej wyrazem ogólnej nieufności ustawodawcy do mechanizmów rynkowych, nawet takich, które zostały poddane korekcie wynikającej z dotychczasowych rozwiązań chroniących nabywcę lokali mieszkalnych.
dr hab. Konrad Marciniuk
Partner
T: +48 22 447 43 00
M: +48 601 674 424
E: marciniuk@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.