Prawo współwłasności to prawo własności przysługujące kilku osobom jednocześnie i niepodzielnie. Współwłasność charakteryzują trzy podstawowe cechy, tj. jedność przedmiotu, wielość podmiotów, którym przysługuje prawo współwłasności oraz niepodzielność wspólnego prawa, która polega na tym, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości.Takie wspólne prawo do rzeczy bez jej fizycznego wyodrębnienia, rodzi jednak w praktyce sporo problemów.
Zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości w sposób z tym sprzeczny, pozostałym współwłaścicielom przysługuje szereg uprawnień.
Warto najpierw zaznaczyć, iż współwłaścicielowi pozbawionemu uprawnień przewidzianych w art. 206 kodeksu cywilnego przysługuje roszczenie o dopuszczenie do współposiadania i korzystania. Roszczenie to może być skierowane zarówno przeciwko osobie trzeciej, jak też przeciwko współwłaścicielowi, jeżeli zawładnął rzeczą i uniemożliwia korzystanie i posiadanie innemu współwłaścicielowi. Takie roszczenie nie przysługuje jednak w sytuacji, np. gdy współwłaściciele zawarli porozumienie określające inny od ustawowego sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo gdy zostało wydane w tym przedmiocie orzeczenie sądu czy gdy jeden ze współwłaścicieli zrezygnuje z wykonywania tego uprawnienia na rzecz innych współwłaścicieli.
Realizacja roszczenia o dopuszczenie do współposiadania może nastąpić między innymi przez podział nieruchomości wspólnej. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., sygn. III CZP 3/08 współwłaściciele mogą ustalić reguły korzystania z rzeczy wspólnej, w tym celu mogą zawrzeć umowę o podział rzeczy tzw. quoad usum, sprowadzającą się do wyodrębnienia poszczególnych części rzeczy wspólnej i przeznaczenia ich do wyłącznego korzystania przez określonych współwłaścicieli. Warto jednak pamiętać, że podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, w zależności bowiem od zmieniających się okoliczności może on ulec stosownej modyfikacji, np. na skutek porozumienia współwłaścicieli, bądź też orzeczenia sądowego.
Dodatkowo, właściciel ma również możliwość żądania wydania pożytków oraz przychodów z rzeczy wspólnej oraz może żądać wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej
Zgodnie z uchwałą Sądy Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 kodeksu cywilnego w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 kodeksu cywilnego. Z roszczenia o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z nieruchomości właściciel może skorzystać także wtedy, gdy z powodu pozbawienia go współposiadania doszło do sądowego podziału quoad usum lub wszczęte zostało postępowanie o zniesienie współwłasności. Roszczenie to ma częściowo charakter odszkodowawczy – może zmierzać do zwrócenia kosztów poniesionych przez właściciela zmuszonego do korzystania z cudzej rzeczy czy do uzyskania kompensaty za utracone korzyści (np. w związku z niemożnością wynajęcia rzeczy), a częściowo przypomina roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. Warto jednak mieć na uwadze, iż o wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe oraz czas posiadania przez nieuprawnionego. Nie ma natomiast znaczenia czy posiadacz w rzeczywistości odniósł jakieś korzyści, a właściciel poniósł jakiś uszczerbek (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2004 r., sygn. IV CK 273/03). Roszczenie współwłaściciela o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej może być dochodzone zarówno samodzielnie, jak i obok roszczenia o zwrot pożytków. Współwłaściciel może też dochodzić dopuszczenia do współposiadania, jak również wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy przez innych współwłaścicieli. Takie roszczenie ma samodzielny charakter.
Niezależnie od powyższego, współwłaściciel pozbawiony przez innego współwłaściciela posiadania rzeczy wspólnej może zawsze wystąpić o zniesienie współwłasności. Ma to miejsce zarówno wówczas, gdy współwłaściciele współdziałają przy wykonywaniu uprawnień do wspólnej rzeczy, jak i wtedy, gdy brak jest zgody pomiędzy nimi.