Od początku obowiązywania ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane („p.b.”) istniała możliwość przenoszenia na osoby trzecie decyzji o pozwoleniu na budowę. Kwestię tę od początku obowiązywania ustawy regulował art. 40 p.b. Przepis ten był kilkukrotnie nowelizowany. Początkowo możliwość taka istniała jedynie w odniesieniu do pozwoleń na budowę. W 2003 r. dopuszczono przenoszenie na osoby trzecie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych wskazanych w art. 51 ust. 3 ustawy (obecnie art. 51 ust. 4), a w 2015 r. – praw wynikających ze zgłoszeń, wobec których organ nie wniósł sprzeciwu.
Zrąb podstawowych zasad dotyczących przenoszenia pozwolenia na budowę ustalony został już w pierwotnej wersji ustawy, niemniej jednak w toku kolejnych nowelizacji doprecyzowano reguły rządzące postępowaniem administracyjnych dotyczącym pozwolenia na budowę.
Nie budziło większych wątpliwości, że dopuszczalne jest przeniesienie pozwolenia na budowę dopiero po uzyskaniu przez nie przymiotu ostateczności. Wynikało to z zastosowanej techniki legislacyjnej, którą posłużono się w art. 40 p.b. Przepis ten przewidywał bowiem możliwość przeniesienia decyzji, o której mowa w art. 28 p.b. Ten zaś z kolei przepis posługiwał się terminem „ostatecznego pozwolenia na budowę”. Nowe brzmienie przepisu wprowadzone ustawą z dnia z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”) rezygnuje z odwołania się do art. 28 p.b. (który to przepis od 2015 r. zresztą nie mówi o ostateczności pozwolenia na budowę) wprowadzając w to miejsce pojęcie decyzji o pozwoleniu na budowę, rozumianej jako decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 p.b.). Może to budzić wątpliwość, czy po Nowelizacji ostateczność pozwolenia na budowę pozostaje przesłanką przeniesienia tej decyzji na rzecz osoby trzeciej. Wprawdzie w piśmiennictwie przyjmowało się, że przesłanka ta wynikała dotąd również z przyjęcia przez nowego inwestora warunków wynikających z pozwolenia na budowę, gdyż warunki pozwolenia na budowę mogą wynikać wyłącznie z ostatecznych decyzji administracyjnych, niemniej jednak nowe brzmienie art. 40 p.b. nie posługuje się pojęciem „przyjęcia warunków wynikających z pozwolenia na budowę”. Wymaga jedynie, aby nowy inwestor złożył oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Z obecnego brzmienia przepisu nie wynika zatem jednoznacznie, że warunki wynikające z pozwolenia na budowę muszą istnieć w dacie przeniesienia na osobę trzecią. Tym samym w mojej ocenie istnieją uzasadnione podstawy, aby twierdzić, że ustawodawca zrezygnował z wymogu, aby dopuszczalne było przenoszenie wyłącznie ostatecznych pozwoleń na budowę.
Niezmieniona pozostała przesłanka, aby nowy inwestor złożył oświadczenie o prawie do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której ma zostać zrealizowana inwestycja objęta pozwoleniem na budowę.
Do czasu wejścia w życie nowelizacji warunkiem przeniesienia pozwolenia na budowę było udzielenie przez dotychczasowego inwestora zgody na przeniesienie tej decyzji na osobę trzecią. Obecne brzmienie przepisu wprowadza dość istotny wyjątek od tej zasady. Mianowicie zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli osoba, na rzecz której pozwolenie na budowę ma zostać przeniesione nabyła od dotychczasowego inwestora własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości po wydaniu pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu Nowelizacji wskazano, że wyjątek ten wprowadzono z uwagi na istniejącą nieuczciwą praktykę rynkową, kiedy to dotychczasowi inwestorzy nie chcieli wyrażać zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę albo żądali za to opłaty, mimo że wcześniej zbyli nieruchomość, której takie pozwolenie na budowę dotyczyło. Abstrahując od zasadności wprowadzenia tej zmiany należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów, które muszą zaistnieć łącznie, aby nowy inwestor do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę nie był zmuszony załączać zgody dotychczasowego inwestora.
Po pierwsze, nowy inwestor musi nabyć nieruchomość po wydaniu pozwolenia na budowę. Nawet jeżeli w dacie zbycia nieruchomości toczy się postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę, które nie zostało wydane, jego późniejsze przeniesienie na nabywcę nieruchomości jako nowego inwestora będzie wymagać uzyskania pisemnej zgody dotychczasowego inwestora. Pozwolenie na budowę nie musi być jednak ostateczne w dacie nabycia nieruchomości.
Po drugie, wyjątek ma zastosowanie wyłącznie przy tzw. nabyciach translatywnych, tj. kiedy tytuł prawny do nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę przejdzie na nabywcę nieruchomości z dotychczasowego adresata pozwolenia na budowę (przykładowo sprzedaż, darowizna, nabycie w postępowaniu egzekucyjnym). W przypadku więc nabycia takiej nieruchomości w drodze zasiedzenia (tzw. nabycie pierwotne), do przeniesienia pozwolenia na budowę wydanego przed nabyciem nieruchomości przez nowego właściciela konieczna będzie zgoda dotychczasowego właściciela nieruchomości (adresata pozwolenia na budowę) na przeniesienie tej decyzji.
Po trzecie, wyjątek nie ma zastosowania do sytuacji, w której nowy inwestor nabywa inny niż własność lub użytkowanie wieczyste tytuł do nieruchomości. W szczególności w razie nabycia prawa dzierżawy do nieruchomości (co nie jest przecież rzadką praktyką) zgoda dotychczasowego adresata pozwolenia na budowę na jego przeniesienie będzie wymagana.
Po czwarte wreszcie, zgoda na przeniesienie pozwolenia na budowę wyrażona przez dotychczasowego adresata będzie nieodzowna, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty, który sprzedał nieruchomość nie będzie w dacie sprzedaży adresatem pozwolenia na budowę. Nabywca nieruchomości powinien więc zapewnić sobie zgodę adresata pozwolenia na budowę, jeżeli nabywa prawo własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości objętej tym pozwoleniem od osoby innej niż adresat pozwolenia na budowę, choćby osoba ta była ściśle powiązana ze zbywcą (spółka zależna, małżonek etc.).
Jeżeli nie ma konieczności dołączenia do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę zgody dotychczasowego inwestora na przejęcie pozwolenia na budowę, wnioskodawca powinien wykazać, że zachodzą przesłanki określone w art. 40 ust. 1a p.b. poprzez dołączenie do wniosku wypisu lub wyciągu z aktu notarialnego dokumentującego nabycie (lub innego dokumentu – przykładowo orzeczenia o przysądzeniu własności) lub odpisu z księgi wieczystej, z którego będzie wynikało, że nabył nieruchomość od dotychczasowego inwestora.
Stronami postępowania o wydanie decyzji przenoszącej pozwolenie na budowę są nadal wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor. Zasada ta pozostała niezmieniona.
Tomasz Milewski
Radca prawny | Counselor at Law
T: +48 22 447 43 00
E: milewski@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.