Decyzja o warunkach zabudowy („decyzja WZ”) stanowi kluczowy element w każdym
przedsięwzięciu budowlanym powstającym na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego.
Wydana decyzja zawiera informacje przesądzającą, czy na oznaczonej działce, będącej
przedmiotem wniosku, będzie możliwa realizacja inwestycji o konkretnych parametrach. Decyzja
nie określa jednak dokładnego położenia przedsięwzięcia na działce. Co więcej, w ustawie o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) ustawodawca nie wymaga, aby decyzja
WZ odnosiła się do działki ewidencyjnej. W art. 61 u.p.z.p. jest mowa o terenie inwestycji, a nie
o działce. W konsekwencji powstaje pytanie, czy decyzja WZ może zostać wydana dla części
działki ewidencyjnej. Odpowiedź ma znaczenie zwłaszcza w sytuacji, w której część działki ma
przeznaczenie rolne lub leśne, natomiast pozostała część terenu ma przeznaczenie budowlane.
Orzecznictwo nie jest spójne i reprezentuje rozbieżne poglądy w tej materii. Pierwsze stanowisko
zakłada, że dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, w
przypadku gdy teren inwestycji można jednoznacznie wyodrębnić a podział działki przedstawić na
graficznym załączniku. Taki pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19
lutego 2021 r. o sygn. II OSK 2976/20, wedle którego „Za pomocą linii rozgraniczających teren
inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części działki, na której zamierzenie
budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów. W
przypadku mniejszych obszarowo działek ewidencyjnych zazwyczaj linie rozgraniczające teren
inwestycji pokrywają się z granicami działki. W przypadku większych działek możliwe jest
określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego
jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach
zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym, stanowiącym integralną
część decyzji”.
Pogląd zakładający dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla części działki jest często
spotykany w orzecznictwie. W judykaturze występuje jednak również bardziej restrykcyjne
stanowisko, zgodnie z którym decyzja WZ może być wydana dla części działki wyłącznie
w sytuacjach wyjątkowych. W ten sposób wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w
Rzeszowie, który w uzasadnieniu wyroku z 15 października 2020 r. II SA/Rz 737/20 stwierdził
że „Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1
u.p.z.p. jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań
normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego, część działki jest użytkiem
leśnym lub rolnym wymagającym przekształcenia, czy decyzją wydaną w trybie tzw.
specustaw)”. Przywołana opinia jest zbliżona do pierwszego poglądu orzecznictwa, lecz odbiega
od niego w kwestii wymogu spełnienia dodatkowego warunku, jakim jest „nietypowa sytuacja”
uwarunkowań terenu, aby możliwe było wydanie decyzji WZ dla części działki.
W sprzeczności z poglądami przywołanymi powyżej stoi trzecia koncepcja, według której ustalenie
warunków zabudowy może nastąpić tylko dla całego obszaru działki, która została wskazana we
wniosku, a nie jedynie dla jej części, która poprzez realizację przedsięwzięcia ma być zabudowana.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2019 roku sygn. akt II
OSK 260/18, „przez „teren” o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy
rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment
działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. […] Do pojęcia działki
budowlanej jako całości, a nie części działki wydzielonej liniami rozgraniczającymi teren inwestycji
odwołano się wprost także w pozostałych regulacjach […], co wyraźnie wskazuje, iż zamiarem
ustawodawcy nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów
działek ewidencyjnych”. Tym samym trzecia koncepcja nie przewiduje możliwości wydania decyzji
o warunkach zabudowy obejmującej wyłącznie część działki.Rozbieżności w ocenie przez sądy dopuszczalności wydania decyzji WZ dla części działki
geodezyjnej na pewno nie sprzyjają pewności prawa, która ma niebagatelne znaczenie w procesie
inwestycyjnym. W świetle najnowszych orzeczeń niewykluczone jest jednak uzyskanie warunków
zabudowy dla części działki, a takie rozwiązanie jest niewątpliwie korzystne dla inwestorów. Trzeba
się wówczas jednak liczyć z tym, że takie rozstrzygnięcie organu może być kwestionowane.
Piotr Franczak
Radca prawny
T: +48 22 447 43 00
E: franczak@millercanfield.com
Sonia Dworak
Prawnik
T: +48 22 447 43 00
E: dworak@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników
kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które
mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie
powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego
kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują
szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług
doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do
określonej sytuacji.