Nowelizacja prawa budowlanego
W dniu 19 września 2020 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 13 lutego 2020 r.
o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020
r. poz. 471). Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadziła wiele istotnych zmian
mających na celu odformalizowanie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz
przyznanie większej ochrony prawnej inwestorom, w tym zmiany dotyczące procedury
legalizacji robót budowlanych rozpoczętych lub prowadzonych z naruszeniem ustawy.
Do ustawy został dodany nowy rozdział 5a – „Postępowanie w sprawie rozpoczęcia
i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy”. Jak wskazują autorzy
nowelizacji w uzasadnieniu do projektu1 zmiana ta ma na celu uporządkowanie
przepisów dotyczących postępowań w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót
budowlanych z naruszeniem ustawy, poprzez ich wyodrębnienie w ramach osobnego
rozdziału, co ma ułatwić adresatom przepisów odnalezienie w ustawie konkretnej
regulacji dotyczącej prowadzenia postępowań w sprawie samowoli budowlanej.
Nowy tryb legalizacji samowoli budowlanej
Zgodnie z obowiązującymi od 19 września 2020 r. przepisami w przypadku obiektu
budowlanego będącego w budowie albo wybudowanego: 1) bez wymaganej
decyzji o pozwoleniu na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia albo
pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego
wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. W ww. postanowieniu organ w razie
konieczności stosuje odpowiednie środki zabezpieczające, m.in. poprzez wydanie
nakazu zabezpieczenia obiektu budowlanego lub terenu budowy, nakazu usunięcia
stanu zagrożenia. W postanowieniu organ informuje inwestora o możliwości złożenia
wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty
legalizacyjnej celem zalegalizowania budowy (w tym o zasadach jej obliczania).
Następnie inwestor może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek
o legalizację. W przypadku niezłożenia tego wniosku lub jego wycofania – organ nadzoru
budowlanego wydaje nakaz rozbiórki. Jeżeli inwestor złoży wniosek o legalizację, organ
nadzoru budowlanego wdraża procedurę legalizacyjną, która rozpoczyna się od wydania
postanowienia o nałożeniu obowiązku przedłożenia (w terminie nie krótszym niż
60 dni) dokumentów legalizacyjnych. W przypadku obiektu realizowanego bez uzyskania
decyzji o pozwoleniu na budowę dokumentacja legalizacyjna jest zasadniczo tożsama z
dokumentacją, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowymi
dokumentami, które inwestor musi przedłożyć, jest: (i) projekt techniczny uwzględniający
zakres wykonanych robót budowlanych; oraz (ii) zaświadczenie wójta, burmistrza albo
prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. W przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez
wymaganego zgłoszenia inwestor zobowiązany jest ponadto do przedłożenia projektu
zagospodarowania działki lub terenu. Nieprzedłożenie dokumentacji legalizacyjnej
w określonym terminie skutkuje wydaniem decyzji o rozbiórce (art. 49e pkt 3).
W przypadku przedłożenia przez inwestora dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru
budowlanego sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania
działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami
techniczno-budowlanymi. Jeżeli budowa została już zakończona, bada się zgodność
z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. Jeżeli organ nadzoru
budowlanego nie stwierdził nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji
legalizacyjnej (lub gdy inwestor usunął nieprawidłowości), nakłada obowiązek
uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
Legalizacja samowoli budowlanej następuje dopiero po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej.
Organ nadzoru budowlanego wydaje wówczas decyzję o legalizacji, w której zatwierdza
projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na jej
wznowienie, jeżeli budowa nie została zakończona. Legalizacja samowoli budowlanej
nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieuiszczenie opłaty
legalizacyjnej skutkuje zaś wydaniem decyzji o rozbiórce (art. 49e pkt 5). Decyzja
o legalizacji może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania
przedsięwzięcia na środowisko, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia
3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem
analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków
jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.
Wprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego
Nowelizacja przepisów wprowadza również osobny tryb legalizacji starych samowoli
budowlanych, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat wcześniej. Jak wskazują
autorzy nowelizacji w uzasadnieniu do projektu ustawy uproszczone postępowanie
legalizacyjne dotyczy przede wszystkim takich przedsięwzięć, które zostały
zrealizowane z naruszeniem ustawy jeszcze przed wejściem w życie (w roku 1995)
obecnej ustawy. W założeniu autorów nowelizacji nowa procedura powinna zachęcić
właścicieli do legalizacji starych samowoli budowlanych, co pozwoli uregulować
stan prawny obiektów budowlanych i zwiększyć ich bezpieczeństwo (m.in. poprzez
poddanie obowiązkowym, okresowym kontrolom).
W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego
nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów
legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Głównym
wymogiem legalizacji w ramach tego postępowania jest przedstawienie oświadczenia
o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej sporządzonej
przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan
techniczny obiektu budowlanego: (i) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia
ludzi; oraz (ii) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne
z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Co istotne, w ramach uproszczonej procedury legalizacyjnej legalizacja samowoli
budowlanej polegającej na budowie obiektu budowlanego będzie możliwa bez
konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Rola organu nadzoru budowlanego
ogranicza się jedynie do sprawdzenia warunku dotyczącego braku wszczęcia
postępowania w sprawie budowy takiego obiektu oraz kompletności dołączonych
dokumentów. W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie bada zgodności
obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jak wskazują autorzy projektu nowelizacji, skoro samorząd terytorialny przez 20 lat
akceptował obiekt budowlany, zwłaszcza mając świadomość istnienia takiego obiektu
przy ustalaniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
niezasadnym jest teraz kwestionowanie niezgodności takiego obiektu z planem
miejscowym.
Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje
decyzję o legalizacji, w przypadku gdy: (i) dokumenty legalizacyjne są kompletne lub
ich niekompletność została usunięta; oraz (ii) z ekspertyzy technicznej wynika, że
stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia
ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne
z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Decyzja o nakazie
rozbiórki jest wydawana natomiast w przypadku: (i) nieprzedłożenia dokumentów
legalizacyjnych w wyznaczonym terminie; (ii) niewykonania, w wyznaczonym
terminie, postanowienia wzywającego do usunięcia niekompletności dokumentów
legalizacyjnych; oraz (iii) gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny
obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala
na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym
lub zamierzonym sposobem użytkowania. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę
użytkowania obiektu budowlanego.
1. Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw,
źródło: https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/druk.xsp?nr=121, dostęp: 5.10.2020 r.
Jacek Choromański, Adwokat
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k.