Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane1 (u.p.b.) stanowi, że nie narusza ona
przepisów odrębnych, a w szczególności o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami2
– w odniesieniu do obiektów i obszarów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów
i obszarów objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.3 Naczelny Sąd Administracyjny, w swych wyrokach,
uznał, że przepisy ustawy z 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
nie mają charakteru lex specialis w stosunku do przepisów prawa budowlanego,
a żadne przepisy obowiązującego prawa nie wyłączają kompetencji organu nadzoru
budowlanego, w sytuacji gdy postępowanie prowadzi też konserwator zabytków.4
Z regulacji tych wynika, że między wspomnianymi wyżej aktami prawnymi zachodzi
relacja współstosowania ustaw, w tym znaczeniu, że do obiektów budowlanych (robót
budowlanych) objętych ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami stosuje
się zarówno przepisy tej ustawy, jak i przepisy prawa budowlanego.5
Z natury rzeczy, zbytek, do którego odnosi się prawo budowlane, to zabytek
nieruchomy, określany jako nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, będące
dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej
epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na
posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.6 W związku ze znaczeniem
zabytków, prawo budowlane odmiennie reguluje szereg spraw dotyczących zabytku
nieruchomego, niż czyni to w przypadku nieruchomości nie będącej zabytkiem.
Odrębności te dotyczą:
1) zasad projektowania i budowy obiektu budowlanego,
2) wniosku o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
3) budów i robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę,
4) zgłoszenia budowy, sprzeciwu i nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na
wykonanie obiektu lub robót budowlanych,
5) prowadzenia robót budowlanych,
6) nakazu rozbiórki nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego,
7) zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Ad. 1) Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, należy, biorąc pod
uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony
w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy
technicznej, zapewniając przy tym ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków
oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.7
Ad. 2) Prawo budowlane dopuszcza odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej udziela bądź odmawia zgody na
odstępstwo po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-
budowlane. W tej sprawie organ ten składa stosowny wniosek do wspomnianego ministra
przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek powinien jednak zawierać
pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów
budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych
usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską.8
Ad. 3) Ustawa – prawo budowlane zawiera katalog budów i robót budowlanych, których
realizacja nie wymaga pozwolenia na budowę. Zwolnienie to nie obejmuje jednak
instalowania tablic i urządzeń reklamowych usytuowanych na obiektach wpisanych do
rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.9
Ponadto roboty budowlane objęte zwolnieniem wykonywane przy obiekcie budowlanym
wpisanym do rejestru zabytków wymagają pozwolenia na budowę, wykonywane na
obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagają dokonania zgłoszenia. Przy czym
do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie
właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.10
Ad. 4) Ustawa wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej
m.in. robót budowlanych polegających na instalowaniu krat na obiektach wpisanych
do rejestru zabytków.11 Zgłoszenie to powinno być dokonane przed terminem
zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ w terminie 21 dni od dnia
doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót
budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej
nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Organ administracji architektoniczno-budowlanej
może nałożyć, w drodze wspomnianej wyżej decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia
na zainstalowaniu krat, jeżeli realizacja związanych z tym prac może spowodować
pogorszenie stanu zachowania zabytków.12
Ad. 5) Art. 39 ustawy – Prawo budowlane stanowi, że prowadzenie robót budowlanych
przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym
do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę,
uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego
wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei pozwolenie na rozbiórkę obiektu
budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu
decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o wykreśleniu tego obiektu z rejestru
zabytków. W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do
rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę
lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-
budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki
konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku
o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wskazanych wyżej obiektów budowlanych
w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje
się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.
Ad. 6) Co do zasady, jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie
nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego
wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu
i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich
zakończenia. Reguły tej nie stosuje się jednak do do obiektów budowlanych wpisanych
do rejestru zabytków. W przypadku obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru
zabytków, ale objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, wspomnianą wyżej decyzję organ nadzoru
budowlanego wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w terminie
30 dni. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za uzgodnienie.13
Ad. 7) Zamiar zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy
zgłosić organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić
dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona
zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może spowodować
niedopuszczalne pogorszenie stanu zachowania zabytków.14
dr Andrzej Kiedrzyn, radca prawny
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k.